論業(yè)主收房糾紛法律責任認定與救濟
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摘 要：本文以業(yè)主收房時出現(xiàn)的收房糾紛為起點，分析了收房過程中各種法律關(guān)系的變化，認定其法律責任，介紹了收房糾紛的救濟方式，并提出收房糾紛的防范措施和在收房時應(yīng)完善的法律制度建議。
關(guān)鍵詞：收房糾紛 法律責任 法律救濟 法律關(guān)系
一、收房糾紛
(1)房屋質(zhì)量糾紛
房屋質(zhì)量糾紛是指在驗房的過程中發(fā)現(xiàn)房屋存在一定的問題，影響業(yè)主使用的情況，按照我國《建筑法》的規(guī)定 “建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用，未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”開發(fā)商在工程完工后，需經(jīng)專門驗房部門進行實地的建筑工程檢驗，并取得《工程竣工驗收備案表》。但在實際操作過程中，業(yè)主驗房時時有發(fā)生質(zhì)量糾紛，一般主要包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等常見問題，同時也包括綠地、配套、道路、停車等問題，這些都屬于房屋質(zhì)量糾紛，業(yè)主畢竟不是專業(yè)人士，驗房能力不足，導致在驗收不全面的情況下簽字收房，導致后續(xù)糾紛不斷。
(2)售后服務(wù)糾紛
售后服務(wù)糾紛，主要是簽訂收房確認書后，開發(fā)商完成交房義務(wù)，涉及房屋維修、物業(yè)服務(wù)等在開發(fā)商、總包、物業(yè)公司之間時有出現(xiàn)推諉扯皮的現(xiàn)象，導致業(yè)主維修難、維權(quán)難。
(3)延期交付糾紛
延期交付糾紛是指開發(fā)商不能按照購房合同約定的時間及時準確地交付商品房，導致業(yè)主不能及時取得商品物權(quán)，但是在購房合同中大多沒有約定延期交貨的違約金條款，導致出現(xiàn)延期交付時，業(yè)主不能得到及時合理的賠償，雙方經(jīng)過多次的協(xié)商依然不能達成承諾的。
二、收房糾紛的法律關(guān)系及責任認定
在收房的法律行為過程中，存在著多重法律關(guān)系，法律關(guān)系復雜，理清法律關(guān)系的主體、客體和內(nèi)容有利于合理的界定法律責任。
(1)開發(fā)商與業(yè)主之間以購房合同為基礎(chǔ)的房屋買賣合同法律關(guān)系
1、法律關(guān)系主體。法律關(guān)系主體是法律關(guān)系的參加者，即在法律關(guān)系中一定權(quán)利的享有者和一定義務(wù)的承擔者，在購房合同中，法律關(guān)系的主體為開發(fā)商與業(yè)主，要求開發(fā)商必須具備國家要求的建筑工程資質(zhì)條件，業(yè)主須滿足一定的條件，應(yīng)當是完全行為能力人，但限制行為能力人和無行為能力人作為業(yè)主的，必須滿足監(jiān)護人的條件。
2、法律關(guān)系客體。在房屋買賣合同法律關(guān)系中，法律關(guān)系的客體為房屋，要求開發(fā)商交付產(chǎn)品質(zhì)量合格的產(chǎn)品。
3、法律關(guān)系的內(nèi)容。在房屋買賣合同法律關(guān)系中，業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)主要體現(xiàn)在驗收檢驗權(quán)、要求賠償權(quán)、監(jiān)督權(quán)、知情權(quán)等，而開發(fā)商所享有的權(quán)利主要包括獲得收益權(quán)等。
4、法律糾紛責任認定該房屋買賣合同是后續(xù)所有法律關(guān)系的起點，因此，要求開發(fā)商與業(yè)主之間簽訂合法有效的購房合同，在收房時，如果開發(fā)商為及時交房或者交付的房屋質(zhì)量不合格，又或者交房時未取得相關(guān)驗收材料，采取欺詐的方式交房等，開發(fā)商應(yīng)承擔合同違約責任。
(2)開發(fā)商與總包之間的工程承包合同法律關(guān)系
開發(fā)商與總包之間從項目開始即簽訂承包合同，開發(fā)商應(yīng)給予總包方案設(shè)計及要求說明，總包應(yīng)負責房屋的構(gòu)建及產(chǎn)品質(zhì)量擔保責任，在收房時，業(yè)主會根據(jù)每個房屋的實際建筑情況提出維修意見，總包有義務(wù)在規(guī)定的時間內(nèi)進行維修和維護。在此期間依然是開發(fā)商與總包之間的工程承包合同的法律權(quán)益的范圍。開發(fā)商有權(quán)利要求總包進行房屋的維修和維護。
(3)總包與施工隊之間的工程分包合同法律關(guān)系
該法律關(guān)系下，要求總包對各施工公司的建筑工程質(zhì)量承擔連帶責任，收房時，業(yè)主提出的各項問題，由總包反饋給各分包服務(wù)商，由分包服務(wù)商指派工人進行現(xiàn)場維修。總包對維修結(jié)果對業(yè)主負責。
(4)總包或分包與供應(yīng)商之間的采購合同法律關(guān)系
在收房時發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，可能是由于供應(yīng)商的產(chǎn)品存在瑕疵，導致業(yè)主收房時的質(zhì)量不合格，因此，當出現(xiàn)這類糾紛時，需要總包或者分包對產(chǎn)品進行維修或更換，總包或分包依據(jù)采購合同要求供應(yīng)送進行合理的解決，彼此之間是采購合同關(guān)系，需要確定出現(xiàn)產(chǎn)品質(zhì)量問題的環(huán)節(jié)、原因及解決方法。
(5) 開發(fā)商與物業(yè)公司之間的服務(wù)合同關(guān)系
在房屋銷售之前，開發(fā)商作為最大的業(yè)主，要進行物業(yè)的招投標選擇物業(yè)公司，簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同，隨著商品房的銷售，房屋產(chǎn)權(quán)隨之轉(zhuǎn)移給各業(yè)主，開發(fā)商所享有的物業(yè)服務(wù)權(quán)利也隨之轉(zhuǎn)移給各業(yè)主，隨著收房的完成，法律關(guān)系終止，隨即會形成物業(yè)公司與各業(yè)主之間的物業(yè)服務(wù)關(guān)系。
(6) 物業(yè)公司與業(yè)主之間的服務(wù)合同關(guān)系
按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)公司的選擇、監(jiān)督與解聘應(yīng)該是由業(yè)主或業(yè)主委員會來完成的，但是由于開發(fā)商自建物業(yè)公司或者物業(yè)公司與開發(fā)商前期簽有物業(yè)服務(wù)合同，因此，業(yè)主的物業(yè)選擇權(quán)一般是由開發(fā)商代為履行的。隨著收房的進行，業(yè)主開始享受物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利并繳納物業(yè)費用，物業(yè)公司開始履行相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)義務(wù)。
三、收房糾紛的救濟
一旦發(fā)生收房糾紛，勢必會給業(yè)主帶來很大的麻煩，因此需要通過一定的方式對糾紛進行救濟。
第一，雙方協(xié)商。雙方協(xié)商是最簡單的方法，當發(fā)生收房糾紛時，雙方當事人應(yīng)本著解決糾紛的原則心平氣和的進行協(xié)商，雙方適當作出讓步，減少后續(xù)糾紛。
第二，第三方調(diào)解。第三方調(diào)解，是通過雙方都認可的第三方從中協(xié)調(diào)，力爭盡快解決糾紛的方式，該方式也是實踐中經(jīng)常采用的方式。
第三，行政程序。當雙方就糾紛不能達成和解時，業(yè)主可以通過行政方式完成，即根據(jù)雙方糾紛的內(nèi)容不同，房管部門、質(zhì)量監(jiān)督部門、環(huán)境部門等都是相應(yīng)的行政機關(guān)，可以申請行政監(jiān)督。 第四，司法途徑。當前解決質(zhì)量問題糾紛除了行政途徑外，只有司法途徑，然而司法途徑漫長的過程，以及不菲的收費都是業(yè)主不愿司法維權(quán)的主要原因。
四、收房糾紛的防范
由于業(yè)主購房次數(shù)較少，對于收房的流程及注意事項了解不清，或者即使有所了解，但是到收房當天，在工作人員的催促下，也很難全面的驗房。因此，在收房的過程中業(yè)主應(yīng)該做好相應(yīng)的準備工作。
(1)收房時先看開發(fā)商交房時應(yīng)該提供的資料
看三書一證一表：《建筑工程質(zhì)量認定書》、《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》、《建筑竣工驗收備案表》。并且要根據(jù)面積實測報告數(shù)據(jù)(蓋測繪隊公章)對照購房合同上的面積。
(2)先驗房再簽字
有些開發(fā)商為了簡化驗收流程，要求業(yè)主在看房之前就簽訂《收房確認書》，實際上這樣做是侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，一旦業(yè)主在《收房確認書》上簽字，也就意味著業(yè)主認可了房屋的質(zhì)量，一旦在驗房時發(fā)現(xiàn)問題，很難進行維修或者得到賠償。
(3)強化驗房知識
收房時，大多業(yè)主不清楚如何對房屋進行驗收，筆者提醒，對于房屋的驗收主要進行墻面空鼓、裂縫、起沙檢查，門窗配件檢查，面積測量和開間進深測量，防水檢查、電路檢查等，發(fā)現(xiàn)問題后應(yīng)先修房，同時取證、為日后舉證(即通過錄音機、數(shù)碼攝像或數(shù)碼照相調(diào)好日期記錄證據(jù))打好基礎(chǔ)，特別保存好自己那份驗房咨詢報告。核查房屋總面積超出或減少百分之三以內(nèi)的情況很普遍(多退少補，吃虧的是業(yè)主);套內(nèi)面積減少、公攤面積增加的情況更多(實得面積減少，吃虧的還是業(yè)主)。
五、收房法律制度完善設(shè)想
(1)完善收房法律資質(zhì)公開制度
在房屋驗收過程中，按照《建筑工程管理條例》，開發(fā)商應(yīng)對房屋組織進行“四方”驗收，并取得《建筑工程竣工驗收報告》，業(yè)主收房時應(yīng)看“三書一證一表”，即《建筑工程質(zhì)量認定書》、《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》、《建筑竣工驗收備案表》。但在實際操作中，業(yè)主要求查看上述文件時，開發(fā)商多以各種理由推脫，因此，如果能夠?qū)⑸鲜鑫募苑蓮娭频姆绞揭箝_發(fā)商印發(fā)給業(yè)主，或者以張貼公示的方式展示給業(yè)主，則可以增強業(yè)主對開發(fā)商的信任，同時也減少糾紛。
(2) 完善驗房的行政監(jiān)管，細化驗收流程及細則
上述的“四方”驗收是在開發(fā)商的組織下進行的，因此不排除自己驗自己的情況，難免影響房屋驗收的效果，因此，如果通過更高的行政手段監(jiān)管，可以防止這種情況的發(fā)生。同時，《建筑工程竣工驗收報告》實際上是對整個工程樓體的驗收，并非對每一個房屋的驗收，因此業(yè)主收房時經(jīng)常發(fā)現(xiàn)質(zhì)量瑕疵，影響了業(yè)主的收房認可度，筆者建議，既然是四方的驗收，就應(yīng)該做到逐家逐戶的驗收，并對每個房屋作細化的驗收流程和記錄，包括面積測量記錄、窗體檢測記錄等，真正從專業(yè)的角度上強化產(chǎn)品質(zhì)量。
(3)規(guī)范收房流程
在收房流程上，目前沒有相應(yīng)的法律制度去約束它，因此，一般都由開發(fā)商設(shè)計收房流程，該流程已基本在該領(lǐng)域中成為一種習慣，大致要求業(yè)主事先繳納水電費、煤氣費、維修基金、裝修垃圾清理費、物業(yè)費等各種費用之后，接受驗房服務(wù)，并簽訂《收房確認書》。筆者認為，這樣的收房流程實際上增加了業(yè)主的心理負擔和經(jīng)濟壓力，不利于物業(yè)公司、開發(fā)商、總包之間建立和諧的供需關(guān)系。因此，應(yīng)當先公示三證一書一表，再由開發(fā)商帶業(yè)主驗房，驗房中如果發(fā)現(xiàn)問題及時進行維修，維修后再次進行驗房，沒問題的話簽訂《收房確認書》并繳納物業(yè)費、水電費等相關(guān)費用，最后領(lǐng)取鑰匙，缺的產(chǎn)權(quán)證書。該流程應(yīng)該立法，并采取措施強制執(zhí)行，一旦發(fā)現(xiàn)不按本流程執(zhí)行的可以對其進行行政處罰。
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