2016年民間資本與房地產(chǎn)業(yè)研究報告
10月25日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心與高和資本再次聯(lián)合發(fā)布了民間資本調(diào)查——《2016年民間資本與房地產(chǎn)業(yè)研究報告》(以下簡稱《報告》)。該報告每年發(fā)布一次，今年已是第六次。從2011年以來，該報告就每年熱點話題進(jìn)行了探討，而今年它將目光投向了城市有機(jī)更新。
高和資本董事長蘇鑫表示：“我國一線城市二手房銷量超過新房，率先進(jìn)入存量房時代，其中蘊含的商機(jī)必達(dá)數(shù)萬億。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)時代已經(jīng)來臨，而傳統(tǒng)大型開發(fā)商轉(zhuǎn)型非常困難，未來將更加關(guān)注輕資產(chǎn)運營公司。“
本次《報告》認(rèn)為，未來城市有機(jī)更新的前景廣闊，必將成為房地產(chǎn)投資的永續(xù)產(chǎn)業(yè)，是民間資本投資房地產(chǎn)的新熱點。
存量房時代城市更新勢在必行
各地房地產(chǎn)市場已經(jīng)不同程度地步入了存量房時代，而存量時代的房地產(chǎn)往往隨著城市功能的改變而不斷變化著承載的形式，實現(xiàn)著資產(chǎn)的升值。作為城市的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展載體的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)與城市功能緊密相關(guān)。
目前，一二線城市內(nèi)新房市場空間已越來越小，核心區(qū)域的高飽和度決定城市發(fā)展只能外溢，滿足核心區(qū)域的市場需求只能依靠存量市場。核心區(qū)域的絕對競爭力在商業(yè)方面尤其明顯，而一線城市核心區(qū)域已不再準(zhǔn)許興建新的商辦項目，使得舊樓改造更是成為必然。從各個房地產(chǎn)相關(guān)的論壇以及政府研討會議中，也不難發(fā)現(xiàn)城市更新逐漸成為行業(yè)下一個風(fēng)口，因為它體量足夠大，市場縱深的空間大。從市場機(jī)構(gòu)的角度而言，基于位置的核心，投資風(fēng)險也相抵可控。從政府稅收以及城市規(guī)劃的角度而言，隨著樓宇硬件以及租客軟件的優(yōu)化，不僅能優(yōu)化城市面貌，而且可獲得持續(xù)性稅源。
如果類比互聯(lián)網(wǎng)時代的演變路徑，房地產(chǎn)行業(yè)從增量時代進(jìn)入存量時代，相當(dāng)于互聯(lián)網(wǎng)從PC時代進(jìn)入移動互聯(lián)時代。就像小米在移動互聯(lián)時代的當(dāng)下快速從一家小公司發(fā)展成為獨角獸，存量房時代的輕資產(chǎn)運營公司也擁有著類似的賽道。房地產(chǎn)從制造業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)，對于大型房企轉(zhuǎn)型或許很難，但對于上下游的輕資產(chǎn)公司而言，恰恰是戰(zhàn)略發(fā)展機(jī)遇期。因此，無論是從市場還是政府來看，在新時代背景下，對辦公、消費、生存環(huán)境都有了新的需求，城市更新將成為房地產(chǎn)投資的又一個熱點產(chǎn)業(yè)。
城市更新詮釋輕資產(chǎn)模式
此次《報告》將我國城市有機(jī)更新的輕資產(chǎn)模式按照辦公和公寓兩個市場進(jìn)行了細(xì)分。
辦公類細(xì)分市場又包含兩類：重資產(chǎn)重投入改造類模式，如新街高和中心、上海K11等;輕資產(chǎn)的聯(lián)合辦公模式如優(yōu)客工場和氪空間。公寓類細(xì)分市場也包含兩類，相對重投入的如新派公寓，基金直接收購資產(chǎn);輕資產(chǎn)運營類如鏈家自如、上海新起點公寓等。
其中，自如友家便是城市更新輕資產(chǎn)模式租房市場的典型代表。自如友家從市場上租賃普通住房，進(jìn)行統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)裝修后出租，收取租金差價和房租10% 的服務(wù)費，提供包括保潔、維修、寬帶等生活服務(wù)。目前客戶群體已累計達(dá)50 萬人。
另外一個案例就是新街高和中心。2015年1月，高和資本收購北二環(huán)原星街坊購物中心，通過提升和改造，租金從3.5元/平方米/天一躍提升至9.2元/平方米/天，被譽為北京城市更新寫字樓價值提升最為明顯的標(biāo)桿項目。這種城市更新基金的商業(yè)模式，同時孵化了很多地產(chǎn)金融類創(chuàng)新產(chǎn)品。以高和資本為例，如今已有CMBS、私募REITs等。為了有效地鏈接城市更新與輕資產(chǎn)模式的商業(yè)閉環(huán)，高和資本還成立了國內(nèi)第一支專注于房地產(chǎn)輕資產(chǎn)領(lǐng)域的股權(quán)投資基金——高和翰同基金。
輕資產(chǎn)模式成大勢所趨
住建部政策研究中心主任秦主任認(rèn)為，自如友家、高和資本、氪空間等項目的成功并不是偶然的，“以輕資產(chǎn)模式進(jìn)行城市有機(jī)更新優(yōu)勢明顯，不僅能解決品牌企業(yè)擴(kuò)張的資金問題，還能降低資金門檻，減少資金占用、解決城市更新中的復(fù)雜產(chǎn)權(quán)問題，為開展城市有機(jī)更新的品牌企業(yè)提供快速發(fā)展的可能。”
同時，不同時期、不同市場條件下產(chǎn)業(yè)變化特征和物業(yè)需求狀況，各種用途物業(yè)都存在有機(jī)更新的需求。例如，住宅短缺時出現(xiàn)“商改住”，住宅過剩積壓時出現(xiàn)“住改商”;或者用途不變，通過更新升級為新的業(yè)態(tài)，如傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)改造轉(zhuǎn)型為眾創(chuàng)空間或聯(lián)合辦公空間等。在當(dāng)前的行業(yè)背景下，城市更新與輕資產(chǎn)被大家關(guān)注，一定程度上也反應(yīng)出隨著消費的升級，人們對物理空間的需求也隨之升級。
蘇鑫表示：“重資產(chǎn)或輕資產(chǎn)運營，是企業(yè)根據(jù)發(fā)展環(huán)境以及企業(yè)戰(zhàn)略需要進(jìn)行的理性選擇，不存在孰優(yōu)孰劣的問題。伴隨資產(chǎn)升值趨穩(wěn)，輕資產(chǎn)模式優(yōu)勢逐步顯現(xiàn)。特別是對于品牌企業(yè)來說，未來城市有機(jī)更新與輕資產(chǎn)模式結(jié)合將有更廣闊的發(fā)展空間。”
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