市場關注已久的個人住房“營改增”問題終于“靴子落地”。財政部、國家稅務總局24日首次披露的營改增全面推開細則顯示，5月1日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。對比新舊政策發現，實際稅負并未出現太大的變化。以下是詳細內容，歡迎閱讀。
根據兩部委的方案，個人將購買不足兩年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策只適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。
對于北上廣深，兩部分另有規定。即個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
普通住房與非普通住房的認定有多項標準，差別主要在于建筑面積，容積率和售價。
北上廣深地區
個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;
個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;
個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
非北上廣深地區
個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;
個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。
二手房營改增執行后稅費變化
(以總價300萬元，原價購買200萬元，未滿兩年普通住宅房屋為例)
5月1日前 營業稅5%
300萬×5%=15萬元
5月1日后 增值稅5%
[300萬÷(1+5%)]×5%=14.3萬 減少0.7萬元
目前北京對普通住宅的認定標準
容積率：1.0(含)以上
單套建筑面積：140平方米(含)以下
交易單價或套總價：
五環內為單價39600元/平方米、總價486萬元;
五環到六環為單價31680元/平方米、總價374萬元;
六環外為單價23760元/平方米、總價281萬元(單價總價兩個標準符合其一即可)。
釋疑1 稅率為何不是市場猜測的11%?
中央財經大學稅務學院副院長劉桓對新京報記者表示，“我們測算過，如果2年內出售征稅，2年以上出售不征稅;且以11%的一般增值稅稅率下按照進項抵扣征收增值稅的話，即使房價上漲一倍，稅負還是減少的。稅收減少對國家財政收入不利。這可能也是政策考慮的因素之一。”劉桓說。
對于個人住房交易中所采用的增值稅細則中基本延續了以往的稅率，劉桓表示，營業稅改增值稅主要是考慮要降低企業生產成本，個人住房不會成為企業生產過程中的成本，所以更改稅負的意義不大;而且把增值稅專用發票用于個人住房銷售，會徒然增加發票管理難度。
劉桓說，理論上無論營業稅還是增值稅都應該由住房銷售方也就是賣方來繳納，不過，多年形成的市場習慣是這些稅最終都由買方承擔了。
“營改增”新政策延續了北上廣深一線城市和其他城市的稅收差別。北上廣深非普通住房即使2年以上對外銷售，仍然要按照價差繳納5%的增值稅。對此，劉桓表示，考慮到目前整個房地產市場的情況，國家對一線城市和二三線城市的房地產政策是有差別的，對北上廣深等一線城市的房地產市場更為嚴格。