南京二手房交易流程

時間：2023-04-01 01:48:55 常識大全

南京二手房交易流程

　　二手房買賣交易流程是很多南京二手房買房人關心的問題。在南京買房的流程圖是怎樣的呢?有關南京二手房交易流程如下，僅供參考

　　南京市二手房交易一般流程【1】

　　1,買賣雙方在經紀人的協調下，達成基本的價格、付款、物業交割等意向，決定見面細談;

　　2、買方準備定金1-2萬、本人身份證明;賣方產權人(含共有權人)準備好產權證、土地證、產權人身份證;(如賣方房產有抵押情況，需要帶上原向銀行借款的合同及相關材料，以備經紀人查詢并給出還款建議。

　　3、買賣雙方約定時間到中介公司見面，協商簽定買賣合同具體事宜;

　　4、在經紀公司見面協商買賣事宜(合同簽定是最重要的，所有的承諾都不要輕易相信，特別是賣方和經紀人的口頭承諾不要隨便相信，應該要求寫進合同。

　　5、買方應要求經紀人嚴格審查賣方的權屬證明，身份證明、同時要求賣方明確房屋的建筑年代并可寫進合同;賣方應要求經紀人將買方的付款方式明確在書面合同上(一般商業貸款的方式，下款時間在買方產權證辦好后3-5個工作日就可以完成，不要相信經紀人說的貸款要10個工作日左右時間，除省市行公積金貸款需要20個工作日左右才下款外。

　　推薦大家接受中介公司提出的交易過程中將資金托管在房產局資金監管處的要求，特殊情況除外。

　　6、簽定三方買賣合同(一般情況下中介都會有格式合同提供，考慮到每套房子都有其特殊的交易狀況，提醒大家要把前面協商的具體事項寫進合同，同時還應就房屋的戶口遷移時間、有線電視、裝修、其他附屬設施及車位、車棚、地下室等條款簽進合同);

　　7、賣方在簽完合同時手里應持有買賣合同、定金、中介公司開出的收件單;買房手里應持有買賣合同、買方的定金收條、中介公司開出的中介費發票(不建議在簽定合同時就繳清中介費);

　　8、賣方將房屋的抵押解除(如果合同中約定由買賣雙方協力解押的話，買房的資金不要直接交給賣房，而應三方一同到銀行將此款打進賣方的還款帳戶，最好事前約定當天就可以完成注銷抵押時再辦理。

　　9、約定申請產權過戶時間，中介在網上打印存量房交易申請書,三方一同到房地產交易市場辦理過戶手續(賣方產權人必須全部到場，并帶著身份證原件;買方帶身份證原件、首付款及貸款材料。

　　10、辦理完首付款交付給賣方或者是托管在交易市場手續后，三方一同到柜臺申請測繪并登記過戶手續(交易收件單一般交由經紀人保管，此時繳清中介費或繳大半中介費是合適的時間);

　　11、三方一同到銀行或者擔保公司辦理買方的貸款資格預審手續(南京市內的貸款擔保、公證、土地證等手續費總額一般為1300以內，其中商業貸款為500元以內，公積金或者組合貸款不會超過1300元。

　　此費用由買方承擔，注意此費用為上限，多交可視為被中介欺詐);

　　12、買賣交易審核10天后，三方一同到交易市場，買賣雙方交納各自稅費后領取新證，并將新證及相關材料送銀行或者擔保公司辦理下款手續(如果首款是托管在交易市場的，此時可以由賣方取出了，而尾期房款一般此后3-5天可以到達。

　　13、賣方應在尾款交付前將房內戶口，水電物業等費用結清;

　　14、銀行貸款下達后，三方應先驗收交割物業無誤再去銀行或者擔保公司領取下款存折、還款存折，賣方拿到全部房款，買方接受所有物業后宣告交易完成(一般情況下，此時視為中介服務的完畢時間。

　　15、買方過30天左右時間后去銀行或者擔保公司領取自己的產權證、土地證及貸款抵押合同等材料;

　　特別提醒:

　　1、如果是沒有中介公司參與的買賣交易，流程中將中介方程序刪去即可;

　　2、沒有中介的交易，收件單一般應交由賣方保管;

　　3、交易過程中,房款一般情況下最好監管在房產局資金監管處.

　　4、一定要注意貸款的下款時間:除省行公積金為20個工作日左右外，其他貸款都只要3-5天就可以到達，所以合同中應明確時間，不要給不良中介有機可乘;

　　5、不要相信承諾，要相信只有合同才能真正保障你的權利;

　　6、就算是雙方自己談好的交易,如果條件許可，最好委托中介公司辦理手續。

　　就算是買賣雙方自己談好的交易，交給中介來辦理也會省心的多;

　　7、二手房的驗收和交割是一次性完成的，所以在物業交割時必須加倍小心仔細，在這個過程中，好的經紀人能給雙方很多有益的指導和幫助，有效解決現存的問題，有效杜絕日后的糾紛和煩惱;

　　8、要意識到品牌公司里不代表都是優秀的經紀人，最好應該選擇有經紀資格證書、經驗豐富、被政府認可并表彰過的經紀人。

　　可以要求接待經紀人出示資格證書，也可以上網查詢,南京官方的網址是www.njhouse.com.cn .南京市存量房交易執行網上備案程序,并對中介資格審查.不能網上備案的中介均為無資格經營企業,交易雙方切莫貪圖便宜而在交了中介費后再以個人身份申請過戶手續,這樣不能保護自身的權益.

　　9、南京市房地產經紀人協會規定:沒有房地產經紀人資格證書的人沒有權利簽定房屋買賣合同;

　　10、鑒于目前國家調控政策頻繁，建議大家在合同中特別注明不可預見的政策調整之稅費可以協商解決，協商不成依然按政策規定各自交納，不視為不可抗力，否則視為違約。

　　如何辨別《房屋所有權證》的真偽?

　　一看封皮。

　　真證為深紅色，有光澤且韌性好，假證則呈暗紅色，光澤度及韌性差。

　　二看團花。

　　真證分色清晰，立體感強，假證圖案清晰度不夠，缺乏立體感。

　　三看權證用紙。

　　真證的內頁紙張采用專業水印紙，類似人民幣的水印制作，圖案為別墅、大廈兩種，且紙張光潔、挺實;假證紙張水印質量粗糙，模糊不清，且手感稀松柔軟，水印制作采用表面壓膜方式。

　　四看防偽底紋。

　　真證的底紋為“房屋所有權證”六字，字跡清晰，線條光滑，容易識別，2000年后印制的權證，采用了專用浮雕底紋，浮雕字立體感強，線條清晰;假證的底紋雖為“房屋所有權證”六字，但顏色深淺、色彩不統一，線條臃腫，有的還有斷線。

　　五看微縮文字。

　　2000年以后印制的權證內頁花邊里藏著微縮文字，用肉眼看似乎為一道虛線，在放大鏡下清晰可辨“FWSYQZ”(“房屋所有權證”漢語拼音第一個字母的大寫);假證字跡模糊，不易辨別，或是一條直線。

　　六看建房注冊號。

　　真證的號碼是機器印制的32001,數字清晰，字體規范;假證是用手工書寫或加蓋的手工雕刻圖章，字體模糊，不規范。

　　七看發證機關印章。

　　真證是由機器套紅印制的“南京市房產管理局”行政公章;假證的加蓋圖章是手工雕刻的，字體不規范，印章粗糙。

　　八看流水編號。

　　真證的流水號是機器印制的，2000年后印制的權證編號下方，還印有“北京印鈔廠證券分廠印制(200×)”字樣;假證的編號是用手工書寫或加蓋的手工雕刻圖章，字體模糊，不規范。

　　二手房產權狀況查詢要點

　　1、注意產權證上的房主和賣房人是不是同一人，共有房屋出售需要提交共有人的同意證明書;

　　2、搞清楚是成本價房還是標準價房或者是經濟實用房，如果是已購公有住房或者是經濟實用房，還要看政府對其上市出售的批準書(是不是符合上市政策);

　　3、產權證所確認的面積、屋址是不是所交易的房屋所見情況相符;

　　4、一定要驗看產權證的正本，最好到房產局查詢或讓中介工作人員確認真偽;

　　5、確認標準價購買的公房上市時已經按成本價補足費用或者與單位的比例分成;

　　6、大部分公房進行房改時原單位都保留優先回購權，因此要確認原單位是否同意出讓;

　　7、一般來說，軍產、醫(醫院)產、校(學校)產的公房必須要原單位蓋章后才出讓;

　　8、查驗產權記錄情況;

　　9、成交價格，既該項交易的成交價，查詢者應注意如果成交價是著明“部分成交價”則代表該成交價不單只是房屋，并且包括其他附屬物;

　　10、其他內容，如平面圖，土地證上的房屋分布圖等;

　　11、權證上有沒有貸款記錄等

　　房屋產權記錄只登記了房主擁有產權的真實性以及原始成交事實。

　　至于該房屋在經營過程中發現的債務和責任，則必須查驗相關的證明文件。

　　包括:抵押合同，租約等。

　　二手房交易3要點

　　1:認真審查房屋產權的真實性和完整性

　　確認產權的真實性，要查驗產權證的正本，看產權人與賣房人是不是同一人，還有必要向房產局查詢此證的真實性。

　　確認產權的完整性，要注意產權是否有共有人，有否設定抵押、租賃、權限或被查封等情況。

　　筆者曾承辦過多起此類案件，有偽造產權證，有的是瞞著其他共有人擅自出售，有的是有查封，根本不能交易。

　　上述案件雖然過錯不在買房人，但卻使買房人買房不成反而陷于訟累。

　　2:戶口遷移條款

　　與一手房不同的是，二手房普遍存在一個戶口遷移的問題。

　　房屋已售予他人，原房主自然沒將戶口保留在房內的道理。

　　若原房主遲遲不將戶口遷出，則會使購房人的戶口不能順利遷入，甚至會影響到子女入學等后繼問題。

　　即使購房者想通過訴訟途徑解決，也會發現很難操作，因我國法律規定戶籍歸公安部門管理，法院對僅涉及戶口問題的訴訟一般不予受理。

　　為避免上述問題的出現，購房者應該在簽定合同時，定好戶口遷移條款及逾期違約的責任，使售房者不能拖延戶口遷移日期，減少不必要的糾紛。

　　(一般壓尾款10%左右)

　　3:維修基金、物業管理、水、電、電話、有線電視等費用的結算

　　上述各項費用為2手房獨有，同時很容易被忽略。

　　也常常會出現很多解決起來很麻煩的問題。

　　比如賣房者此前把房子租給某人，停用了電話和有線電視，他就說沒有這些東西。

　　結果買房者住進去才發現，原房主多年前還欠電話費，有線電視更是好多年未交費。

　　而相關電信和廣電部門是按門牌裝電話和有線的，這樣買房者就很冤枉的背了“黑鍋”。

　　所以，在交付尾款前，買賣雙方一定要根據合同約定辦理完所有該辦理的過戶手續。

　　提醒:通過中介公司購買二手房屋四步走

　　第一步

　　購房者進入中介公司門店，應當在現場查閱該房地產中介公司是否具備由市國土房管局核發的南京市房地產中介服務機構資質證明和工商行政管理部門核發的營業執照。

　　而為其提供中介服務的中介公司業務人員是否持有由市國土房管局核發的南京市房地產中介服務人員執業證。

　　第二步

　　當購房者已選擇合適的房屋并計劃購買時，中介公司將要求客戶簽訂《房地產中介服務合同》，合同有關條款的訂立，是保障消費者合法權益的根本保證，一定要認真看清楚。

　　第三步

　　當購房者決定購買中介公司所介紹的房屋前，中介公司業務人員應當查閱并向購房者明示房屋的權屬情況，中介公司"不得為禁止轉讓的房地產提供中介服務"，同時，由三方共同簽定房屋買賣合同，并由購房者繳納一定比例的定金，期間如購房者需要辦理銀行按揭手續的可由中介公司協辦或自行選擇按揭公司代為辦理。

　　第四步

　　銀行按揭手續辦理完畢后，約定到市土地房屋交易中心辦理交易手續，并按交易中心指定日期辦理過戶手續，交易即告完成。

　　中介公司良莠不齊避免上當七招有約

　　一、要選擇合法的、信譽度高的中介公司

　　必須認真、仔細地查看其是否具備"兩證":市國土房管局頒發的資質證和市工商部門審發的經營許可證。

　　根據南京州市房屋管理局中介管理所規定，作為正規的房屋中介公司是必須將自己的《房產中介資質證》懸掛出來。

　　二、切記要看清中介服務協議上的內容才簽字

　　現在有許多中介公司帶客買樓之前，都循例要求他們先簽署一份中介服協議(俗稱"買樓紙")，主要內包括介紹物業的情況、收取的傭金標準等等。

　　由于這是買樓前一項小程式序，很多人會忽略"買樓紙"的重要性。

　　但為免買完樓后與中介公司有任何爭拗，簽字前謹記一定要看清"買樓紙"上所寫的內容，切草草簽個字了事。

　　三、核實買賣雙方身份

　　進行交易前，一定要核實業主其房地產證、房屋所有權證、國有土地使用證或預售契約等房屋權屬證明以及身份證、戶口簿等。

　　四、看清合同條款

　　簽署購/售房合同時，必須要求買方、賣方及中介公司三方同時簽約，并且謹慎、認真地審查合同上所有條款的內容，尤其是一些涉及費用分擔、繳/收房款及房屋交付使用日期、違約責任等方面條款。

　　除此以外，最好把中介傭金也一并寫進購/售房合同。

　　相關的合同、票據原件都必須妥善保管，一旦發生任何消費爭議，亦可及時向有關部門投訴。

　　五、將各項"口頭"承諾寫進合同

　　買家委托中介公司辦理銀行按揭手續或向業主"試價"時，應在委托書中清楚寫明辦理按揭手續或"試價"的起止時間，主要目的在于給中介公司訂立一個期限，若其超過期限仍無法辦妥手續的話則應退回全數定金。

　　此舉不但可保障客戶的利益，而且還可有效避免某些中介刻意使用權交易無限期拖延乘機吞掉定金的情況出現。

　　另外，若購/租房時業主承諾送全屋家電，買家/租客還應把家私電器一一寫進合同，以免業主搞"小動作"用以小換大、以次充好的方式更換或搬走屋內家電。

　　六、避免簽單方委托

　　大部分市民對二手房地產的交易流程不一定熟悉，當他們看中某套房子時就會全權委托中介公司協助處理交易、過戶等事宜。

　　由于有部分市民過信任、依賴中介公司，這就給某些中介以可乘之機，有些更經常手持客戶與其簽署公證委托書做許多不法勾當，如:瞞騙業主并以一個較高的價錢與客戶成交、假扮客戶與業主談判等等。

　　七、不要與經紀私下交易

　　許多大型、有信譽的中介公司擁有服務優質、手續正規和明碼實價等優點，市民購房時找它們幫忙可最大限度地保障自己的切身利益。

　　若為了節省中介費與經紀私下成交，風險之大自然不在畫下，一旦出事，后果不堪設想。

　　上文提及的騙局五就是一個很有意義的例子。

　　契稅

　　普通

　　住宅

　　90平方米以下(含90平方米)

　　繳納1%，政府補貼1%。

　　90-144平方米(含144平方米)

　　繳納1%，政府補貼0.5%。

　　非普通住宅

　　144平方米以上或容積率小于1

　　繳納3%，政府補貼1%。

　　營業稅及附加

　　轉讓普通住宅

　　轉讓非普通住宅

　　超過2年

　　(含2年)

　　免征

　　超過2年

　　(含2年)

　　差額征收[(計稅價格-購買原價)×5.55%]

　　不足2年

　　差額征收(計稅價格-購買原價)×5.55%

　　不足2年

　　全額征收(計稅價格×5.55%)

　　個人所得稅

　　按:核定征收1%或查驗征收20%;超過2年(含2年)按實交稅款，政府補貼40%。

　　滿5年、家庭唯一住所，免征;一年內購房，按購房價所占比例減免。

　　個人銷售或購買住房暫免征收印花稅

　　個人銷售住房暫免征收土地增值稅

　　備

　　注

　　1、以上政策適用于個人銷售或購買住宅房屋。

　　2、執行時間2009年1月1日--2009年12月31日。

　　3、時間確認:商品住宅的依據是契約鑒證時間;存量房的依據是登記受理時間、合同簽定時間需同時滿足:2009年1月1日--2009年12月31日。

　　不滿2年的房改房

　　營業稅一定要交。

　　不滿2年可以按差額征收營業稅=現在的售價-[個人住房標準面積*房屋所在區域經濟適用房單價+房屋超標面積而支付的實際購房款+房改前后所交稅費]*5.55%

　　注意

　　1、個人住房標準就是原來的市規定[什么級別的職工享受多少面積的規定;科級干部補貼面積75平方米，處級干部為90-120平方米，一般職工為65-85平方米]。

　　2、現在南京市區經濟適用房的單價一般為2400上下;

　　3、裝修款不可以扣除;

　　簡便計算:一般來說，個人在出售商業用房時，如果選擇方式B的差額系數交稅，賣方的總稅約為差額部分的47% (這個系數47%是按:1、先按總差額的5.6%交營業稅;2、后按交過營業稅后的差額交20%個稅;3、再按交過營業稅+個稅剩余的差額交30%土地增值稅，系統計算后得出的平均系數)。

　　比如買來時的總成本是100萬(可以含稅款及有效裝修費)，現在出售價為120萬，那這個房子在出售時賣方就應該交20*47%=94272元左右的稅。

　　產權市場處各項業務收費標準表

　　根據國家地稅總局有關營業稅征收的若干問題的處理意見，南京的住宅購房時間按以下“孰先”原則確定:《房屋產權證》上所記載的時間;買房契稅《完稅證》上的填發時間。

　　也就是說:看房產證和交契稅時間哪個在先就以哪個為準。

　　按照南京先交契稅后拿證的流程，基本就是以交契稅時間為準。

　　不過，如果是房改房，起算時間則還可以提早到簽合同時。

　　因為房改房是看房產證所記載時間、契約合同的生效時間、購房款付款收據開具時間哪個時間在先來確定的，“2年“可以真正從購房人一購房就開始計算。

　　目前南京市普通住宅的標準為:

　　1、小區容積率在1.0以上;

　　2、單套面積在144平米以內;

　　土地增值稅

　　A、關于營業稅---直系親屬贈與、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的房屋，營業稅交納時間:

　　1、對上述直系親屬情況按發生行為前的購房時間為準;

　　2、通過其他非直系親屬無償受贈方式取得的，按受贈后新的產權證或完稅憑證上注明時間為準;

　　B、關于個稅(個人自住滿5年，且為家庭唯一住房的，不論是否普通住宅都可以免交。

　　)

　　1、不論是否普通住宅，所有住宅都可以按差額的20%或者全額1%兩種方式交納(商業用房必須按20%差額交);

　　2、出售房屋前后1年內購買住房的可以按價值比例免交或退還個稅;

　　3、無償受贈個稅的房屋時間確定直系親屬受贈的按前房產取得時間計算，其他非直系親屬按受贈時的產權證或完稅憑證上注明時間為準;

　　4、對無償受贈房屋的個稅不論是否親屬繼承等原因，再次出售時均按出售價-稅金-費用X20%交納個稅;

　　5、一年內買賣房屋涉及到退稅的，應該提供買的和賣的2套住房的《買賣契約》、新產權證原件及老產權證復印件、購房發票、個稅交稅憑證和契稅完稅憑證;

　　特別提醒:按照法律規定，營業稅和個稅均為出售方的法定義務。

　　置業指南:如何選月供還款方式use365.com)

　　銀行目前的還款方式主要有兩種:等額本息、等額本金。

　　如何選擇?應根據自己的經濟能力理性選擇。

　　等額本息還貸方式與等額本金還貸方式的區別

　　1、每月還款額不同。

　　等額本息還貸方式每月按相同金額還貸款本息，月還款中利息逐月遞減，本金逐月遞增;等額本金還貸方式還款金額遞減，月還款中本金保持相同金額，利息逐月遞減。

　　貸款金額、年限相同情況下，等額本息還貸方式的月還款額約等于等額本金還貸方式貸款期限接近一半時的月還款額。

　　2、貸款利息不同。

　　雖然等額本息還貸方式和等額本金還貸方式執行相同的貸款利率，都是每月按剩余貸款本金計息，每月還款的金額除還當月利息外剩余部分還貸款本金，但由于一種是等額還款，另一種是遞減還款，所以兩者的計息基數不同。

　　除貸款首月利息相同外，其余月份利息都不同，貸款總利息也不同。

　　3、借款人可選擇的最短貸款期限不同。

　　貸款金額確定以后，可選擇的最短貸款期限由借款人每月可用于還款的金額確定。

　　每月可用于還款的金額相同的情況下，等額本金還貸方式下的最短貸款期限要長于等額本息還貸方式下的最短貸款期限。

　　4、適用的對象不同。

　　一般而言，等額本息還款方式適用于絕大多數還款能力較穩的借款人，等額本金還貸方式適用于目前還款能力強預期未來(貸款期限內)可還款金額會降低或希望采用遞減還款的借款人。

　　在貸款方個貸程序具備的前提下，借款人可根據自己的經濟狀況和還款意愿自主選擇還貸方式。

　　房產釋疑

　　一、商品房公用部分維修基金是否可以延期繳納、商品房再次轉讓后的維修基金的戶名如何辦理變更?

　　答:根據《南京市維修基金管理辦法實施意見》出臺，對欠繳維修基金的單位和個人發出追繳令，如開發商欠繳的，其在建、預售項目或拆遷工程相關許可證一律暫停審批。

　　個人欠繳的，必須到華僑路35號南京市房地產交易登記中心三樓19-20號收費窗口，辦理現金或持銀聯卡繳費，憑交款憑證方可領取權證。

　　商品房轉讓后的公用部分維修基金戶名變更辦理，請持產權證、身份證、南京市物業維修基金交款憑證(原第二聯)到華僑路35號南京市房地產交易登記中心三樓19-20號收費窗口直接辦理戶名變更。

　　二、個人購買商品房、二手房再次交易時，如何繳納營業稅?

　　答:個人購買住房以取得房屋產權證上注明的時間作為其購買房屋的時間為準。

　　自2005年6月1日起，對個人購買住房不足5年轉讓交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅;個人購買普通住房超過5年(含5年)轉讓交易的，銷售時免征營業稅;對個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉讓交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。

　　三、開發商在預售商品房時，實際交付面積與預售合同約定面積不一致時，如何處理?

　　答:根據《江蘇省城市房地產交易管理條例》第十七之規定:當事人雙方未在預售合同中載明的，應當適用下例規定:

　　1、實際交付面積大于或者小于預售合同約定面積超過百分之三的，預購人有權退房;預購人退房的，預售人應當在預購人提出退房之日起三十日內將預購人已付房價款退還給予預購人，同時按銀行同期活期存款利率支付已付房價款的利息;

　　2、實際交付面積大于預售合同約定面積，大于部分不超過百分之一的，由預購人按照合同約定的價格補交房價款;大于部分超過百分之一的，產權歸預購人所有，預購人并可以不支付該部分的房價款;

　　3、實際交付面積小于預銷售合同約定面積，小于部分不超過百分之三的，預售人應當退還預購人多付的房價款，并按銀行同期活期存款利率向預購人支付該部分房價款的利息;小于部分超過百分之三的，預售人應當向預購人雙倍返還超過百分之三部分的房價款。

　　實際交付面積是指有資質的房產測繪機構測繪，經房產管理部門審核的房屋建筑面積。

　　四、商品房退房購房者再次認購是否要進行搖號?

　　答:根據《商品房退房認購搖號若干規定》:1、凡認購網上公示的商品房退房房源的，認購人須在每月26日15:00前，與開發企業辦理認購手續，交納認購一萬元，取得認購號碼，獲取認購搖號資格;2、對網上公示的商品房退房房源，開發企業不得指定他人認購，也不得拒絕他人認購;3、開發企業必須在每月26日17:00點前，將認購人員材料送交房產管理部門及公證部門，逾期不再受理;4、參加搖號的認購人，須在每月28日14:30前到達商品房退房搖號現場并辦理完成公證登記手續。

　　過時不到主動放棄;5、退房公示的房價，按原商品房買賣契約約定的標的物價格。

　　開發企業在與他人辦理認購手續時，不得以任何條件進行加價;6、開發企業在搖號后五日內，為中簽者辦妥相關公證手續，并在十日內與中簽的購房者簽訂商品房買賣契約中簽者交納的認購保證金轉為合同定金;未中簽者，開發企業應在三日內退還認購保證金。

　　五、房產繼承登記如何辦理?

　　答:1、法定繼承人應提交南京市公證處出具的繼承權公證書;2、遺囑繼承的應提交南京市公證處出具的遺囑公證和繼承權公證書，經法院判決、調解的應提交生效的判決書、調解書;3、繼承人身份證(查驗原件，交復印件);4、原房屋產權證書;5、房屋測繪成果圖;6、房屋權屬登記申請書(非交易內);如繼承人不能親自辦理時，須提供授權委托書。

　　備注:房屋已設抵押的，繼承登記時還需出具抵押權人證明。

　　六、如何辦理夫妻間離婚后房產轉移變更及收費標準?

　　答:1、經民政部門蓋章的離婚協議書或經法院判決書、調解書;2、房屋已設抵押的，夫妻一方登記時需出具還款證明;3、原房屋產權證書;4、具有資質的房產測繪機構出具的房產測繪成果;5、房屋權屬登記申請書(非交易內);

　　收費標準:房產登記費:10元/證;房屋測繪費:20元/證。

　　七、房產證上的建筑面積與土地使用證上的面積區別在哪?

　　答:房產證上的建筑面積載明的是房屋建筑面積數量;土地使用證上的面積載明的是該房屋在宗地中可分攤擁有的土地使用權面積數量(獨自使用除外)。

　　即:土地使用證記載的面積為分攤的共用面積，在宗地范圍內沒有確定具體位置，而房產證記載的是房屋建筑面積。

　　八、對購買商品房期房增減或變更姓名如何辦理?

　　答:根據《商品房預售管理細則的通知》第五條之規定:“已辦理了預售登記的商品房在未交付使用及領取房屋所有權證之前不得轉讓”。

　　對確系直系親屬間更名或同戶籍成員之間增減或更名的，經合同雙方同意，須提供戶口簿、結婚證或戶籍管理部門的證明，報房產登記部門審批后方可更名。

　　其中:

　　1、直系親屬:指有直接血緣聯系的親屬及配偶，包括生育自己和自己所生育的上下各代的親屬。

　　如父母與子女、祖父母與孫子女、外祖父母與外孫子女等。

　　2、同戶籍成員:指在同一個戶口簿內的親屬成員，但申請增減或更名的成員，其戶口遷入時間必須在首次商品房買賣合同鑒證時間之前。

　　滿足以上條件購房者都可以辦理《商品房買賣契約》的增減或變更姓名。

　　九、辦理房產贈與及稅費如何交納?

　　答:

　　(1)家庭成員之間的房產贈與。

　　贈與人與受贈人雙方填寫規范性贈與合同文本(規范性合同文本在華僑路交易登記中心二樓商務中心領取)，贈與人與受贈人雙方到場(查驗身份證原件，交復印件)，由當地派出所出具家庭成員之間的戶籍證明。

　　如未成年人是受贈人需提供監護關系證明(戶口簿、出生證、獨生子女證等);

　　(2)對于非家庭成員之間的房產贈與，贈與合同必須經過公證處公證。

　　稅費交納:

　　1、契稅稅率為4%;

　　2、住宅:房產交易手續費:受贈方3元/平方米;房產登記費80元/證;房屋測繪費20元/證;

　　3、非住宅:房產交易手續費:受贈方5元/平方米;房產登記費按宗收取，詳見服務大廳收費標準公示欄;房屋測繪費20元/證。

　　十、領產權證時應履行的哪些手續?

　　答:

　　1、當事人憑本人身份證、申請登記收據憑證向發證窗口申請領證，窗口工作人員查驗當事人身份證件、收取申請登記收據憑證后，向當事人出具繳稅、費聯系單;

　　2、當事人憑繳稅、費聯系單到收費窗口繳費，交完稅費后，發證窗口工作人員收取繳稅回執聯一份、查驗繳費憑證并請當事人簽字領證。

　　二、個人如何申請辦理委托測繪?

　　答:

　　1、新建、翻建、改建房屋以及劈買等造成房屋狀況發生變化的，當事人在申請登記前，應先向房產測繪單位委托房產測繪，并憑測繪成果和登記文件一并申請產權登記;

　　2、購買商品房交易辦證，購房者先到房地產開發企業領取房產測繪成果及登記申請書(申請書由開發企業加蓋公章)，憑測繪成果和登記文件一并申請產權登記;

　　3、二手房買賣、房屋贈與、繼承、門牌號變更及房屋轉移變更登記(房屋自然狀況未發生變化)，憑產權證到房產登記中心一樓測繪服務窗口申請配圖，取得圖紙后，再到二樓4-11號窗口申請產權登記。

　　十一、對委托代理人申請房屋產權登記有哪些具體要求?

　　答:

　　產權人因故，故不能親自申請房屋產權登記的可以委托他人代為申請房屋產權登記:

　　1、個人委托他人代為申請房產登記(轉讓房產需經公證處出具的委托公證書)原件，代理人除提交本人身份證原件外，還需提交產權人身份證和授權委托書(代理人向產權市場處二樓商務中心領取規范格式的委托書);

　　2、個人轉讓房產(出售、贈與)委托他人待辦房產登記，代辦人除提交本人身份證原件外，還需提交經公證處出具的委托公證書。

　　3、單位法人委托經辦人代辦房產登記的，經辦人除提交本人身份證原件外，還要提交單位法人資格證書或工商營業執照副本原件，其中法人授權委托書應當經申請單位加蓋公章;

　　4、代理境外人士委托房產登記的，提交的委托書應經當事人所在地的駐外中國大使館或領事館認證。

　　十二、企業改制單位在申請權利人變更登記時，應提交哪些主要登記文件?

　　答:

　　1、房屋權屬登記申請書(非交易內);

　　2、房屋測繪成果圖;

　　3、個人身份證件(查驗原件，交復印件);

　　4、原房屋產權證書;

　　5、名稱變更證明;

　　6、機關、事業單位、社會團體法人資格證書或企業法人營業執照副本(查驗原件，交復印件);

　　7、委托書(單位申請登記時提交法人授權委托)

　　;8、協議書。

　　備注:房屋已設抵押的，需提供抵押權人出具的證明。

　　十三、144平方米以上單套房產，產權按份額再次轉讓的，需如何交納稅費?

　　答:在存量房交易中，遇有單套房屋面積大于144平方米按份額轉讓的，應按照“非普通住房”辦理，在房地產買賣契約中要注明轉讓面積及價格。

　　交納稅費:

　　1、契稅:個人購買非普通住房的契稅稅率為4%。

　　2、營業稅:個人購買非普通住房超過5年(含有5年)轉讓的，出售時按售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。

　　3、個人所得稅:詳見地稅部門文件。

　　4、房產交易手續費:轉讓雙方各3元/平方米。

　　5、房產登記費:80元/證。

　　6、配圖資料費:20元/證。

　　十四、房屋劈賣析產具體有哪些相關管理規定?

　　答:根據房管局下發的(2005)217號文件精神，應認真對照執行，對于房屋劈賣析產登記受理案件，嚴把收件審核關，發現不符合標準的受理案件一律不予受理，劈賣析產一戶分三戶以上或二次劈分的受理案件，必須上報處及市房管局批準;中介機構一律不準代為辦理。

　　單獨分割面積不得低于32平米。

　　十五、房屋權屬登記具體有哪些程序?

　　答:根據《南京市城鎮房屋權屬登記條例》的規定，房屋權屬登記程序分為5個步驟:

　　(一)受理登記申請;

　　(二)權屬審核;

　　(三)發布公告;

　　(四)核準登記;

　　(五)頒發房屋權屬證書。

　　只要產權人按照規定，提交的書證材料齊全、手續完備。

　　沒有拆遷凍結、司法查封等限制轉讓情形的，登記部門在受理登記后10個工作日內核準登記，并頒發房屋權屬證書。

　　十六、房屋權屬登記、房屋過戶、產權登記區別在哪?

　　答:《南京市房屋權屬登記條例》第一章第三條對權屬登記的解釋是，《條例》所稱房屋權屬登記，是指房產行政主管部門代表政府對房屋所有權或者抵押權等他項權利以及涉及房屋的其他權利進行登記，并依法確認房屋產權歸屬關系和其他權利狀況的行為。

　　自房屋交易與房屋權屬登記一體化以來，房屋交易過戶手續已整合到房屋權屬登記程序中，因此從現有權屬登記制度講，房屋過戶是指房屋所有權轉移登記的一個過程。

　　轉移登記分為房屋買賣、房屋贈與、房屋繼承，在登記中視具體情況而定(包含商品房轉移登記)。

　　十七、產權人申請登記的具體要求?

　　答:房屋權屬登記由權利人提出申請，共有的房屋，由共有入共同申請。

　　當事人申請房地產交易和產權登記須提交登記申請書、申請人(產權人)身份證件、登記文件。

　　十八、購房人申請“一年內買房賣房”政策上抵免個人所得稅，應提供哪些資料?

　　答:購房人應提供新購住房的《商品房買賣契約》、《房屋產權證》、購房款發票和《契稅完稅憑證》。

　　十九、如果納稅人申請按“五年家庭唯一住房”政策減免個人所得稅，應提供哪些資料?

　　答:應提供家庭成員身份證件和《居民戶口簿》，對于未婚、離婚等單身人員，應提供民政、公安部門出具的相關證明。

　　二十、房屋產權來源為:繼承、離婚、瞻養、直系親屬贈與，納稅人要求按原購房時間連續計算的，應提供哪些資料?

　　答:應提供原產權證復印件或《契稅完稅憑證》、直系親屬贈與合同、離婚財產分割協議等資料。

　　二一、房屋產權來源為:“房改購房”，納稅人要求以購房契約或付款時間作為購房時間的，應提供哪些資料?

　　答:應提供《南京市公有住房購房契約》和付款收據憑證。

　　二二、房屋轉讓人(賣方)因故不能到場，如何辦理房屋納稅手續?

　　答:房屋轉讓人(賣方)因故不能到場，可以書面委托他人代理申報納稅手續。

　　受委托人應攜帶:

　　1、委托人身份證原件急有效委托書;

　　2、委托人身份證原件。

　　附件:公積金提現步驟

　　步驟1:提取手續由職工本人辦理(需由他人代辦的，應當提供的相關證明材料，代辦人還應提供其身份證原件及其復印件);

　　步驟2:提供貸款證明、借款合同等相關證明材料，填寫《南京住房公積金提取申請書》，交所在單位核實，單位核實后在《申請書》上加蓋預留印鑒并出具《現金(轉賬)支票》;

　　步驟3:職工持相關證明材料、《南京住房公積金提取申請書》和《現金(轉賬)支票》，到管理中心各辦理網點申請提取住房公積金，一般在受委托銀行即可辦理相關提取手續。

　　南京二手房交易流程詳解【2】

　　第1步:選擇房源

　　選擇二手房房源可以有多種渠道，一是到正規的房地產中介尋找房源信息。

　　二是通過親戚朋友、熟人同事的介紹。

　　三是查詢房地產網站或者報紙登載的信息，如等。

　　此外，還可以實地去找房源，比如中意哪個小區的房子，可以去小區物業部門或居民詢問，一般都能問到不少信息。

　　2015年青島二手房交易流程詳解

　　第2步:產權審查

　　對于二手房來說，購買之前最重要的是把房子的來歷摸“清楚”。

　　第1，要看二手房所有權是否真實、完整和可靠，審查該房的“兩證”相關文件，沒有兩證的房屋，不得買賣。

　　有些房主賣房時注明“產權證在辦理中”，專家建議，這樣的房子即使便宜也不能買，萬一辦不了證，損失就大了。

　　為慎重起見，購房者可向房地產登記機關調查核實相關證書及其記載內容的真實性、同一性。

　　了解擬交易的房屋是否有產權爭議。

　　第2，選中一套房子，還要了解房子的產權是否與他人共同擁有。

　　根據規定，二手房屬于兩個以上(含兩個)主體共有的，應當審查(提交)共有權人同意轉讓的書面證明。

　　第三，二手房交易前，買方應當查看房屋有無其他債權債務糾紛。

　　有沒有行政機關如人民法院、人民檢察院、公安機關、國家安全機關等查封。

　　第四，應當審查二手房有無抵等情況。

　　若有抵應當取得出賣人已經通知抵權人的書面證據，或者取得抵權人等他項權利人書面同意轉讓的證明。

　　第五，要看所購二手房是否屬于允許出售的房屋，因為公有住房“房改”售房時，有些單位還保留有優先收購權。

　　此外，還要看所購二手房的建筑面積是否準確無誤，因為有時會出現所售房屋實際面積與產權證上注明的面積不符的現象，合同中約定出售房屋的面積應以產權證注明的為準;看房屋所有權證上的房主與賣房人是否是同一人，如果不是，還須了解他們是什么關系;應考察房屋的質量、地段、環境、價位和房屋結構、格局、采光條件，以及物業管理等相關問題。

　　第三步:雙方談價如果通過以上程序購房者選好了房子，那么下一步就是雙方談價了，看看房子到底值多少錢。

　　但不少購房者發現，買賣雙方很難談到一塊去，難以達成一致的價格。

　　專家建議，估算二手房價格是一項非常復雜的工作。

　　對普通人來說，首先要仔細了解可能影響房價的房屋質量問題。

　　二手房因為居住了一段時間，購房者應認真仔細檢查以下幾個方面:第1，房子是否改動過內外部結構，因為有些私自改動會影響房子的堅固性甚至壽命。

　　第2，觀察房屋的戶型是否合理。

　　比如房子朝不朝陽，或者有沒有“黑房”。

　　房間里有沒有滲水、開裂等明顯問題。

　　第三，考核房屋的配套設施。

　　是否開通了管道煤氣，電壓和水壓是否合格。

　　如果房子不存在以上的質量問題，購房者可以參考周邊的二手房價對價格有個基本的認識。

　　除了根據以上估價方法，二手房在交易時還需要到專門的評估機構估價。