淺談房地產投資風險分析
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摘要：隨著國民經濟的快速增長，我國房地產業(yè)也呈現出良好的發(fā)展態(tài)勢。但是，在房地產業(yè)高速發(fā)展的背后，其所帶來的投資風險也在日益增大，而要避免房地產投資風險，必須對房地產投資過程中可能出現的種種風險和不確定性因素做出分析。本文介紹房地產投資中常采用的分析方法，并按照房地產周期進行風險因素的識別。
關鍵詞：房地產投資;分析方法;風險識別
房地產投資風險，是指由于各種難以預測的因素的影響，使得房地產投資行為主體的期望目標與實際狀況之間發(fā)生差異，給投資者帶來經濟損失的可能性。
一、房地產投資風險主要分析方法
目前，常用的風險分析方法主要有專家調查法、故障樹分析法(FTA法)、幕景分析法、篩選監(jiān)測診斷法、影響圖分析法等。
(一)專家調查法。
專家調查法主要包括專家個人判斷、頭腦風暴法和德爾菲法等10余種方法，其中，頭腦風暴法和德爾菲法是用途較廣、具有代表性的兩種。
1、頭腦風暴法。頭腦風暴法是以一個5~10人的專家小組以會議的方式進行，參加會議的人可以暢所欲言，鼓勵不受任何約束發(fā)表不同意見。通過專家之間的信息交流和相互啟發(fā)，從而誘發(fā)專家們產生“思維共振”，以達到互相補充并產生“組合效應”，獲取更多的未來信息，使預測和識別的結果更準確。
頭腦風暴法可以在很短的時間內得出風險管理需要的結論，在項目管理實施的過程中，也可以經常采用這種方法，對以后實施階段可能出現的風險進行預見性的分析。該方法是建筑企業(yè)進行工程項目風險管理最直接最有效的方法之一。但它適用于探討的問題比較單純，目標比較明確、單一的情況。如果問題牽涉面太廣，包含因素過多，就要先進行分解，然后再分步進行討論。
2、德爾菲法。德爾菲法是由美國著名咨詢機構蘭德公司于五十年代初發(fā)明，經過多年的使用和理論上的完善已日趨成熟。該方法的主要特點表現在：能夠讓專家自由地發(fā)表個人觀點，能夠使分析人員與專家意見相互反饋。在進行專家調查過程中，可以采用數理統(tǒng)計的方法對專家的意見進行處理，使定性分析與定量分析有機地結合起來。一般經過兩至三輪問卷調查，即可使專家的意見逐步取得一致，從而得到比較符合實際的結論判斷。
該方法具有廣泛的代表性和可靠性，其優(yōu)點是在缺乏足夠統(tǒng)計數據和原始資料的情況下，可以進行定量的估計，缺點主要是表現在易受心理因素的影響，主觀性強。
(二)故障樹分析法。
故障樹法也叫風險樹法，也叫魚刺圖法，是分析問題原因時廣泛使用的一種方法，其原理是將復雜的事物分解成比較簡單的、容易被認識的事物。具體做法是利用圖解的形式將大的故障分解成各種小的故障，或對各種引起故障的原因進行分解、細化。該法可以將企業(yè)面臨的主要風險分解成許多細小的風險，將產生風險的原因一層又一層的分析，排除無關的因素，從而準確地找到對企業(yè)真正產生影響的風險因子。
該方法經常用于技術性強、較為復雜、直接經驗較少項目的風險識別，其優(yōu)點是比較全面地分析了所有故障原因，包羅了系統(tǒng)內外所有失效機理，比較形象化，直觀性較強。不足之處是適用于大系統(tǒng)時，容易產生遺漏和錯誤。
(三)幕景分析法。
幕景分析法是一種能夠分析引起風險的關鍵及影響程度的方法，一個幕景就是對項目未來某種狀態(tài)的描述，它采用圖表或曲線等形式來描述當影響項目的各種因素發(fā)生某種變化時，整個項目情況的變化及其后果。其描述方法可分為兩類：一類是某種狀態(tài)的描述，一類是發(fā)展過程的描述，即未來若干年某種情況的變化鏈，可向決策人員提供最好的、最可能的或最壞的投資前景，并且詳細描繪出不同情況下可能發(fā)生的時間和風險。當各種目標相互沖突排斥時，幕景分析就顯得特別有用。
(四)篩選-監(jiān)測-診斷技術。
近年來，國內外學術界都較重視“災變”新理論，高德曼提出的“篩選-監(jiān)測-診斷技術”是比較實用的。篩選是依據某種程序將潛在危險的影響因素進行分類選擇的風險辨識過程;監(jiān)測是對某種險情及其后果進行監(jiān)測、記錄和分析顯示過程;而診斷則是根據癥狀或其后果與可能的起因等關系進行評價和判斷，找出可疑的起因進行仔細檢查。篩選、監(jiān)測和診斷是緊密相連的，由于客觀事物的復雜性和可變性，往往一次“篩選-監(jiān)測-診斷”過程不能徹底解決問題，在診斷之后還有可能產生新的風險因素，因此需要重新進行這一過程。篩選-監(jiān)測-診斷技術應用中，花費的時間和精力非常多，由于過程很復雜，所以技術應用的過程本身隱藏著許多主觀臆斷的可能勝。
總之，對于不同的風險識別方法，使用時應針對實際問題的不同特點結合不同風險識別方法的優(yōu)缺點而進行選擇，這些風險識別方法實際上是有關知識、推斷和搜索理論應用于風險因素的分析研究。
二、房地產投資主要風險因素
房地產投資的風險因素有多種分類方法，按風險的性質可分為：系統(tǒng)風險(市場體制性風險)和非系統(tǒng)分析(項目差異性風險);按投資周期可分為：投資決策階段風險、土地獲取階段風險、項目建設階段風險和經營管理階段風;按風險的來源可分為：社會風險、經濟風險、技術風險、自然風險、經營風險。本文對房地產投資的風險因素按照壽命周期的方式進行分類分析。
(一)投資決策階段風險。
在整個房地產開發(fā)的整個過程中，投資決策階段最為關鍵，這個階段的風險主要來源于外部。如政策風險、經濟體制風險、城市規(guī)劃風險、區(qū)域發(fā)展風險等方面。
1、政策風險。政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產市場中商品交換者與經營者帶來各種不同形式的經濟損失。政府的政策對房地產業(yè)的影響是全局性的，房地產政策的變化趨向，直接關系到房地產投資者的成功與否。房地產業(yè)由于與國家經濟發(fā)展緊密相關，因此在很大程度上受到政府的控制，政府對租金、售價的控制、對外資的控制、對土地使用的控制，對環(huán)境保護的要求，尤其對投資規(guī)模、投資方向、投融資的控制以及新稅務政策的制定，都對房地產投資者構成風險。在未實現完全市場經濟的條件下，政策風險對房地產市場的風險尤為重要，特別是在我國，政府對房地產調控的力度非常大。因此，房地產商都非常關注房地產政策的變化趨勢，以便及時處理由此引發(fā)的風險。
2、經濟體制風險。一個國家的經濟體制決定著經濟的發(fā)展方向和國民經濟的結構比例以及經濟運行機制。如果政府將房地產業(yè)在國民經濟中的地位降低，減少投資于房地產業(yè)的資金，房地產商品市場的活動將會減少;另一種情況是經濟體制改革后房地產業(yè)內部結構發(fā)生改變，或者說是房地產業(yè)發(fā)展的模式發(fā)生改變，各種房地產市場在整個房地產業(yè)中所占的比例發(fā)生改變。這種改變會給有些房地產市場帶來生機，則對另一些房地產市場帶來損失。比如，一些城市工業(yè)結構的轉型，導致對廠房需求下降，而對寫字樓需求增加。
3、城市規(guī)劃風險。城市規(guī)劃風險是指由于城市規(guī)劃的變動對已經建成的、正在建設中的以及將要建設的房地產商品的價值量產生影響，給房地產商品經營者帶來經濟上的損失的風險。
4、區(qū)域發(fā)展風險。區(qū)域發(fā)展風險是指由于周圍環(huán)境的房地產商品發(fā)生變化而影響其他房地產商品的價值和價格，為投資者帶來損失的風險。
(二)土地獲取階段風險。
房地產發(fā)展的最關鍵的環(huán)節(jié)就是獲得土地，在此階段，會涉及到征地拆遷和安置補償費等社會問題，風險較大。主要風險來源有土地產權不清風險、土地使用制度變化風險、征地開發(fā)風險等。 土地產權不清風險。土地產權不清風險是由于土地的產權不清楚給房地產投資者帶來損失的風險。土地產權不清，不僅給房地產開發(fā)商帶來很多手續(xù)上的麻煩，而且有很多額外的損失，除了要花費額外人力、物力、財力等，有些還要訴諸法律，承擔敗訴后的經濟風險，如我國經常出現的越權批地和非法出讓土地等現象。
2、土地使用制度變化風險。土地使用制度變化風險一方面體現在變革使房地產商品的開發(fā)成本增加，如使用年限、補償和收費的規(guī)定等;另一方面體現在政府改變使用土地的一些具體技術政策方面所帶來的房地產投資風險。
3、征地開發(fā)風險。征地開發(fā)風險是指由于征地拆遷所帶來的風險，一方面我國現行拆遷安置法規(guī)條例太籠統(tǒng)，各地情況千差萬別，法規(guī)可操作性比較差;另一方面地塊上原房產所有者基于社會的、心理的、經濟的原因，可能不愿意出售。因此，征地拆遷很難順利進行，最終投資者不得不付出比預期更多的金錢和時間，承受更大的機會成本。
(三)項目建設階段風險。
項目建設階段的主要目標是保證項目的成本、進度和質量目標的完成，這個階段的風險因素較多，主要可以分為：開發(fā)費用變化風險、工程變更風險，項目質量風險和施工安全風險等方面。
1、開發(fā)費用變化風險。房地產項目開發(fā)成本風險源于開發(fā)的各個階段。建設前期對項目成本的影響程度達95%~100%，越到后期影響程度越小。在規(guī)劃設計中，方案陳舊、深度不夠，參數選用不合理以及未進行優(yōu)化優(yōu)選設計，都會導致生產成本的增加，在建設期間，國家調整產業(yè)政策，采用新的要求或更高的技術標準，也都會使房地產開發(fā)成本增加。
2、工程變更風險。工程一旦發(fā)生變更，工期就很可能會被延長，一方面房地產市場狀況可能會發(fā)生較大的變化，錯過最佳租售時機，如已預售，會承擔逾期交付的違約損失、信譽損失;另一方面會增加投入資金利息支出，增加管理費。所以，房地產開發(fā)商們都迫切希望自己的項目及早完工，以避免由于工程變更造成工期拖延帶來的風險。
3、項目質量風險。質量是建筑項目的生命，開發(fā)項目質量主要體現在項目的適用性、可靠性、經濟性、美觀與環(huán)境協(xié)調等方面。如果由于承包商施工技術水平落后、偷工減料，造成建筑結構存有安全隱患，質量不佳，就會嚴重影響房地產企業(yè)的聲譽和發(fā)展，有時甚至會產生法律糾紛，導致企業(yè)形象一落千丈，無法繼續(xù)發(fā)展。
4、施工安全風險。施工安全風險是指施工過程中出現各種事故而造成房地產破壞、人員傷亡、機械設備損壞等損失。這類事故一旦發(fā)生，便會發(fā)生事故處理費和各種補償費，同時影響整體工作氣氛并延遲工期。這些損失變成開發(fā)成本的增加，而且也會轉移到商品的成本中而成為商品經營者的損失。
(四)經營管理階段的風險。
房地產經營管理階段是整個房地產投資過程中最后卻又非常重要的一個環(huán)節(jié)。項目開發(fā)完畢后，開發(fā)商應盡快將商品房租售出去以回收資金并獲取利潤;相反，如果已建好的商品房因種種原因不能租售出去，則會房屋滯銷、資金積壓，影響房地產企業(yè)的經營和發(fā)展。這個階段的主要風險來源有：物業(yè)管理風險和營銷風險。
對房地產投資風險進行識別分析是控制房地產風險的前提，在此基礎上進行有效的風險防范，才能保證房地產投資的順利進行，獲得利潤。
主要參考文獻：
[1]許曉音。房地產投資風險與防范對策研究。商業(yè)研究，2002.5.
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