簡析我國物業管理
摘要：本文主要介紹了我國的物業管理問題，首先闡述了物業管理的作用和地位，然后論述了物業管理中存在的問題，以及針對這些問題提出了相應的對策。
關鍵詞：物業;管理;發展
物業管理是指物業管理經營人受物業所有人或使用人的委托，運用現代管理與服務技術，按照委托管理合同，對己投入使用的各類物業實施企業化、社會化、專業化、規范化的管理，為物業的產權人和使用人提供高效、周到的服務，創造安全方便的居住和工作環境，提高物業的使用價值和經濟價值。
一、物業管理的地位與作用
隨著經濟體制改革的深化，我國的物業管理也逐步得到完善和發展，其促使經濟發展，特別是房地產業發展的地位和作用日益凸現。物業管理的作用主要可以歸結為以下幾點：
1.物業管理可以促進房地產市場的發展。
隨著我國經濟體制改革的不斷推進，房地產改革也在向縱深發展。我國房地產體制改革的方向是市場化和商品化。隨著房屋商品化的逐步實施，原來公房所有制為主體的房屋格局被大量的、分散的房屋產權格局所取代，使得傳統的按產權、按部門管理房產的辦法再也不能適應發展需要了。產權多元化要求管理社會化，要求有與之相適應的房屋管理新模式。物業管理不僅是房地產體制改革不可缺少的配套工程，并且具有深化、促進和完善房地產管理體制改革的意義和作用。物業管理的產生與發展無疑大大拓寬了房地產市場范圍，推進了房地產投資機制的形成，促進了房地產市場向健康有序的方向發展。.
2.物業管理可以不斷地提高房地產業投資效益。
隨著國家宏觀政策的調整，粗放型的經濟增長方式正逐步被集約型經濟增長方式所取代。為適應市場競爭需要，房地產業必須向效益增長型轉變，必須加強管理，實現房地產開發、經營、管理三個環節全面協調發展。加強物業管理不僅能使物業保值，而且還可以使物業增值。一方面，良好的物業管理可以使物業處于完好狀態和正常運行，可以延長物業的使用壽命，還可以通過基本業務、專項業務和特色業務的服務，改善和提高物業的使用功能，提高物業檔次，進而推動物業升值;另一方面，優質的物業管理，還能受到精明的房地產交易商和顧客的青睞，使該物業成為搶手貨，提高該物業的市場交易率，進而提高房地產的投資效益。
3.物業管理可以完善城市功能，提高城市品位。
物業管理可以為居民創造一個整潔、舒適、安全、寧靜、優雅的工作、生活環境。人們生活水平的提高，生活內容的充實和豐滿，無論從物質上還是精神上都離不開工作和生活環境的優化和美化。高質量的物業管理不僅是單純的技術保養和事務管理，而且在此基礎上為業主創造一種從物質到精神，既具有現代城市風貌，又具有個性特色的工作和生活環境，形成一個以物業為中心的“微型社會”。在充分保障業主合法權益的同時，增加業主的睦鄰意識，創造相互尊重、和睦共處的群居關系。因此，高質量的物業管理既可以改造城市風貌、改善人們的工作和生活環境，又能提高人們的精神文明素質和現代化城市意識，為樹立城市形象、完善城市功能起到積極推動作用。
4.物業管理可以推動外向型經濟的發展。
物業管理不受地區、國家或社會制度的限制。隨著越來越多的外商來中國大陸投資，他們需要為自己公司和工作人員購置一個方便、高效的工作和居住場所。隨著房地產市場的發展和完善，很多投資于中國大陸房地產的外商也正在獨資組建物業管理公司，來管理自己在中國大陸的物業，并以此作為吸引外商到中國大陸置業的一招。由此可見，良好的物業管理是加快中國房地產同國際接軌，改善我國投資環境的必要措施，具有推動外向型房地產和涉外經濟發展的作用。
二、我國物業管理問題中存在的問題及成因
1.業主沒有接受物業管理有償服務的觀念。
業主法律意識淡薄，雙方權利義務關系不明確。業主拖欠物業費用，使物業公司陷入經營困境。我國物業管理方面的法律法規的建設明顯滯后于物業管理的發展，雖然各地也出臺了相應的規章制度，但從全國來看，各地的法律法規不統一，不配套，不完善。由于國家沒有統一的法律法規的約束，在遇到實際問題時，很難進行法律界定。
2.物業公司的管理方式不完善不科學。
物業公司的服務內容不規范、不明確。物業管理人員素質低物業公司除少數管理人員為正式職工外，其余人員如清潔、維修、保安等全為臨時工。管理人員因為是從開發公司調配的，大都沒有物業管理經驗，年齡都在30歲以上，除個別是大專畢業外，文化程度大多為高中以下。臨時工則為招聘的下崗職工及農民工，經過簡單培訓上崗，沒有或基本沒有專業技能，人員素質低。既沒有管理經驗，又缺乏以人為本、主動服務的觀念，加上公關能力低，出現問題不會處理。
三、提高物業管理水平的措施
1.采取措施，改善物業管理微觀經營環境。
營造健康的生存環境，需要物業管理企業自律真正適合廣大業主需要的是一種優質的、規范的、收費合理的、穩定的物業管理服務。要提供這樣的服務，自然需要物業管理企業不斷提高管理水平和服務質量。營造健康的生存環境，需要業主的理解。營造健康的生存環境，需要開發商的支持，需要媒體的善待，我國物業管理業還不成熟，問題確實存在，也正因為如此才更迫切地需要各類媒體更多的關懷與善待，通過更多的正面輿論引導，幫助業主樹立正確、理性的物業管理消費觀。營造健康的生存環境，需要政策的扶持，需要加強政府監管。
政策法規要進行適當、及時的調整，為物業管理業的健康發展維持一個良好的秩序。營造健康的生存環境，需要行業協會的服務，物業管理協會應充分地發揮其為企業服務，為企業搭橋的職能，從企業的根本利益出發，維護企業的合法權益。
2.應該做好建管銜接工作。
把物業管理工作貫穿于房地產開發建設的各個環節，在市場經濟條件下，要密切物業管理企業與房地產開發商的關系，把物業管理工作貫穿于建設開發的各個環節。“物業管理”與開發商的結合不但從商品房、寫字樓、工業廠房向所有建筑、公共場所擴展，而且從規劃設計、施工到銷售，物業管理都要積極參與。這有助于將一些先進的管理理念植根于開發的全過程，有助于切實保障業主權益，保證物業管理整體目標的順利實現。
3.應該不斷地完善物業管理收費機制。
物業管理服務標準的確定要根據普通住宅小區物業服務需求的不同情況，從高到低分為一級、二級、三級三個服務等級。制定標準，就是將物業管理企業的服務質量及服務水平分等級定級，企業只有達到相應的服務水平，才能收取相應檔次的管理費。業主亦可按需選擇服務標準而承擔相應的物業管理費用，避免物業企業一言堂或將業主本不需要的服務項目強加于業主頭上。同樣，物業公司按照雙方協商的標準提供服務，按質論價，依約服務，接受監督。
4.加強物業管理者的文化素質。
隨著國家經濟建設的發展和對外開放的擴大，應該不斷加強企業文化建設，樹立企業服務品牌，走出一條以培育有特色的企業精神為切入點、以創造自身品牌為重點，以塑造企業形象為落腳點的全面加強企業文化建設，加快企業發展的路子。競爭的關鍵是特色，特色的核心是品牌，品牌的保障是文化。以文化打造品牌，以品牌競爭市場，實際上品牌就是文化。創建品牌是建設個性企業文化的有效載體。
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