房屋漏水侵權答辯狀

時間：2022-10-05 20:12:57 答辯狀

房屋漏水侵權答辯狀

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房屋漏水侵權答辯狀

　　房屋漏水侵權答辯狀【1】

　　答辯人：張XX，女，19XX年XX月XX日出生，住XX市XX路3XX號B附樓19A。

　　被答辯人：XX物業管理有限公司，住所地：XX市XX區XX路XXX大廈XX樓。

　　法定代表人：XXX。

　　答辯人與被答辯人物業服務合同糾紛一案，針對被答辯人的起訴，現提出如下答辯意見，望合議庭予以采信：

　　一、被答辯人主張的物管費缺乏依據

　　1、答辯人與被答辯人之間不存在物業服務合同關系

　　廣東XX大廈業主委員會與被答辯人簽訂原《物業服務合同》的合同期限自20XX年9月26日起至20XX年9月25日止，該合同期滿后既未自動續期，雙方至今也未簽訂新的《物業服務合同》。

　　這一事實在被答辯人的《民事起訴狀》中已得到確認。

　　2、期滿后的原《物業服務合同》因大多數業主對其履行存在較大異議而不自動續期一年并已解除

　　廣東XX大廈B附樓大多數業主對原《物業服務合同》的履行存在較大異議，于20XX年9月25日原《物業服務合同》期滿后遂不同意續簽并要求更換物管公司，被答辯人在《民事起訴狀》中陳述廣東XX大廈B附樓業主“對原告(被答辯人)按原物業服務合同提供的物業管理未提出任何異議”與事實嚴重不符!大多數業主因物管公司退出小區一事與被答辯人進行過多次交涉，但被答辯人堅持不同意退出，后業主們就此問題多次投訴至XX街道辦事處，XX街道辦事處也曾多次組織業主們與被答辯人進行協調，最終也未解決問題。

　　根據合同約定，期滿后的原《物業服務合同》因存在較大異議而不自動續期一年并已解除。

　　原《物業服務合同》第二十八條規定：“本合同期滿后一個月內，雙方對本合同履行無異議的，本合同繼續自動續期一年。

　　雙方如有異議的，本合同解除。”可見，原《物業服務合同》簽訂雙方已事先書面約定合同自動續期一年的條件，即原《物業服務合同》履行不存在異議才自動續期一年。

　　而現在大多數業主拒絕續簽及積極投訴等行為已明確表示對合同履行存在諸多異議，原《物業服務合同》應根據合同約定不自動續期一年并已經解除。

　　退一萬步講，即使自動續期，續期1年時至20XX年9月25日就已期滿，被答辯人也無權據此再主張合同期滿以后的權利。

　　3、被答辯人的所謂“事實物業服務”屬違法的強行服務

　　原《物業服務合同》已于20XX年9月25日期滿，但被答辯人拒絕退出廣東XX大廈B附樓，非法霸占B附樓物業兩年多，強行向業主提供事實服務，強迫業主接受他們不合理的物業費等費用，拒絕接受業主對他們的服務監督，從根本上無視業主的合法權利，侵犯了業主自由選擇其他物管公司的權利。

　　根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條規定：“物業服務合同的權利義務終止后，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。

　　物業服務企業拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，人民法院不予支持。”被答辯人以單方、強行提供的所謂“事實物業服務”起訴答辯人，法院應當予以駁回。

　　另外，被答辯人強行服務的行為嚴重違反了《合同法》和《民法通則》等法律規定。

　　被答辯人同業主、業主委員會在法律地位上完全平等，二者是以物業服務為標的的委托合同法律關系：業主或業主委員會委托被答辯人為其提供物業服務、并向其支付相關勞務費用的簡單民事法律關系，其適用《合同法》和《民法通則》等相關基本法律。

　　就《合同法》具體而言，《合同法》第三條規定：“合同當事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。”第四條規定：“當事人依法享有自愿訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預。”即合同當事人有權選擇訂立對象，有權選擇訂立或不訂立合同，任意一方不得強行要求對方接受要約，不得強行要求對方履行無法律依據的義務。

　　同時，《合同法》第三十六條規定：“法律、行政法規規定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。”在事實合同成立的要件上，《合同法》要求“對方接受”，“對方接受”的前提是愿意，雙方“合意”是事實合同的基礎。

　　而事實上被答辯人所謂的“事實物業服務”自始至終未得到多數業主的“愿意”。

　　所以，被答辯人無權通過單方、強行的所謂“事實物業服務”來要求答辯人繳納物管費。

　　二、被答辯人主張的物管費收取標準缺乏依據

　　1、答辯人與被答辯人雙方未約定物管費收取標準

　　《物業管理條例》第四十一條規定：“物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。”原《物業服務合同》中關于物管費收取標準的約定因原《物業服務合同》期滿不續期而無效，且原合同雙方無簽訂新的《物業服務合同》，至今被答辯人就物管費收取標準并未與廣東XX大廈業主委員會或業主達成一致意見，更未在有效合同上明確約定，被答辯人根據已期滿未續期的原《物業服務合同》來確定收取標準，違反了上述規定。

　　2、被答辯人主張的物管費收取標準未經物價局核定、備案

　　XX市物價局于20XX年2月3日曾經就B附樓的物管費問題發出了一份整改通知書，要求“B附樓住宅物業服務收費標準由XX區物價局核定或由業主與物管公司在物業服務合同中約定”。

　　廣東XX大廈業主委員會與被答辯人自20XX年9月26日始不存在物業服務合同關系，業主與被答辯人也一直無法達成一致意見，據此B附樓的物業服務收費標準應由XX區物價局核定，但被答辯人一直未辦理核定、備案手續，在本案中也未提供這方面的相關證據。

　　3、被答辯人的物管收費與服務水平不符合相適應的原則

　　《物業管理條例》第三十六條第一款規定：“物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。”《廣東省物價局、廣東省住房和城鄉建設廳關于物業服務收費管理辦法》第四條規定：“物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。”同時，根據20XX年度XX市住宅物業服務收費政府指導價基準價，一級物業服務的基準價(有電梯)為1.7元/平方米·月，可以上下浮動的幅度為15%，即在1.45至1.96元/平方米·月之間，而被答辯人主張的物管費標準為14.85元/平方米·月，將近政府指導價標準的XX倍!被答辯人向業主主張超高標準的物管費，卻并未提供符合相應服務水平要求的物業服務，從B附樓的現有居住環境也完全看不到有這么高標準的物業配套服務。

　　答辯人的房屋經常出現沒有電和漏水等問題，當答辯人向被答辯人反映時，被答辯人聲稱：14.85元有14.85元的服務，6元就只有6元的服務。

　　被答辯人主張高額的物管費卻不提供符合相應服務水平要求的服務，對業主的合理要求置之不理，其行為明顯嚴重違反了上述規定，也侵犯了業主的合法權益。

　　三、被答辯人主張的滯納金缺乏依據

　　本案答辯人與被答辯人之間不存在物業服務合同關系，更未對“未按時繳納的物業服務費用，每天收取0.5‰的滯納金”進行約定。

　　同時，被答辯人據以的原《物業服務合同》已期滿并且期滿后其強行提供的物業服務嚴重違反原《物業服務合同》約定及法律規定。

　　此外，《物業管理條例》等法律對就拖欠物管費是否支付滯納金也并沒有規定，并且本案主張的滯納金也明顯高于中國人民銀行規定的金融機構同期同類貸款利息的標準。

　　因此，本案被答辯人滯納金的主張缺乏合同和法律的依據。

　　四、答辯人實際上已按照較高標準繳納了物管費

　　雖然答辯人一直要求被答辯人于原《物業服務合同》期滿后退出廣東XX大廈B附樓且不滿意被答辯人強行提供的物業服務，雙方也未約定物管費的支付標準和支付方式。

　　但善良的答辯人自20XX年5月起至20XX年8月止，還是按照6元/平方米·月的較高標準(約政府指導價標準的4倍)向被答辯人支付了物管費。

　　而被答辯人竟然還無理起訴答辯人，為此，答辯人保留要求被答辯人返還已繳納的物管費的權利。

　　被答辯人主張答辯人拖欠物管費缺乏事實和合同及法律依據，并且其提交的欠費清單中也未扣減答辯人20XX年8月份已繳納的金額，被答辯人訴訟請求的物管費金額本身就存在計算錯誤。

　　綜上所述，鑒于被答辯人提供物業管理服務、收取物管費及其標準無任何依據，答辯人無需支付被答辯人主張的物管費及滯納金。

　　相反，被答辯人強行提供的物業服務直接違背了包括答辯人在內的大多數業主的意愿并嚴重損害了大多數業主的合法權益，答辯人保留要求被答辯人返還已繳納物管費的權利，并懇請法院依法駁回被答辯人的訴訟請求，以維護答辯人的合法權益!

　　此致

　　XX市XX區人民法院

　　答辯人：張XX

　　代理人：于XX、余XX

　　二0XX年X月X日

　　房屋漏水侵權答辯狀【2】

　　貴院送達的(20XX)濱功民初字第1400號傳票及應訴通知書已收悉，現本人就鄭XX訴訟房屋漏水租賃合同糾紛一案，做出如下答辯：

　　一、原告所訴《房屋租賃合同》真實、有效。

　　關于房屋面積問題。

　　在原告提供的訴訟請求中提出房屋建筑面積為42平米，與事實不符。

　　鄭XX所測量的是套內凈面積，偷換了建筑面積的概念，按照國家出臺的《房產測量規范》建筑面積是指建筑物的水平平面面積，即外墻勒腳以上各層水平投影面積的總和。

　　經過測量，標的物含外墻實際建筑面積為50.5平方米，房屋面積包括房屋內的使用面積、墻體的部分面積和公攤面積。

　　而該商鋪總建筑面積為219.68平方米，其中產權證標明公攤面積為91.62平米，折合公攤系數為0.3275因鄭XX租用的是底商局部，其相應分攤的公攤面積為約20平方米，這種測算方法即與住建部頒布的《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》吻合，同時也與合同簽訂面積吻合，不存在合同欺詐問題。

　　鄭XX在合同簽訂之前協同其老公、其子，在中介陪同下先后多次來到商鋪實地觀看、測量;了解不可謂不詳細，在合同簽訂前一天，她還堅持專門等其夫出差回來實地勘測后方才簽署，而且，我們就目前商鋪屬于隔斷現狀，在面積上會出現計算測量出入等，向原告進行了詳細提示，履行了告知義務，原告也對標的物現狀予以認可。

　　二、原告鄭XX單憑主觀臆測為依據，單方面毀約，拒不執行合同。

　　在合同簽訂后90多天時間內，特別是在合同即將履約之前，我們和中介公司分別以短信、快遞等書面方式通知提醒后，既沒有對房屋面積提出任何異議，又沒有就解約事宜跟我們提前溝通，而是選擇了在應執行合同的第一時間提出訴訟，足見其毀約信心何其堅定、毀約意愿何其堅決。

　　三、綜上，原告鄭XX的毀約行為屬于合同“釣魚”行為。

　　合同簽署后，對質疑問題，她完全有時間、有精力通過甲乙雙方正常的溝通提出復議，然而她沒有，完全可以通過中介作為第三方當事人進行積極溝通，然而她也沒有，而是企圖選擇法院起訴這一極端方式，獲得雙倍訂金賠償。

　　足見其居心叵測。

　　四、因原告違約，給我方造成的經濟損失。

　　①自3月11日簽約以來，我們就及時清理了原租戶，具備了新商戶入住條件，然而鄭XX以其子所租商鋪尚未到期為由，拖延至6月入住，空租期長達90余天，給我方造成了空租三個月，按照合同價格每月2.3萬元計算，給我方造成近7萬元的直接經濟損失。

　　②中介公司收取1.2萬元高額的中介費用由我方墊付的，由于對方撕毀合同，中介費根本無法追回，造成我方直接損失;

　　③另外由于對方違約，造成我方很長一段時間沒有找到新租戶。

　　累計損失達10萬元。

　　五、應訴請求。