二手房交易通過中介流程

時間：2024-04-11 17:24:53 澤彪常識大全

二手房交易通過中介流程

　　在二手房交易過程中，借助房產中介來順利交易是否已經成為你們的選擇了呢？以下是小編為大家整理的二手房交易通過中介流程相關內容，僅供參考，希望能夠幫助大家。

　　二手房交易通過中介流程：

　　一、二手房交易手續

　　1.了解房屋產權狀況，要求賣方提供合法有效的證明文件，包括產權證書、身份證件、資格證件以及其他證件。

　　2.訂立買賣契約。

　　買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格等達成協議后，雙方簽訂一份正式的房產買賣契約。

　　3.向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。

　　買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續后，管理部門要查驗有關證件，審查產權。

　　對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

　　4.立契。

　　房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按審批權限申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續。

　　5.繳納稅費。

　　稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。

　　比如房改房、經濟適用房與其他商品房的稅費構成是有區別的。

　　6.辦理產權轉移過戶手續。

　　交易雙方在房地產交易管理部門辦理完變更登記后，交易材料移送到發證部門，買方憑房屋買賣契約到發證部門申領新的產權證后，交易的房屋轉讓行為方為有效。

　　至此二手房的房屋買賣行為全部完成。

　　二、二手房買賣下定金四步驟確保定金合同有效成立

　　一）要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協議。

　　在該協議中應當包括房屋基本狀況、房價、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的內容。

　　二）與中介公司簽訂書面的中介協議。

　　該協議至少應包括房屋基本狀況、房價、保留期限及定金的處理方法等約定，并一定要加蓋中介公司的印章。

　　三）與中介公司簽好中介協議后實際交付定金前，購房者還應要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托書。

　　四）收到委托書后，在交付定金時應要求中介公司出具收取定金的收據。

　　該收據僅有中介公司經辦人員的簽字不行，一定要加蓋中介公司的印章。

　　遵循上述四個步驟付定金，下家與上家之間的定金合同便能確保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求雙倍返還定金。

　　買賣雙方簽訂房地產買賣合同。

　　三、簽訂二手房買賣合同七個必須

　　1.必須確認房主真實身份買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性，主要是核實房主的身份。

　　因此對于業主證件的真實性和其與業主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，該項問題更需引起客戶的注意。

　　2.必須明確雙方違約責任因為房產交易復雜且金額較大，有時會出現意想不到的狀況，導致違約行為。

　　為了能避免以后出現扯皮現象，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責任和權利，以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責權利對等。

　　目前絕大多數二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對于賠付時間卻沒有具體款項，這會導致違約方據此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執行力下降，因此合同中應加入“買方在實際支付應付款之日起(賣方在實際交房之日起)規定期限內向賣方(買方)支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實。

　　3.必須標明付款過戶時間在實際操作中買方會將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主。

　　因此，賣方需要明確買方的付款時間，而同時尾款的支付時間有賴于房產過戶的日期，因此買方有權利知道房產的過戶時間。

　　如果逾期則依照實際情況由違約方執行第2款項中的違約責任。

　　4.必須注明費用交接時間這是買方所應關注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業、供暖等各項費用的交接日期。

　　因為交接時間的明確是清晰劃分責任的關鍵，同時如果是公房交易，對于物業、供暖等費用的交納時間和標準，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協議等，都應在合同中明確寫明。

　　5.必須有代理費明細單隨著中介市場的不斷完善，消費者逐漸認識到信譽好的經紀公司能切實保障買賣雙方的權利。

　　通過經紀公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年該數量翻了一倍還多。

　　因此，經紀公司的代理費越來越受消費者的關注。

　　但是，目前市場上存在經紀公司代理費收取不明確的問題，在合同中只寫其占總房款的比例，而并沒有明細單，這中間就會存在信息的不對等，最終損害消費者的利益。

　　因此買賣雙方在簽訂合同時，一定要要求經紀公司明確寫明代理費的用途。

　　6.買方必須見房主現在有些經紀公司有“收購”業務，因此出現“一房多賣”的違規操作，即經紀公司在收暌桓隹突Ф?金后，還會帶其他客戶看房，最后誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。

　　理由常常是房主不賣等經紀公司的免責條款，即經紀公司無需為其違約行為承擔任何違約責任，而交了訂金的消費者只能忍氣吞聲。

　　為此提醒消費者，如果此時您能夠行使自身權利，要求約見房主當面核實，就會揭穿其不軌行為

　　二手房交易流程全解如何選中介：

　　看房：所購二手房所有權是否真實、完整和可靠，所有權人是否與他人共同擁有，房屋有無其他債權債務糾紛；是否屬于允許出售的房屋，建筑面積是否準確無誤，所購房屋的實際面積是否與產權證上注明的面積一致，建議在合同中約定出售房屋的面積應以產權證上注明的為準，其他面積不計算在內；房屋產權證上的房主與賣房人是否系同一個人，如果不是，還須了解他們是什么關系，是否有委托書、公證書等。

　　此外，還要考察地段、環境、價位和房屋結構、格局、采光條件以及物業管理等相關問題；如是頂層住房，還應考察其隔熱、防水、防雨等功能是否齊全完好。

　　定價：二手房交易最關鍵的環節就是確定房屋價格，對于經驗不足的業主來說，定價不是一件容易的事，因為價格高了難以找到合適的買主，低了又會使自己遭受損失。

　　如果房子委托給有資信的房產中介公司，其專業人士會通過市場比較法、收益法、成本法等方法為客戶的房子做出較為公正的評估。

　　目前較為常見的是采取市場比較法，評估人員憑借豐富的交易經驗，熟悉了解整個市場行情，并根據每套房屋不同的位置、朝向、裝修程度、房齡等因素，對房價做出微調，這樣得出的評估價在實際交易中具有指導作用。

　　合同：首先，明確雙方的權利和義務，以及業主對買方的承諾，這樣有利于避免糾紛的產生，即使發生糾紛也有據可查；其次，明確違約責任，在簽訂合同時應該“先小人、后君子”，詳細規定違約責任及相關的違約處理方法。

　　如逾期交房、悔約等情況的處理，都應在合同中明確；最后，明確物業交割方式，在簽訂合同時應注明交房時間及交房狀況，明確房屋交驗時間是過戶后還是過戶前，房屋交驗后產生的費用由誰來承擔等。

　　過戶：辦理房屋的過戶手續，是買賣過程中最耗費時間和精力的一步。

　　由于辦理過戶涉及一系列政策法規，且手續比較繁瑣，而普通老百姓一般缺乏房地產交易知識，沒有相關經驗，不了解辦事程序，往往跑斷了腿，事情也辦不圓滿，還浪費了寶貴的時間，花費了大量的人力、財力。

　　建議購房人委托專業房產中介公司辦理過戶手續，可以省時、省力、省心。

　　付款：二手房交易不像其他商品交易那樣可以“銀貨兩訖”，如何確保交易資金的安全性成了最大的問題。

　　目前可行的方法，一是在合同中明確約定：在簽訂房屋買賣合同時，客戶即支付相當于房價款百分之多少的定金給業主；在辦理過戶當天或物業交驗后，再把剩余的房款支付給業主(已付定金轉為房款)；二是通過第三方介入，對買賣進程及房款進行全程監控，或是通過公證處的房款提存公證，或是委托資信較好的房產中介公司提供擔保，這樣也能達到安全、省心的目的。

　　交驗：物業交驗是買賣交易的最后一個環節，如果能夠順利完成，客戶即可安心入住，原業主也不再對房子負有責任了。

　　驗房的內容主要包括：物業是否與合同約定的一致；家具等是否已搬空；鑰匙是否已交付；水、電、煤、電話費、有錢電視費等是否已經結清等。

　　買賣雙方到中介咨詢二手房交易的相關政策，經紀公司根據實際情況為買賣雙方進行配對，為他們牽線搭橋，買賣雙方分別登記購房、售房信息。

　　在這個環節中，買賣雙方面臨的一個重要事情就是選擇一家真正的放心中介，它直接關系到交易的安全和房款的順利交接。

　　選擇好的經紀公司有以下幾點：規模大、有營業許可證、有資質證書、聲譽較好。

　　具體辦法如下：首先，注意公司地址是否同您登記造訪的這家店在同一處或在同一行政區，如果不是，有兩種情況：其一證明該公司是異地經營，這樣的公司很可能曾經面臨被工商局列入違法行為的窘境，而以搬家的方式逃避工商部門的制裁和顧客的追討；其二是因為它是一家分店或連鎖店。

　　按規定，分店也應有自己的執照，但是，辦照的條件是分店有兩個以上擁有經紀人資質證書的，有些分店未達到這一標準，就使用總店營業執照的復印件，所以，消費者應向該店的業務員提出看看總店的營業執照，借此機會，也可到其總店認認門。

　　其次，留意執照上所列的注冊資金，通過查看該公司的規模、辦公地點、從業人員的數量，就能判斷出這樣一個企業是否可能擁有像執照上所標的百萬元、千萬元的注冊資金了。

　　二手房買賣過程中中介提供哪些服務：

　　一、咨詢服務

　　分為口頭咨詢和書面咨詢兩種。

　　口頭咨詢根據服務所需時間和難度由雙方協商費用，但對于大多數常見房產問題的口頭咨詢，中介一般不收取費用。

　　書面咨詢要根據具體咨詢內容判斷。

　　二、通過中介交易

　　如果二手房雙方全程通過中介進行交易，那么中介所需要提供的服務主要包括：

　　基本調查：主要包括調查房屋的基本情況(使用年限、面積、位置、戶型等)、產權情況、交易雙方的身份信息等。

　　陪同看房：及時和買賣雙方溝通，陪同雙方實地看房。

　　簽約指導：指導買賣雙方簽訂合同。

　　代辦手續：包括提供階段性貸款擔保，辦理房地產抵押貸款及登記手續。

　　辦理過戶：協助買賣雙方辦理繳稅、過戶及不動產登記等事宜。

　　辦理入住手續：包括水、電、煤、天燃氣、電話、有線電話等的過戶和結算手續。

　　三、不通過中介交易，但通過中介辦理過戶

　　有一部分二手房交易是買賣雙方自行達成的交易，如果雙方對過戶手續不了解，可以通過中介單獨辦理過戶手續。

　　中介一般會提供服務并收取一定的服務費用。

　　中介需要承擔哪些責任呢?

　　根據法律的相關規定，中介應當承擔相應的法律責任，其中最重要的是提供與訂立合同有關的真實情況的責任。

　　其中的真實情況主要包括房屋的權屬情況；房屋的抵押登記、典當、查封等權利限制信息；預告登記、異議登記等登記信息；房屋買賣雙方的姓名、身份證號碼等基本信息。

　　當然需要注意的是，中介的這一責任僅限在其自身能力范圍。

　　如交易中某一方提供了偽造證件，給交易另一方造成了損失，但判斷此證件為偽造的已經超出了中介的能力范圍，就不能據此認為中介方提供了虛假信息。

　　當然如果中介故意隱瞞重要事實或提供虛假情況時要承擔責任。

　　二手房交易過程中，雙方不僅要對政策及流程有所了解，通過房產中介轉讓和過戶時候更要了解房產中介的法律法規，以防患于未然!

　　二手房交易注意事項：

　　二手房是經過多年居住，在二手房驗房時更要注意二手房的房子質量和防水防漏以及一些隱蔽問題等方面。

　　1、二手房最初交易時間

　　二手房驗房時首先要看的是二手房一次交易的時間。最初交易時間到二手房購買時間多長，可以了解房子的壽命時間，以及房子的規劃情況。

　　2、原戶主出賣房子原因

　　了解二手房子戶主出賣房子的原因，如果是房子老化、市政規劃、拆遷、二手房風水等情況。如果原房主只是因為像出賣或者缺錢或者有更好的房子，那就不用擔心。如果是房子質量問題，房子老化或者違反市政規劃需要拆遷的房子，最好不要購買。

　　3、查看二手房戶型圖

　　在驗房時要向原房主要房子的戶型圖，并實地去觀看房子周邊環境以及物業和小區的具體情況，這對將來住進去也有所好處。

　　4、二手房驗房是清點附送物品

　　二手房在驗房時，還要記得清點原房主承諾的物品。對附送物品根據型號、數量、規格、牌子列好清單。在二手房交易時，附送品也算在購房費用里面。而且對于二手房裝修時也可以利用，減少將來二手房裝修成本。

　　5、二手房室內設施及質量問題

　　二手房在出賣時是不是存在質量或者缺陷，如墻壁的裂縫、天花板滲水、返潮等。房屋有無裂縫，主要是墻面和地面。滲水指屋面漏水、水箱漏水、樓面漏水、上下水管道漏水、衛生潔具漏水和墻面滲水等質量問題。

　　6、門窗的靈活

　　性檢驗窗是否滲水，窗臺有無水漬，以及用手輕巧窗臺是否崩裂。門和窗開關是否靈活，開關是否有無特別的聲音。門插是否插入得太少；房門的插銷、門鎖是否太長太緊。門上油漆是否完好無缺，門內外面是否光滑平整和有無磕碰。

　　7、二手房驗收查看缺陷

　　二手房驗收時記得將家具、床或其他大型物品遮掩的地方，看看地面是否存在缺陷。有的房主為了遮掩房子本身的不可彌補的缺陷，特地用家具遮掩。

　　8、二手房原房主費用問題

　　二手房驗房時確認原業主將自己說錢的費用結清，如水電、煤氣、電話、電視、網絡、物業管理費等費用，以免自己承擔不必要的費用。

　　9、二手房證件和過戶手續是否齊全

　　對二手房進行驗收時，要看樓房交付使用的證件是否齊全，如維修基金等，必須清晰知道業主是否曾繳交過，以免造成自己的損失。二手房嘉義市需要辦的過戶手續，如過戶的稅單、有線電視、電話、網絡等轉名手續的是否齊全，否則買家無法使用相關的服務。

　　10、二手房驗房注意房子的清潔

　　在二手房驗房時，注意房子是否清潔有無殘留建筑垃圾。檢查所有可以拆開的空間內是否有垃圾。

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