倆篇關(guān)于物業(yè)公司管理方案
為了確保事情或工作扎實(shí)開展，常常要根據(jù)具體情況預(yù)先制定方案，方案是解決一個問題或者一項(xiàng)工程，一個課題的詳細(xì)過程。優(yōu)秀的方案都具備一些什么特點(diǎn)呢？以下是小編為大家收集的倆篇關(guān)于物業(yè)公司管理方案，僅供參考，大家一起來看看吧。
倆篇關(guān)于物業(yè)公司管理方案1
一、公司的基本情況
大理鴻元物業(yè)管理有限公司是大理市工商行政管理局于20xx年3月19日批準(zhǔn)成立的，公司注冊資本伍是萬元，在冊股東共兩人，分別是：大理鴻元經(jīng)貿(mào)有限公司，出資額為40萬元，占公司注冊資本的80﹪；大理鴻元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，出資額為10萬元，占公司注冊資本的20﹪；公司于20xx年9月7日取得了大理州建設(shè)局頒發(fā)的物業(yè)管理叁級資質(zhì)證書。于20xx年12月通過了ISO9001：200國際質(zhì)量認(rèn)證。公司于20xx年3月31日出資購買大理蒼山感通山泉有限公司。公司成立以來，始終秉承“追求完美，真誠永遠(yuǎn)，業(yè)主至上，用心服務(wù)”的管理理念，先后管理了十個小區(qū)。其中自建小區(qū)五個：鴻元小區(qū).鴻泰花園.泰興鴻元商住樓，鴻誠廣場，鴻鑫佳園。對外托管小區(qū)五個：興隆園小區(qū)、茫涌小區(qū).警苑一區(qū)，警苑二區(qū)、統(tǒng)計局宿舍，員工隊(duì)伍從原來的十多個人逐漸發(fā)展壯大到現(xiàn)在的七十人。公司下設(shè)：總經(jīng)理室、副總經(jīng)理室、辦公室、財務(wù)部、保安部、保潔綠化部八個部門。組織結(jié)構(gòu)：總經(jīng)理1人、副總經(jīng)理1人、辦公室主任1人、財務(wù)部出納1人、工程部4人（經(jīng)理1人.水電工3人）、小區(qū)管理處7人（其中主任6人.管理員兼保安元1人）、保安部39人（保安組長5人.副組長1人，保安員32人、門衛(wèi)兼保安1人），保潔綠化部14人（保潔綠化工9人、車棚管
理員5人）。物管公司管理戶數(shù)1639戶，管理面積近170000平米。物業(yè)類別有住宅.別墅.商鋪.倉庫和停車場。公司通過近十年的管理服務(wù)，為所管理的小區(qū)創(chuàng)造了舒適.優(yōu)美.整潔的生活環(huán)境，營造了多彩的社區(qū)文化生活，贏得了廣大業(yè)主的良好口碑，在大理為物業(yè)管理企業(yè)中逐漸脫穎而出，公司始終一如既往的以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，用“愛心.細(xì)心.貼心”為所管理的小區(qū)業(yè)主創(chuàng)造溫馨舒適.安全有序的居家生活環(huán)境，真心讓每一位業(yè)主“放心、省心、開心”。
二、經(jīng)營方案的制定和目標(biāo)
從目前大理市物業(yè)企業(yè)來看，可分為兩類：一類是自管型物業(yè)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成房屋后直接交由下屬的物業(yè)管理企業(yè)管理，一類是自己單位自行組建的物業(yè)企業(yè)，另一類是托管型物業(yè)管理，，是指有一定社會影響力和實(shí)力的物業(yè)企業(yè)通過托管單位辦公區(qū).貨改制企業(yè)的生活區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。就我們知道的大理州近72家物業(yè)企業(yè)中多數(shù)都存在經(jīng)營虧損的情況，分析原因整個大理市目前物業(yè)企業(yè)物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，都在執(zhí)行，規(guī)矩發(fā)改委，建設(shè)部[20xx]1864號《關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知》文件執(zhí)行物業(yè)管理費(fèi)的收取，標(biāo)準(zhǔn)多是0.35元/平米的政府指導(dǎo)價，雖然 可執(zhí)行市場調(diào)節(jié)價但基本都把費(fèi)用調(diào)不上去，因?yàn)槿绻坏┠臣椅飿I(yè)企業(yè)將物業(yè)費(fèi)提高，業(yè)主支持還好，如果不支持一旦反映到物價局，物業(yè)公司就會受到處罰，因?yàn)槲飪r局只認(rèn)同發(fā)改委文件價格標(biāo)準(zhǔn)，前期物業(yè)管理約定價格
標(biāo)準(zhǔn)，和物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主委員會達(dá)成的價格標(biāo)準(zhǔn)，加上物業(yè)管理的特殊性，服務(wù)品質(zhì)很重要，服務(wù)缺憾，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、管理盲點(diǎn)、工程隱患、工程遺留問題、都是業(yè)主拒交費(fèi)的理由，多個因素使物業(yè)公司不堪重負(fù)，造成收費(fèi)低、難收費(fèi)、直接影響物業(yè)公司的發(fā)展，對物業(yè)企業(yè)如何在市場中求生存、如何可持續(xù)發(fā)展、就必須調(diào)整自己的經(jīng)營策略，提高市場競爭力和經(jīng)濟(jì)效益，來實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
三、公司經(jīng)營現(xiàn)狀的優(yōu)勢，劣勢分析
1、物管費(fèi)、停車費(fèi)的經(jīng)營情況
物業(yè)公司經(jīng)營的小區(qū)10個、其中規(guī)模小一點(diǎn)的4個小區(qū)、警苑一、二區(qū)、茫涌小區(qū)、統(tǒng)計局小區(qū)基本上屬于虧損小區(qū)，就四個小區(qū)單靠物業(yè)費(fèi)連人工工資都不夠，還加上停車費(fèi)收入補(bǔ)充經(jīng)營成本，其余6個規(guī)模大一點(diǎn)的小區(qū)，自建小區(qū)5個、托管小區(qū)1個：鴻園小區(qū)、鴻泰花園、鴻元商住樓、鴻誠廣場、鴻鑫佳園、興隆園小區(qū)6個小區(qū)單靠物業(yè)費(fèi)也能開銷人工工資，另外停車費(fèi)的收入就是物業(yè)公司的利潤，在20xx年的經(jīng)營過程中，物業(yè)公司抓住時機(jī)，與托管小區(qū)的單位負(fù)責(zé)人商談上調(diào)了物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，同時也上調(diào)了自建小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，自建小區(qū)中除鴻泰花園業(yè)主投訴至物價局，鴻誠廣場已與業(yè)主委員會約定過價格，未調(diào)價成功，其余小區(qū)都作了上調(diào)，借大理市發(fā)改委市發(fā)改價[20xx]89號《大理市機(jī)動車停放服務(wù)收費(fèi)管理暫行規(guī)定》的文件通知，成功上調(diào)了各小區(qū)的停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以上兩項(xiàng)主營
收費(fèi)的上調(diào)增加了物業(yè)公司的收入。
在取得成績的同時，也反映出了物業(yè)公司的被動局面，就物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的收取，一是受政策的影響（全市的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，多年未出臺新標(biāo)準(zhǔn)），二是成立業(yè)委會前已業(yè)委會商談收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但有了業(yè)委會物業(yè)公司又將面臨很多風(fēng)險，鴻誠廣場的例子就是教訓(xùn)，有了業(yè)委會如房產(chǎn)公司遺留問題遷怒于物業(yè)公司，對服務(wù)的要求又要高又不愿多出錢，還要和你算收益分成等都將牽制物業(yè)公司。有業(yè)委會的目前優(yōu)勢只是，當(dāng)一個物業(yè)小區(qū)公共部分的設(shè)施設(shè)備，包括建筑物經(jīng)過一定年限需要維修時，能夠相對順利的從房管處劃撥出小區(qū)的公共維修基金，實(shí)踐證明物業(yè)公司遇到鴻泰花園沒有業(yè)委會，而公共部分又需要維修的.情況，物業(yè)公司也通過集體簽名的形式劃撥到了公共維修基金。就成不成立業(yè)委會還得要關(guān)注政策的規(guī)定，也要針對不同小區(qū)的性質(zhì)和需要，靈活應(yīng)變。
針對物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，目前建設(shè)局、房管處、物價局、發(fā)改委都很關(guān)注物管企業(yè)的服務(wù)、收費(fèi)問題，目前大理州新的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)出臺，應(yīng)該是快了，也是物業(yè)企業(yè)發(fā)展的機(jī)遇，同時也將是考驗(yàn)物業(yè)企業(yè)市場競爭力的時候。
停車費(fèi)的收，取物業(yè)公司面臨很多困擾和風(fēng)險，如車輛被盜被損，車主就會與物業(yè)公司 糾纏，要么要求賠償，要么拒交停車費(fèi)。有效的辦法只能加強(qiáng)對停車秩序的管理，投入必要的人防和技防設(shè)施來杜絕隱患的發(fā)生。
隨著人們法律意識的提高和對生活品質(zhì)不斷增加的要求，對物業(yè)服務(wù)的多元化高要求，也是必然的，解決以上兩個被動局面，物業(yè)公司只有不斷完善物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，滿足業(yè)主的要求，贏得業(yè)主的認(rèn)可，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營秩序的正常化，經(jīng)營收益最大化。
2、水費(fèi)、電費(fèi)的經(jīng)營情況
物業(yè)公司10個小區(qū)的水費(fèi)，電費(fèi)都屬于代收代繳，就水費(fèi)電費(fèi)的收取，物業(yè)公司經(jīng)過多年的摸索，也總結(jié)出一套保不虧損的措施，從往年的經(jīng)營情況看，水、電路的設(shè)施的管理很重要，水、電路的供給性質(zhì)決定了都會產(chǎn)生差額，產(chǎn)生差額的原因：如電路⑴物業(yè)公司正常的經(jīng)營用電，⑵設(shè)施設(shè)備的老化，⑶正常的電損線損，⑷員工的不節(jié)約用電⑸管理不及時造成的損失，幾個因素控制不好，物業(yè)公司間入不敷出。所以物業(yè)公司對歲、電管理采取了以各小區(qū)主任主要負(fù)責(zé)，每月定期關(guān)注所管小區(qū)的水、電經(jīng)營情況，檢查各種供電、供水設(shè)施、設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，以工程部為核心對個小區(qū)的設(shè)施設(shè)備勤檢、勤查，為小區(qū)的用水經(jīng)營情況，及時通報、關(guān)注，做到各部門和個崗位心里有數(shù)，大力提倡個小區(qū)節(jié)約用電的習(xí)慣，對個小區(qū)保安值班室、宿舍采取裝表核算，控制電費(fèi)流失，以上幾個舉措叫明顯的控制了水電費(fèi)的跑、冒、滴、漏。
倆篇關(guān)于物業(yè)公司管理方案2
前言
優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理是吸引客戶的法寶，是經(jīng)營者創(chuàng)造收益的源泉；而良好的經(jīng)營效益又為物業(yè)管理提供了資金支持，以經(jīng)營引導(dǎo)管理、以管理促進(jìn)經(jīng)營，二者相互依托，相互促進(jìn)。商務(wù)寫字樓是隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，為滿足高效、舒適的辦公環(huán)境需要而產(chǎn)生的一種房地產(chǎn)商品。其商品屬性從客觀上要求物業(yè)服務(wù)公司要圍繞經(jīng)營實(shí)施科學(xué)化、專業(yè)化的管理服務(wù)，使物業(yè)實(shí)現(xiàn)保值增值。
一、組織加構(gòu)的設(shè)定
（見附表一）
二、物業(yè)公司的工作職能
1．制度管理：制定物業(yè)公司日常工作的流程，工作秩序，制定相關(guān)的運(yùn)營管理制度。
2．財務(wù)預(yù)算：參與物業(yè)公司的整體的運(yùn)營成本費(fèi)用，擬定寫字樓對外出租收入及租金預(yù)算。
3．決策工作：分析各項(xiàng)工作任務(wù)及經(jīng)營狀況，對運(yùn)營中出現(xiàn)的問題提出意見及建議，解決運(yùn)營中出現(xiàn)的問題。
4．協(xié)調(diào)工作：協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系，協(xié)調(diào)入駐業(yè)戶公共關(guān)系。
5．業(yè)主管理：制定管理相關(guān)規(guī)定及程序，協(xié)助業(yè)主辦理進(jìn)場、撤場手續(xù)，督促業(yè)主服從各項(xiàng)管理制度。
6．監(jiān)管工作：監(jiān)管各業(yè)主運(yùn)營情況，定期分類各類報告，了解員工工作表現(xiàn)、人員變動、掌握商戶經(jīng)營情況，改善工作流程。
7．業(yè)主服務(wù)：巡視物業(yè)公司員工提供之業(yè)主服務(wù)態(tài)度、服務(wù)技巧等，若有業(yè)主投訴，細(xì)心聆聽、查明因由，及時解決問題及投訴，保持寫字樓之信譽(yù)及形象。
8．營銷工作：配合制定全年?duì)I銷租憑計劃，執(zhí)行各項(xiàng)營銷活動，參與營銷推廣活動之推廣計劃及實(shí)施。
9．培訓(xùn)工作：對招商主要營銷人員進(jìn)行培訓(xùn)，如日常工作程序，商戶溝通技巧等，
10．培養(yǎng)物業(yè)公司員工團(tuán)隊(duì)精神：倡導(dǎo)彼此信任、友好一致、團(tuán)結(jié)互助、精誠合作的工作氛圍。
三、本司的發(fā)展方向確定
物業(yè)管理企業(yè)正逐步走向市場化、規(guī)范化，一些依靠開發(fā)商“過生活”的襁褓之嬰，也慢慢走出保護(hù)傘，逐漸走向市場化。但在我國，多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)仍然存在專業(yè)水平匱乏的現(xiàn)象，也因此導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)頻頻鬧糾紛，所以，提高物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化水平是我國物業(yè)管理企業(yè)的唯一發(fā)展方向。
簡言之，現(xiàn)代物業(yè)管理中大部分的職能是通過對物和對行為的管理，最終轉(zhuǎn)向以提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)主經(jīng)營方式轉(zhuǎn)變。
物業(yè)管理涉及業(yè)主的方方面面，各項(xiàng)管理工作針對性、技術(shù)性又很強(qiáng)，要提高物業(yè)管理的整體水平，降低物業(yè)管理的成本費(fèi)用，就必須對物業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理，由物業(yè)管理企業(yè)來全面負(fù)責(zé)和承擔(dān)管理責(zé)任。雖然國內(nèi)物業(yè)管理市場正迅速發(fā)展，需求日益壯大，然而，綜觀國內(nèi)現(xiàn)在的物業(yè)管理水平，均與專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)有一定的差距。故此，我們一方面可以大膽借鑒香港地區(qū)和國外一些發(fā)達(dá)國家的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，探索建立符合國際慣例并適合中國國情的物業(yè)管理體系，同時自己也要勇于實(shí)踐和嘗試，構(gòu)建新思路，實(shí)施新舉措。
綜上所述，物業(yè)公司應(yīng)把管理物業(yè)轉(zhuǎn)變成為經(jīng)營物業(yè)，從而走規(guī)范化、專業(yè)化的發(fā)展之路，是本集團(tuán)物業(yè)管理公司發(fā)展的方向，也是未來我物業(yè)公司發(fā)展的必然趨勢，這需要物業(yè)公司的每一名物業(yè)管理人去思考、去創(chuàng)造、去實(shí)現(xiàn)。
四、物業(yè)的公司收支分析
物業(yè)公司的收入來源，大致歸納就包含四個方面的收入：
一、公共性服務(wù)費(fèi)用的收入，就是通常所說的物業(yè)管理費(fèi)；
二、公眾代辦性服務(wù)費(fèi)的收入；
三、特約服務(wù)費(fèi)的收入；
四、物業(yè)企業(yè)的綜合經(jīng)營的收入。
就上述的四種收入，是物業(yè)企業(yè)經(jīng)過多年的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)和市場調(diào)查、研究、分析的。可以看出，第一種物業(yè)管理費(fèi)在物業(yè)公司為擴(kuò)大招商，促進(jìn)市場可持續(xù)發(fā)展的情況下，在短期或中長期時間內(nèi)作為市場發(fā)展吸引力的主營業(yè)務(wù)收入。作為實(shí)質(zhì)性的物業(yè)經(jīng)濟(jì)收入。第二種公眾代辦服務(wù)費(fèi)，就目前的市場環(huán)境來看，水、電及其他代辦項(xiàng)目都是控制在國家能源相關(guān)部門，物業(yè)管理企業(yè)得不到任何的手續(xù)費(fèi)，只能是物業(yè)管理企業(yè)免費(fèi)為住戶和業(yè)主提供服務(wù)。第三、第四種服務(wù)費(fèi)收取靠的是物業(yè)管理企業(yè)有能力去充分發(fā)掘、開拓市場，如果忽視或者沒有能力作到，則企業(yè)就根本沒有發(fā)展的前途和空間。
再看物業(yè)公司的支出情況：
一是物業(yè)成本包含有服務(wù)人員的工資、社會保險；物業(yè)管理區(qū)域公用部位、公用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)費(fèi)；清潔費(fèi)用；綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)；公共秩序維護(hù)費(fèi)；辦公費(fèi)；固定資產(chǎn)折舊等等，我在核算營業(yè)成本的時候包含了直接的人工費(fèi)、材料費(fèi)；
二是核算開展物業(yè)管理過程中發(fā)生的管理費(fèi)用；
三是核算財務(wù)費(fèi)用；
四是核算所得稅。
在實(shí)際工作中我做了一些調(diào)查，并針對調(diào)查的資料進(jìn)行統(tǒng)計、分析，得出了如下的結(jié)果：
物業(yè)公司的支出，是在規(guī)范化操作下，按照國家相關(guān)部門審定的指導(dǎo)價，占物業(yè)管理費(fèi)的比例分別為：
人工費(fèi)：40％（占物業(yè)管理費(fèi)總額）；清潔：10％；工程維護(hù)、園林綠化：10%；管理成本：7％，其它及不可預(yù)計費(fèi)3%，總計支出費(fèi)用占到物業(yè)管理費(fèi)的70％以上。那么，實(shí)際盈利值只有30%左右。
按照以上數(shù)據(jù)得出，物業(yè)公司經(jīng)營是集團(tuán)有發(fā)展的必要性。
１、物業(yè)市場需求需要物業(yè)從管理物業(yè)向經(jīng)營物業(yè)過度
就目前的市場來看，物業(yè)公司出路是如何從管理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè)，如何選取其二者的最佳結(jié)合點(diǎn)著手，既不能全力搞其他經(jīng)營，而相應(yīng)降低物業(yè)服務(wù)的.質(zhì)量，也不能死死看守物業(yè)項(xiàng)目，只顧日常作業(yè)，不搞創(chuàng)新而將物業(yè)公司的大好資源白白浪費(fèi)。因此，正確的做法應(yīng)當(dāng)是在一方面不斷提高物業(yè)管理服務(wù)水平，不斷創(chuàng)新增加服務(wù)項(xiàng)目的同時進(jìn)行經(jīng)營創(chuàng)利活動。
２、經(jīng)營物業(yè)的資源及管理運(yùn)作
經(jīng)營物業(yè)的資源管理就是策劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)及控制物業(yè)公司的資源，以求實(shí)現(xiàn)管理服務(wù)及經(jīng)營的總目標(biāo)。資源項(xiàng)目中主要分為兩大部分：一是物質(zhì)資源；二是人力資源。
在物業(yè)項(xiàng)目中的人力資源是最重要的資源。因?yàn)槊總�服務(wù)性項(xiàng)目的經(jīng)營管理是一項(xiàng)復(fù)雜的、細(xì)致的工作，它涉及的面廣、范圍大，要求高于其它行業(yè)。
物質(zhì)資源又可分為固定資產(chǎn)資源與資金資源。這是都具備的資源，只是能力的大小、資金的多少的區(qū)別。
物業(yè)企業(yè)的品牌、良好的信譽(yù)及形象，物業(yè)項(xiàng)目與其他單位或企業(yè)的良好關(guān)系，一定的經(jīng)營客源網(wǎng)絡(luò)，有用的資料、時間等，都可視為物業(yè)項(xiàng)目的寶貴資源。
物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營管理者的目標(biāo)就是要通過利用這些資源提供給客戶一流的服務(wù)，同時獲得企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，實(shí)現(xiàn)盈利的目標(biāo)。經(jīng)營物業(yè)大致有以下四個方面的基本管理運(yùn)作：
（1）、策劃。策劃即預(yù)先確定目標(biāo)及方針，然后根據(jù)目標(biāo)制定一整套詳細(xì)的實(shí)施方案來達(dá)到目標(biāo)。就根據(jù)物業(yè)公司的實(shí)際情況，物業(yè)經(jīng)營的資源的優(yōu)缺點(diǎn)，商家的心態(tài)，將來的市場的發(fā)展趨勢和方向，制定可行性方案。
（2）、組織。組織是指充分利用物業(yè)項(xiàng)目中一切可利用資源，以便最有效地達(dá)到經(jīng)營管理的目標(biāo)。組織就是充分地、有效地利用物業(yè)公司中各個職能單位，每項(xiàng)設(shè)備，每個員工在經(jīng)營管理活動中，協(xié)調(diào)一致地發(fā)揮其功能和作用。
（3）、領(lǐng)導(dǎo)。領(lǐng)導(dǎo)是促進(jìn)和指揮屬下員工履行崗位職責(zé)，對員工給予指導(dǎo)和監(jiān)督，以確保得到最高和最佳的工作效率及經(jīng)濟(jì)收益。
（4）、控制。控制即監(jiān)督和檢查計劃的執(zhí)行情況和目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)程度。如成本控制、財務(wù)控制、質(zhì)量控制。
所以，具備上述的運(yùn)作能力后，我們的經(jīng)營與服務(wù)在日常管理中不是矛盾的而是相輔相成的。
五、寫字樓經(jīng)營管理方案