上海市《國有土地上房屋征收與補償實施細則》全文
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第一章 總則
第一條 (目的和依據)
為了規范本市國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收人的合法權益，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》，結合本市實際，制定本細則。
第二條 (適用范圍)
在本市國有土地上實施房屋征收與補償，適用本細則。
第三條 (基本原則)
房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、公平補償、結果公開的原則。
第四條 (管理部門)
市房屋行政管理部門是本市房屋征收與補償工作的主管部門，負責本市房屋征收與補償的業務指導和監督管理等工作。
市和區(縣)發展改革、建設、規劃土地、財政、公安、工商、監察等有關行政管理部門，應當依照本細則的規定和職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。
被征收房屋所在地的街道辦事處、鎮(鄉)人民政府，應當配合做好房屋征收與補償的相關工作。
第五條 (征收主體與征收部門)
區(縣)人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。
區(縣)房屋行政管理部門為本行政區域的房屋征收部門，負責組織實施房屋征收與補償工作。
房屋征收部門可以委托房屋征收事務所，承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收事務所不得以營利為目的。房屋征收部門對房屋征收事務所在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為負責監督，并對其行為后果承擔法律責任。
第六條 (工作人員培訓與上崗)
從事房屋征收與補償工作的人員，應當通過市房屋行政管理部門組織的有關法律知識、業務知識的培訓考核，持證上崗。
第七條 (舉報處理)
任何單位和個人對違反本細則規定的行為，都有權向市和區(縣)人民政府、房屋行政管理部門和其他有關部門舉報。接到舉報的市和區(縣)人民政府、房屋行政管理部門和其他有關部門對舉報應當及時核實、處理。
市和區(縣)監察機關應當加強對參與房屋征收與補償工作的政府和有關部門或者單位及其工作人員的監察。
第二章 征收決定
第八條 (確需征收房屋的情形)
為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由區(縣)人民政府作出房屋征收決定:
(一)國防和外交的需要;
(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要;
(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要;
(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要;
(五)由政府依照國家和本市有關城鄉規劃規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要;
(六)法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
第九條 (規劃和計劃)
依照本細則第八條規定，確需征收房屋的各項建設活動，應當符合本市國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入區(縣)國民經濟和社會發展年度計劃。
第十條 (房屋征收范圍的確定)
符合本細則第八條第(一)項至第(四)項規定的建設項目需要征收房屋的，房屋征收范圍根據建設用地規劃許可證確定。
符合本細則第八條第(五)項規定因舊城區改建需要征收房屋的，房屋征收范圍由市建設行政管理部門會同市房屋管理、發展改革、規劃土地、財政等行政管理部門以及相關區(縣)人民政府確定。
符合本細則第八條規定的其他情形需要征收房屋的，房屋征收范圍由市房屋行政管理部門會同相關行政管理部門和區(縣)人民政府確定。
第十一條 (征收范圍確定后不得實施的行為)
房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋及其附屬物和改變房屋、土地用途等不當增加補償費用的行為;違反規定實施的，不予補償。
房屋征收范圍確定后，有下列行為之一的，不增加違反規定的補償費用:
(一)建立新的公有房屋租賃關系、分列公有房屋租賃戶名;
(二)房屋轉讓、析產、分割、贈與;
(三)新增、變更工商營業登記;
(四)遷入戶口或者分戶;
(五)其他不當增加補償費用的行為。
有關行政管理部門和機構受理前款所列事項時，應當要求被征收人、公有房屋承租人提交不因此增加違反規定的補償費用的書面承諾。
房屋征收部門應當將本條第一款、第二款的要求在房屋征收范圍內予以公告，并書面通知規劃土地、工商、公安等行政管理部門，房地產登記機構以及公有房屋出租人等單位。公告和書面通知應當載明暫停期限。暫停期限自公告之日起最長不得超過1年。
第十二條 (舊城區改建的意愿征詢)
因舊城區改建房屋征收范圍確定后，房屋征收部門應當組織征詢被征收人、公有房屋承租人的改建意愿;有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可進行舊城區改建。
第十三條 (房屋調查登記)
房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人、公有房屋承租人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人、公有房屋承租人公布。
第十四條 (對未經登記建筑的調查、認定和處理)
區(縣)人民政府應當組織有關行政管理部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，房屋征收部門應當給予補償;對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。
第十五條 (征收補償方案的擬訂和論證)
房屋征收部門擬訂征收補償方案，報區(縣)人民政府。征收補償方案應當包括以下內容:
(一)房屋征收與補償的法律依據;
(二)房屋征收的目的;
(三)房屋征收的范圍;
(四)被征收房屋類型和建筑面積的認定辦法;
(五)房屋征收補償方式、標準和計算方法;
(六)補貼和獎勵標準;
(七)用于產權調換房屋的基本情況和選購方法;
(八)房屋征收評估機構選定辦法;
(九)房屋征收補償的簽約期限;
(十)搬遷期限和搬遷過渡方式、過渡期限;
(十一)受委托的房屋征收事務所名稱;
(十二)其他事項。
區(縣)人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并在房屋征收范圍內予以公布，征求被征收人、公有房屋承租人意見。征求意見期限不得少于30日。其中，因舊城區改建需要征收房屋的，區(縣)人民政府還應當組織由被征收人、公有房屋承租人和律師等公眾代表參加的聽證會。
第十六條 (方案修改和公布)
區(縣)人民政府應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。
第十七條 (征收補償費用)
征收補償費用包括用于貨幣補償的資金和用于產權調換的房屋。用于貨幣補償的資金在房屋征收決定作出前應當足額到位、專戶存儲、專款專用。用于產權調換的房屋在交付時應當符合國家質量安全標準和本市住宅交付使用許可要求，并產權清晰、無權利負擔。
第十八條 (社會穩定風險評估)
房屋征收決定作出前，房屋征收部門應當會同區(縣)相關行政管理部門、街道辦事處、鎮(鄉)人民政府，參照本市重大事項社會穩定風險評估的有關規定，進行社會穩定風險評估，并報區(縣)人民政府審核。
第十九條 (房屋征收決定)
房屋征收決定由區(縣)人民政府作出。涉及被征收人、公有房屋承租人50戶以上的，應當經區(縣)人民政府常務會議討論決定。
第二十條 (征收決定的公告)
區(縣)人民政府作出房屋征收決定后應當及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。
區(縣)人民政府及房屋征收部門應當做好房屋征收與補償的宣傳、解釋工作。
房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。
第二十一條 (舊城區改建征收決定)
因舊城區改建需要征收房屋的，房屋征收部門應當在征收決定作出后，組織被征收人、公有房屋承租人根據征收補償方案簽訂附生效條件的補償協議。在簽約期限內達到規定簽約比例的，補償協議生效;在簽約期限內未達到規定簽約比例的，征收決定終止執行。簽約比例由區(縣)人民政府規定，但不得低于80%。
第二十二條 (征收決定的復議和訴訟)
被征收人、公有房屋承租人對區(縣)人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
第三章 補償
第二十三條 (征收補償協議主體的確定)
房屋征收補償協議應當由房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人簽訂。
被征收人、公有房屋承租人以征收決定作出之日合法有效的房地產權證、租用公房憑證、公有非居住房屋租賃合同計戶，按戶進行補償。
被征收人以房地產權證所載明的所有人為準，公有房屋承租人以租用公房憑證、公有非居住房屋租賃合同所載明的承租人為準。
第二十四條 (評估機構的選定)
被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。
房地產價格評估機構由被征收人、公有房屋承租人協商選定;協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人、公有房屋承租人按照少數服從多數的原則投票決定，也可以由房屋征收部門或者被征收人、公有房屋承租人采取搖號、抽簽等隨機方式確定。房屋征收部門應當將確定的房地產價格評估機構予以公告。
房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。
第二十五條 (房屋征收價值評估)
被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等因素。
除本市對用于產權調換房屋價格有特別規定外，用于產權調換房屋的市場價值應當由按照第二十四條規定已選定的房地產價格評估機構評估確定。被征收房屋和用于產權調換房屋的價值評估時點為房屋征收決定公告之日。
被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部門對房地產價格評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向市房地產估價師協會組織的'房地產估價專家委員會申請鑒定。
第二十六條 (征收居住房屋的補償方式)
征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。
被征收人、公有房屋承租人選擇房屋產權調換的，房屋征收部門應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人、公有房屋承租人計算、結清被征收房屋補償金額與用于產權調換房屋價值的差價。
因舊城區改建征收居住房屋的，作出房屋征收決定的區(縣)人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房源，供被征收人、公有房屋承租人選擇，并按照房地產市場價結清差價。就近地段的范圍，具體由房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人在征收補償方案征求意見過程中確定。
第二十七條 (征收居住房屋的補償、補貼和獎勵)
征收居住房屋的，應當根據不同情況，按照本細則規定給予被征收人、公有房屋承租人以下補償、補助:
(一)被征收房屋的房地產市場評估價格;
(二)價格補貼;
(三)特定房屋類型的套型面積補貼;
(四)居住困難戶的保障補貼;
(五)搬遷費和臨時安置費。
對按期簽約、搬遷的被征收人、公有房屋承租人，房屋征收部門應當給予獎勵，具體獎勵標準由各區(縣)人民政府制定。
第二十八條 (征收居住房屋的補償、補貼計算標準)
被征收居住房屋的補償金額=評估價格+價格補貼，但本細則有特別規定的，從其規定。
評估價格=被征收房屋的房地產市場評估單價×被征收房屋的建筑面積。被征收房屋的房地產市場評估單價低于評估均價的，按評估均價計算。
評估均價=被征收范圍內居住房屋評估總價÷居住房屋總建筑面積。評估均價標準，由房地產價格評估機構在評估后計算得出，由房屋征收部門在征收范圍內公布。
價格補貼=評估均價×補貼系數×被征收房屋的建筑面積。補貼系數不超過0.3，具體標準由區(縣)人民政府制定。
被征收房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，被征收房屋的補償金額增加套型面積補貼。套型面積補貼=評估均價×補貼面積。套型面積補貼按照房屋征收決定作出之日合法有效的房地產權證、租用公房憑證計戶補貼，每證補貼面積標準不超過15平方米建筑面積，具體標準由區(縣)人民政府制定。
第二十九條 (征收執行政府規定租金標準的公有出租居住房屋的補償、補貼標準)
征收執行政府規定租金標準的公有出租居住房屋，被征收人選擇貨幣補償的，租賃關系終止，對被征收人的補償金額計算公式為:評估價格×20%;對公有房屋承租人的補償金額計算公式為:評估價格×80%+價格補貼，被征收房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，按照本細則規定增加套型面積補貼。
征收執行政府規定租金標準的公有出租居住房屋，被征收人選擇房屋產權調換的，由被征收人負責安置公有房屋承租人，租賃關系繼續保持。對被征收人的補償金額計算公式為:評估價格+價格補貼，被征收房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，按照本細則規定增加套型面積補貼。
第三十條 (征收執行政府規定租金標準的私有出租居住房屋的補償、補貼標準)
征收執行政府規定租金標準的私有出租居住房屋，對被征收人的補償金額計算公式為:評估價格×100%;對房屋承租人的補償按照第二十九條第一款有關公有房屋承租人的補償規定執行。
第三十一條 (居住困難戶的優先保障)
按照本市經濟適用住房有關住房面積核定規定以及本條第二款規定的折算公式計算后，人均建筑面積不足22平方米的居住困難戶，增加保障補貼，但已享受過經濟適用住房政策的除外。增加的保障補貼可以用于購買產權調換房屋。
折算公式為:被征收居住房屋補償金額÷折算單價÷居住困難戶人數。
保障補貼=折算單價×居住困難戶人數×22平方米-被征收居住房屋補償金額。
折算單價由區(縣)人民政府公布。
符合經濟適用住房政策規定條件的居住困難戶，可以優先購買經濟適用住房。
第三十二條 (優先住房保障的申請和審核)
居住困難的被征收人、公有房屋承租人應當向所在區(縣)住房保障機構提出居住困難審核申請，并提供相關證明材料。
區(縣)住房保障機構應當按照本細則以及本市經濟適用住房的相關規定對居住困難戶進行認定，并將經認定符合條件的居住困難戶及其人數在征收范圍內公示，公示期為15日。公示期內有異議的，由區(縣)住房保障機構在15日內進行核查和公布。
第三十三條 (征收居住房屋的其他補貼標準)
征收居住房屋，被征收人、公有房屋承租人選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋征收部門應當支付臨時安置費或者提供周轉用房。
征收居住房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人、公有房屋承租人支付搬遷費。
臨時安置費和搬遷費的具體標準由區(縣)人民政府制定。
第三十四條 (征收非居住房屋的補償)
征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。
征收非居住房屋的，應當對被征收人、公有房屋承租人給予以下補償:
(一)被征收房屋的市場評估價格;
(二)設備搬遷和安裝費用;
(三)無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用;
(四)停產停業損失補償。
被征收人、公有房屋承租人按期搬遷的，應當給予搬遷獎勵。具體獎勵標準由區(縣)人民政府制定。
第三十五條 (停產停業損失補償)
因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停產停業損失的補償標準，按照被征收房屋市場評估價的10%確定。
被征收人、公有房屋承租人認為其停產停業損失超過被征收房屋的市場評估價10%的，應當向房屋征收部門提供房屋被征收前三年的平均效益、停產停業期限等相關證明材料。房屋征收部門應當委托房地產價格評估機構對停產停業損失進行評估，并按照評估結果予以補償。被征收人、公有房屋承租人對評估結果有異議的，可以按照本細則第二十五條第三款規定申請復核、鑒定。
第三十六條 (征收執行政府規定租金標準的公有出租非居住房屋的補償標準)
征收執行政府規定租金標準的公有出租非居住房屋，被征收人選擇貨幣補償的，租賃關系終止，對被征收人的補償金額計算公式為:評估價格×20%，對公有房屋承租人的補償金額計算公式為:評估價格×80%;被征收人選擇房屋產權調換的，由被征收人安置公有房屋承租人，租賃關系繼續保持。
第三十七條 (征收宗教團體所有的房屋的補償標準)
征收宗教團體所有的房屋，房屋征收部門應當事先征求宗教事務管理部門的意見，并與宗教團體簽訂征收補償協議。
征收由房屋行政管理部門代理經租的宗教團體的房屋，租賃關系終止。征收居住房屋的，補償方式與標準按照本細則第三十條規定執行。征收非居住房屋的，對被征收人的補償金額為:評估價格×100%，對房屋承租人的補償按照第三十六條有關公有房屋承租人的補償規定執行。
第三十八條 (征收依法代管房屋的補償標準)
征收房屋管理部門依法代管的房屋，房屋征收部門應當與代管人訂立征收補償協議。征收補償協議應當經公證機構公證，征收房屋有關資料應當向公證機構辦理證據保全。補償方式與標準，按照本細則第三十七條第二款的規定執行。
第三十九條 (征收設有抵押權房屋的補償標準)
征收設有抵押權的房屋，抵押人與抵押權人應當按照國家和本市房地產抵押規定，就抵押權及其所擔保債權的處理問題進行協商。
抵押人與抵押權人達成書面協議的，房屋征收部門應當按照協議對被征收人給予補償。達不成協議，房屋征收部門對被征收人實行貨幣補償的，應當將補償款向公證機構辦理提存;對被征收人實行房屋產權調換的，抵押權人可以變更抵押物。
第四十條 (訂立補償協議)
房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人依照本細則的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。
補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟或者仲裁。
第四十一條 (搬遷)
實施房屋征收應當先補償、后搬遷。
作出房屋征收決定的區(縣)人民政府對被征收人、公有房屋承租人給予補償后，被征收人、公有房屋承租人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。
任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人、公有房屋承租人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。
第四十二條 (補償決定及復議和訴訟)
房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報區(縣)人民政府。區(縣)人民政府應當依法按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。
補償決定應當公平，包括本細則第四十條第一款規定的有關補償協議的事項。
對征收居住房屋的補償爭議，應當決定以房屋產權調換或者房屋產權調換與貨幣補償相結合的方式進行補償。對征收非居住房屋的補償爭議，可以決定以房屋產權調換、貨幣補償或者房屋產權調換與貨幣補償相結合的方式進行補償。
被征收人、公有房屋承租人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
第四十三條 (補償決定的司法強制執行)
被征收人、公有房屋承租人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的區(縣)人民政府依法申請人民法院強制執行。
區(縣)人民政府在申請人民法院強制執行前，應當依法書面催告被征收人、公有房屋承租人履行搬遷義務。
申請人民法院強制執行的，區(縣)人民政府應當按照規定提交作出補償決定的有關文件、被申請人的基本情況、并附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。
第四十四條 (居住房屋征收補償所得的歸屬和安置義務)
征收居住房屋的，被征收人取得貨幣補償款、產權調換房屋后，應當負責安置房屋使用人;公有房屋承租人所得的貨幣補償款、產權調換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人共有。
第四十五條 (補償結果公開)
房屋征收部門應當依法建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償結果在房屋征收范圍內向被征收人、公有房屋承租人公布。
區(縣)審計機關應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監督，并公布審計結果。
第四章 法律責任
第四十六條 (政府部門工作人員的責任)
市房屋行政管理等相關行政管理部門、區(縣)人民政府及其相關行政管理部門、房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行本細則規定的職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由所在單位或者上級主管部門責令改正，通報批評;造成損失的，依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十七條 (暴力、威脅等方式搬遷的責任)
采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人、公有房屋承租人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予處分;構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。
第四十八條 (非法阻礙依法征收的責任)
采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構成犯罪的，依法追究刑事責任;構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。
第四十九條 (與補償費用有關違法行為的責任)
貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的，責令改正，追回有關款項，限期退還違法所得，對有關責任單位通報批評、給予警告;造成損失的，依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予處分。
第五十條 (評估機構的責任)
房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發證機關責令限期改正，給予警告，對房地產價格評估機構并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案;情節嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書;造成損失的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五章 附則
第五十一條 (有關用語的含義)
本細則中下列用語的含義:
(一)被征收人，是指被征收房屋的所有權人。
(二)公有房屋承租人，是指執行政府規定租金標準、與公有房屋產權人或者管理人建立租賃關系的個人和單位。
(三)共同居住人，是指作出房屋征收決定時，在被征收房屋處具有常住戶口，并實際居住生活一年以上(特殊情況除外)，且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。
(四)房屋使用人，是指實際占用房屋的單位和個人。
第五十二條 (施行日期)
本細則自公布之日起施行。2001年10月29日市人民政府令第111號發布的《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》、2006年7月1日市人民政府令第61號發布的《上海市城市房屋拆遷面積標準房屋調換應安置人口認定辦法》同時廢止。《國有土地上房屋征收與補償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有的規定辦理，但區(縣)人民政府不得責成有關部門強制拆遷。
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