房屋租賃合同的審查

時間：2024-01-20 10:51:18 金霞租賃合同

房屋租賃合同的審查

　　隨著法律知識的普及，能夠利用到合同的場合越來越多，簽訂合同能平衡雙方當事人的平等地位。那么合同書的格式，你掌握了嗎？下面是小編幫大家整理的房屋租賃合同的審查，歡迎閱讀與收藏。

房屋租賃合同的審查

　　房屋租賃合同的審查 1

　　房屋租賃合同的審查要點【1】

　　一、對出租主體的審查。

　　對出租主體的審查,除審核出租人的主體資格外,還應審查出租人是否有權出租標的物,可以查驗對方房地產權利證書或者其他有效證明文件(房地產證、房屋所有權證、國有土地使用權證等能夠證明權利合法來源的其他有效證明文件)。

　　審查合同時要注意查看合同所附資料中是否有出租人的上述權屬證書(各地房屋所有權證書的名稱可能稍有不同,以上名稱供參考),主要是看權屬證書記載的所有權人與出租人是否一致、是否有共有權人及共有權人是否同意、設立抵押權、是否已經進行其他處分或受到其他權利限制。

　　如果出租人非產權人,而是承租后再轉租,還應審核產權人書面同意出租人轉租的文件(如屬多次轉租,應逐次審核前手出租人同意轉租的文件直至產權人),相關文件應作為合同附件。

　　二、審查合同是否有違反強制性規定的內容。

　　如承租的房屋未經竣工驗收或驗收不合格,承租違法建筑等。

　　三、租賃標的物的準確描述。

　　合同中應約定租賃房屋所處的準確位置(如門牌號)以及租賃物的概要情況,如承租的建筑面積或使用面積、樓層等,最好附圖說明。

　　此外,要對租賃物作完整描述。

　　四、租賃標的物用途。

　　在租賃房屋前,應首先核實租賃房屋房產證上所載的用途,做到租賃協議上約定的用途不與規定用途相沖突。

　　如果房產證上記載用途為住宅,則對于經營用房的承租原則上不予考慮。

　　同時應審查是否在合同條款中明確約定租賃物的用途,如用于營業、辦公或倉儲等。

　　五、租賃期限的審查。

　　審查合同應寫明租賃期限及具體的起止日期。

　　按照《合同法》的規定,租賃期限不得超過 20年,超過 20 年的,超過部分無效。

　　租賃期間屆滿,當事人可以續訂租賃合同,但約定的租賃期限自續訂日起不得超過 20 年。

　　六、租賃標的物交付的約定。

　　審查是否有房屋移交方面的具體約定,如是否有關于租賃物的移交狀態、移交租賃物及其附屬設施設備清單及移交時間的約定等。

　　七、租金條款的審查。

　　審查有關租金的約定是否完整,具體包含以下幾個方面:

　　1、租金標準及租金總額以及資金支付期限、支付比例、支付條件等是否明確。

　　2、租金包含的范圍及租期內的物業管理、水、電、供暖等費用承擔及支付約定是否明確。

　　3、是否有類似約定:“對于除合同所列明的租金、雜物以及本協議明確規定需由承租方承擔和(或)支付的費用外,出租方保證不再要求承租方為承租租賃物因任何原因承擔和(或)支付任何其他費用。

　　”

　　八、裝修及免租期的約定。

　　審查合同是否有關于租賃房屋裝修改造的約定。

　　如涉及裝修改造,應在合同中約定:在不改變房屋主體結構、不危及原建筑物的安全或造成潛在危險的情況下,出租人同意承租方進行裝修改造,并應約定合理的免租期限。

　　九、關于宣傳廣告事項的約定。

　　對于租賃房屋用途為營業、辦公的,承租方一般會懸掛公司名牌或進行其他廣告宣傳。

　　因此, 審查租賃合同時,注意合同是否約定承租方有權使用門頭門楣及具體位置、有權在租賃物室外懸掛、張貼宣傳資料以及利用其他方式進行企業、業務的廣告宣傳,并應約定出租人保證廣告位的合法使用。

　　一般情況下,此費用可約定為已包含在合同租金中。

　　如約定由承租方另行支付,須對費用標準及支付作具體明確的約定。

　　十、關于維修的約定。

　　審查合同是否有關于房屋維修、修繕、更換和改良的約定。

　　房屋租賃合同中應約定;當租賃物影響承租方正常使用時,出租方應負責對租賃物及時進行維護、維修,費用由出租方承擔。

　　同時,合同中應明確維修期間不得影響承租方正常營業及辦公,且應約定如維修時間超過一定期限仍未能達到正常使用標準,承租方有權解除合同或者減少相應數額的租金。

　　十一、關于租賃物不能正常使用,減少租金及費用的約定。

　　審查合同時,注意合同中是否約定了當供電、空調、供暖等一項或多項設施不能正常使用或影響承租方正常營業時,承租方有權拒付相應期間內的租金及水、電、空調等相應使用費,如果上述情形持續時間或累計時間達到一定時限的,承租方有權解除合同,并有權要求出租方按合同租金總額的一定比例支付違約金。

　　十二、違約責任的約定應盡可能具體和量化。

　　違約責任方面,應注意約定出租人延遲交付租賃標的物、交付的租賃物有瑕疵(包括權利瑕疵和質量瑕疵等方面)的違約責任及提前終止合同的違約責任等。

　　為增加違約責任的可操作性,可以約定一方違約后計算損失的范圍,也可約定違約金的具體金額或比例,違約金不宜過低。

　　十三、關于承諾保證條款。

　　租賃合同中一般應有出租人有權出租租賃標的物的保證條款,出租方應保證租賃標的物在交付時沒有產權糾紛或其他糾紛,且應保證沒有第三方就此主張權利。

　　交付后如發生產權等糾紛或有第三方主張權利,則在保障承租方權益的前提下,由出租方負責解決,如造成承租方損失的,由出租方負責賠償。

　　并可進一步約定,其保證若有不真實之處,承租方有終止協議的權利,并有權要求出租方支付違約金并賠償由此造成的損失。

　　十四、關于租賃登記備案的約定。

　　根據《城市房地產管理辦法》第 53 條的規定,出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同,約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款,以及雙方的其他權利和義務,并向房產管理部門登記備案。

　　因此,在房屋租賃合同中應約定由出租人向房產管理部門登記備案并承擔相關費用。

　　十五、審查是否明確約定租賃期滿后優先續租及其適用條件。

　　關于優先承租權,目前法律沒有明確規定,若合同中未明確約定租賃期限屆滿后優先續租的適用條件,則租賃期滿后臨時談判,一旦談判不成,將無法繼續承租,這對承租方來說可能造成損失。

　　因此,在合同中應明確約定租賃期限屆滿后,承租人有優先續租的權利并具體約定適用條件(如同等租金標準條件)。

　　房屋租賃合同涉及的法律關系、法律問題較為復雜,合同履行中容易發生爭議和糾紛,風險相對較大。

　　筆者基于自己的法律實務經驗,對房屋租賃合同審查中應注意的問題予以介紹。

　　常見問題及處理建議【2】

　　一、出租人的主體資格審查問題。

　　一般情況下房屋租賃合同應優先選擇與房屋的產權人簽訂合同,次之也可以考慮與代理人及轉租人簽訂租賃合同。

　　若與代理人簽訂合同,還需要有產權證人同意轉租的書面證明文件,并在合同中約定如產權人同意轉租的書面文件不真實時,轉租人應承擔何種責任(此處違約金的約定可適當提高數額)。

　　其次,應盡量考慮選擇法人簽約,如選擇自然人,該自然人應為成年人且具有相應的民事行為能力(非精神病人);如為未成年人,應征得其法定代理人(監護人)的書面同意。

　　自然人為房屋產權人時,經常存在房屋共有的狀況,此時還應征得其他共有人的同意。

　　此外,選擇出租人原則上盡量避免采用轉租形式。

　　二、不適于承租的房屋租賃審查問題。

　　依據建設部《城市房屋租賃管理辦法》第 6 條的規定,有下列情形的房屋不得出租:

　　1、未依法取得房屋所有權證的;

　　2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;

　　3、共有房屋未取得共有人同意的;

　　4、權屬有爭議的;

　　5、屬于違法建筑的;

　　6、不符合安全標準的;

　　7、已抵押,未經抵押權人同意的;

　　8、不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的;

　　9、有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。

　　三、關于出租人對房屋擁有合法權利的保證問題。

　　對合同標的物擁有合法的.所有權是當事人行使對標的物的占有、使用、收益、處分權的基礎和前提,否則可能不受法律保護。

　　四、租賃有抵押房產的問題。

　　承租有抵押房產的問題分以下兩種情況:

　　第一、承租先出租后抵押的房產,風險相對較小。

　　《擔保法解釋》第 65 條規定:“抵押人將已出租的財產抵押的,抵押權實現后,租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效”。

　　第二、承租先抵押后出租的房產,風險較大。

　　依據《擔保法解釋》第 66 條的規定:抵押人將已抵押的財產出租的,抵押權實現后,租賃合同對受讓人不具有約束力。

　　抵押人將已抵押的財產出租時,如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的,抵押人對出租抵押物造成承租人的損

　　失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的,抵押權實現造成承租人的損失, 由承租人自己承擔。

　　依據上述法律規定,此種情形下承租人有以下兩重法律風險:

　　其一,抵押權實現后,原租賃合同因此提前終止,承租人無權要求受讓人繼續履行原租賃合同。

　　其二,抵押權實現造成承租人的損失,存在無法獲得賠償的風險。

　　五、優先購買和優先承租權問題。

　　優先購買權是法定權利,即使合同中未約定承租人也可享有,但鑒于法律只有原則性規定,具體內容仍應在合同中具體約定,以利履行;而優先承租權沒有明確的法律規定作為權利依據,必須由合同雙方自行進行明確約定方可行使。

　　六、關于租賃期滿后的合同處理。

　　《合同法》規定,租賃期限屆滿,承租人繼續使用租賃物,出租人沒有提出異議的,原租賃合同繼續有效,但租賃期限為不定期。

　　因此,如果原租賃合同約定了自動順延條款,應明確約定順延的具體期限。

　　七、房屋租賃和場地租賃之區別。

　　房屋租賃和場地租賃的稅率不一樣,所以為了降低租金,個別公司將房屋租賃合同作為場地租賃合同來簽訂。

　　按照《合同法》規定以合法形式掩蓋非法目的的合同是無效的,所以此類以避稅為目的的合同存在被認定無效因而無法得到法律有效保護的風險。

　　目前有些地區稅務部門對此核查比較嚴格,存在被查處的違規風險,建議按實際租賃種類據實分列。

　　如果合同中既有租賃場地也有房屋的,可以分開計算租金。

　　八、關于租金支付具體約定的問題。

　　租賃合同中,由于合同履行管理環節的問題或其他原因,公司盡管沒有違約的故意,但實際卻未能按合同要求及時付款,常因此發生遲延付款的違約行為,經出租人提示才被動付款,違約

　　風險較高,建議合同中補充如下約定:

　　1、租賃合同中對公司延遲付款責任進行明確,明確延遲付款的違約金總額的最高限額;

　　2、在合同付款條件中增加要求出租人出具相關文件(如發票、付款通知)后一定期限內公司予以付款的內容,增加出租人的付款提示義務,避免承租人因疏忽等原因遲延付款。

　　此外,如租期較長,建議租金支付約定為分期支付。

　　房屋租賃合同的審查 2

　　1、合同中應寫明出租人和承租人的姓名及住址等個人情況

　　2、房屋租賃合同中應寫明住房具體情況

　　住房的具體位置，如位于某路某號某室;住房面積;住房裝修情況，簡要說明住房的墻壁、門窗、地板、天花板、廚房和衛生間的裝修情況;配備設施和設備，簡要列舉住房內出租人為承租人準備的家具、家用電器、廚房設備和衛生間設備等;住房的產權及產權人，寫明這套住房為何種產權，產權人是誰，出租人與產權人的關系及是否得到產權人的委托出租住房。

　　3、合同要寫明住房用途

　　住房是用于承租人自住、承租人一家居住、還是允許承租人或其家庭與其他人合住;住房是僅能用于居住，還是同時可以有其他用途，如辦公等。

　　4、合同中要約定好租賃期限

　　由于承租人不希望頻繁搬家，而出租人也不希望在短時間內又要尋找新的房客，雙方都需要有一段比較穩定的時間，所以需要在合同中約定一個期限。在這個期限內，如果沒有特殊情況，出租人不得收回住房，承租人也不得放棄這一住房而租賃別的住房。期限到了之后，承租人將住房退還給出租人。如果承租人要繼續租賃這套住房，則要提前通知出租人。經協商，出租人同意后，承租人可繼續租賃這套住房。如承租人要搬走，但是沒有找到合適的新住處，出租人應酌情延長租賃期限。

　　5、房租及支付方式

　　住房租金由出租人和承租人協商確定，在租賃期限內，出租人不得、房租及支付方式住房租金由出租人和承租人協商確定，在租賃期限內，擅自提高房租。擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清較長期限的房租，可以和出租人討價還價，要求給予一些優惠。但從承租人的經濟承受能力角度考慮，按月或按季付款造成的經濟負擔相對較小。

　　6、住房修繕責任的承擔

　　出租人是住房的產權人或產權人的委托人，所以修繕住房是出租人的、住房修繕責任出租人是住房的.產權人或產權人的委托人，責任。責任。承租人在租賃前應對住房及其內部設施進行認真檢查，保證自己今后能夠正常使用。如果在正常使用過程中住房或設施損壞，承租人應及時通知出租人請物業管理公司予以維修。但如果是因為承租人使用不當而造成損壞的，由承租人負責維修或賠償。出租人無力對住房進行修繕的，承租人可與其共同出資維修，承租人負擔的維修費用可以抵償應交的租金或由出租人分期償還。

　　7、住房狀況變更

　　承租人應該愛護住房和各種設施，不能擅自拆、改、擴建或增加。在、住房狀況變更承租人應該愛護住房和各種設施，不能擅自拆、擴建或增加。確實需要對住房進行變動時，要征得出租人的同意，并簽訂書面協議。

　　8、轉租的約定

　　有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通過轉租取得租金收入。由、轉租的約定有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通過轉租取得租金收入。于這種轉租行為影響到出租人的利益，所以雙方應該在合同中對轉租加以規定。如果允許轉租，雙方可以協商確定一個分享轉租收入的比例;如果不允許轉租，而承租人擅自轉租，出租人則有權終止租賃合同。

　　9、違約責任

　　在簽訂合同時，雙方就要想到可能產生的違反合同的行為，并在合同中規、違約責任在簽訂合同時，雙方就要想到可能產生的違反合同的行為，定相應的懲罰辦法。定相應的懲罰辦法。例如，如果承租人不按期交納房租，出租人可以提前終止合同，讓其搬離;如果出租人未按約定配備家具等，承租人可以與其協商降低房租等。

　　10、租賃合同的變更和終止

　　如果在租賃過程中出租人和承租人認為有必要改變合同的、上述各項條款，如租賃期限、租金等，雙方可以通過協商對合同進行變更。如果因為工作等的變動需要與他人互換住房，應該事先征得出租人同意，換房后，原租賃合同終止，出租人和新的承租人簽訂新的租賃合同。如果合同未到期時出租人和承租人中有一方要提前解除合同，則要提前通知對方，并按照合同約定或協商給予對方一定的補償。如果合同到期，那么該合同自然終止。

　　房屋租賃合同的審查 3

　　租賃合同應當采用書面形式，至少一式兩份，出租人與承租人各持一份。

　　1、出租人出租房屋的合法性

　　出租人有權出租房屋，這構成房屋租賃合同合同合法性、有效性和可履行的基礎。

　　1.1出租人是房屋的所有權人、持有所有權證書;

　　1.2出租人是房屋所有人而無所有權證書，但有建設工程規劃許可證，或者有商品房買賣合同并且是合同中的買方、合同已經在房屋登記部門辦理預售登記、預登記;

　　1.3出租人為房屋的合建方，與建設工程規劃許可證的持有者(即房屋的建設方、房租建成之后的房屋所有權人)之間有合作建房合同，已經獲得合建方同意出租。

　　作為承租人，必須查看出租人的上述證書和文件原件、盡可能留存復印件;出租人是單位的，要查看單位的營業執照副本、或事業單位登記證書或其他登記證件，留存復印件。

　　代理人代為出租房屋的，要查看代理人的身份證件、留存復印件;查看代理人的授權委托書原件，看代理人是否有代理出租的權限，應留存代理人的授權委托書，如留存復印件，復印件上應要求代理人當面親筆簽名。

　　2、出租人為轉租的情形

　　2.1轉租出租人即所謂二房東與房屋所有人之間有租賃合同，合同約定允許轉租;

　　2.2原租賃合同不允許轉租或沒有對轉租作出明文約定，需要取得房屋所有人同意轉租的書面同意書

　　2.3次承租人最好能查看并持有原租賃合同

　　3、租賃房屋用途

　　3.1租賃合同應明確租賃房屋的`用途，承租人未經出租人書面同意不能改變用途;改變用途不應違反房屋的本來可用范圍、房屋本來的使用性質。

　　3.2如果租賃房屋用于經營使用、需要將租賃房屋作為承租人的公司住所辦理工商注冊登記或者其他類似登記，在簽訂合同之前先進行核查，如不能實現目的即不應簽署合同;如初步核查可行，也應在合同中明確約定該具體用途;如是否能注冊存在不確定性，合同應約定不能注冊時的處理辦法，如解除合同、退還預付租金、押金等。實踐中因為約定不明，發生糾紛的不少。

　　3.3合同應約定擅自改變用途時承租人的違約責任、出租人的解約權等。

　　對承租人而言，如果要改變租賃用途，一定要事前取得出租人的書面許可。

　　根據民法典規定，承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。

　　4、約定租賃期間

　　租賃合同應明確約定租賃的起止日期;

　　根據民法典的規定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。

　　租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

　　租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

　　租賃期未約定或約定不明的視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。

　　5、租金的計算與支付

　　租金起算點要明確;如有裝修時間，不計算租金的(所謂免租期)，也應明確。

　　民法典第七百二十一條規定，承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第五百一十條的規定(補充協議約定或合同相關條款、交易習慣)仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付;租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。

　　民法典第七百二十二條規定，承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

　　6、裝修與提前解約

　　合同宜約定，承租人裝修房屋和裝修方案應獲得出租人書面同意;裝修不應破壞房屋基本結構;對裝修的其他約定。

　　承租人提前解除合同，不得要求退還裝修費。

　　7、押金的支付與返還

　　租賃合同通常約定承租人支付相當于數月租金的押金給出租人，主要用于1)擔保租金的支付，防止欠租;2)對房屋的合理使用，防止對房屋及其附屬設備的損害;3)防止拖欠水電費等相關費用。

　　對出租人而言，一定要收到押金后再交付出租房屋;交房后再收押金就難了。

　　在退租時，租賃雙方應檢查房屋狀況，除房屋和設備的正常損耗外，如不存在損壞，進行費用結算后，出租人應將押金退還承租人。

　　8、違約金

　　房屋租賃合同中可以針對不同情形分別約定違約金。

　　遲延支付租金的違約金。

　　提前解除合同的違約金。

　　9、房屋及附屬設施的維修責任

　　通常由出租人承擔房屋和附屬設施的維修費用;對于一些微小的維修，雙方也可以在合同中另行約定，但一定要明確范圍，最好能列一個清單，避免含糊不清將來發生糾紛。

　　10、房屋附屬設備、水電氣等相關手續

　　租賃合同應當對房屋附屬設施的情況作出明確的約定;

　　對房屋使用相關的水、電、天然氣、暖氣、網絡、電話、有線電視等使用和繳費應作出約定。

　　對房屋的鑰匙交接、物業交接等做出約定，并按照約定進行交接、作出記錄。

　　房屋租賃合同的審查 4

　　出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責任等條款達成一致意見后，租賃合同就成立了。成立后的房屋租賃合同有無法律效力，主要從下面四個方面進行審查。

　　(一) 合同主體是否符合規定

　　即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權人等。

　　(二) 房屋是否為法律法規禁止出租

　　只要法律法規不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根據規定，有下列情形之一的房屋不得出租：(1)未依法取得房屋所有權證的;(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;(3)共有房屋未取得共有人同意的;(4)權屬有爭議的;(5)屬于違法建筑的;(6)不符合安全標準的;(7)已抵押，未經抵押權人同意的;(8)不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的;(9)有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。

　　(三) 房屋租賃合同的內容是否合法

　　在實踐中，有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日2%計算。從法律來說，這種約定因滯納金過高有失公平，屬于可撤銷條款。還有一種常見的情形是，有人用租來的房屋進行違法犯罪活動，若屬實，則在出租人明知或應當知道的情況下，這樣的租賃合同均是無效的`，不受國家法律保護，租金依法沒收。

　　(四) 是否進行過登記備案

　　《城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規均規定，租賃當事人應向房產管理部門辦理登記備案手續。在實踐中，對未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀點，一種認為合同是無效的，另一種認為租賃合同仍然有效，但不具有對抗第三人的效力。

　　在審查房屋租賃合同的法律效力時可以從四方面進行審查，即主體、客體、合同內容以及登記備案，詳細內容還請各位從上文中進行了解。合同一般都是與當事人利益密切相關的文書，因此大家不管是簽訂什么合同，一定要小心謹慎，千萬不能使合同無效，這樣對自身利益來講是很不利的。

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