深圳保障房如何定價(jià)

時(shí)間：2022-10-07 13:17:11 常識大全

深圳保障房如何定價(jià)

　　近日，深圳房地產(chǎn)市場可謂是冰火兩重天。

　　冰的是，深圳規(guī)土委剛剛發(fā)布《商品住宅和商務(wù)公寓預(yù)現(xiàn)售管理操作細(xì)則》，這被外界評價(jià)為升級版"限價(jià)令"。

　　市場和購房者心情也比較復(fù)雜，因?yàn)檎笇?dǎo)定價(jià)被認(rèn)為是干擾了自由市場秩序，而限價(jià)表面上讓房價(jià)不再有上漲的想象空間，但卻讓購房者糾結(jié)是否是入市良機(jī)?

　　自去年3月開始，在一連串調(diào)控下一路狂飆的深圳樓市開始有所降溫，多方數(shù)據(jù)和分析顯示，深圳樓市供需各方已進(jìn)入深度觀望階段。

　　根據(jù)深圳市規(guī)劃國土委公布的數(shù)據(jù)，去年10月到12月深圳新房均價(jià)依次為每平方米55611元、54986元、54946元。

　　深圳市書記許勤在接受媒體采訪時(shí)，透露深圳全市新建商品房住宅均價(jià)比9月份下降12.6%。

　　更讓人糾結(jié)發(fā)冷的是，許勤認(rèn)為，這對于我們進(jìn)一步引進(jìn)人才和進(jìn)一步降低生活成本應(yīng)該說是不利的，也對我們住房保障提出了挑戰(zhàn)。

　　所以，深圳先后出臺了兩輪調(diào)控政策，一個是“深六條”，這是2016年3月份出臺的。

　　還有一個“深八條”，這是在2016年10月初出臺的。

　　這樣使得樓市逐漸趨于平穩(wěn)、回歸理性。

　　為此，深圳在2016年采取了一個措施，為了進(jìn)一步提供人才住房和保障房，我們成立了一個注冊一千億元的人才安居集團(tuán)，是由企業(yè)具體運(yùn)作，提高效率。

　　2016年新開工和籌建人才住房和保障性住房6.2萬套，竣工5.1萬套，供應(yīng)4.2萬套，這個是2015年的兩倍。

　　關(guān)于2017年深圳房地產(chǎn)的定調(diào)，政府報(bào)告中明確寫入了“房子是用來住，不是用來炒的”這一定位。

　　而另一方面，讓深圳火爆的是學(xué)位問題，近日深圳各區(qū)相繼發(fā)出預(yù)警。

　　在深圳大會期間，市教育局透露，根據(jù)出生人口測算，今年深圳公辦小學(xué)小一學(xué)位缺口4.63萬個，深圳今年計(jì)劃新改擴(kuò)建34所中小學(xué)學(xué)校，新增4.7萬個公辦中小學(xué)學(xué)位，補(bǔ)齊學(xué)位缺口。

　　另外，許勤對媒體透露一組教育數(shù)據(jù)顯示，2011-2016年深圳新增中小學(xué)學(xué)位16.3萬個，你可以查查看哪個城市可以在這個期間增加這么多的學(xué)位。

　　幼兒園學(xué)位17.3萬個，背后可以算一下投資是多少，將會占用土地資源是多少?

　　更可怕的是，這一信號的背后是，深圳人口正在激增。

　　據(jù)投資快報(bào)消息：2017年1月深圳房價(jià)最新走勢及數(shù)據(jù)：

　　深圳當(dāng)前待售樓盤103 個，在售樓盤 204 個，12月新房均價(jià) 47509 元/m2，1月新房均價(jià) 47072 元/m2，環(huán)比上月下降 ↓ 0.92%。

　　2016~2017深圳房價(jià)最新走勢圖：

　　深圳12月二手房均價(jià) 44060 元/m2，1月二手房均價(jià) 41691 元/m2，環(huán)比上月下跌 5.38% ↓，同比去年同期下跌 7.35% ↓。

　　2016~2017深圳二手房房價(jià)最新走勢圖：

　　近期，安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文在演講中說：房價(jià)上漲與人口有關(guān)，準(zhǔn)確一點(diǎn)說，就是小學(xué)在校人數(shù)的數(shù)量!這一個有意思的統(tǒng)計(jì)，連任志強(qiáng)都說，流動人口的指數(shù)不如小學(xué)生增長的指數(shù)快。

　　人口進(jìn)來了，可能還會跑，但是小學(xué)生增長的，一定會增長，而且財(cái)富也不可能帶走。

　　高善文在報(bào)告中指出，全國小學(xué)在校人數(shù)的增速，2年時(shí)間是1%。

　　這是1-6年級的增速，如果我們只算1年級單年的增速比這個要高得多。

　　但是在全國增速1%的條件下，我們看深圳，深圳小學(xué)生兩年的增速是8%，廈門是8%，北京是7%。

　　南京、鄭州、杭州、長沙、武漢、合肥等，這些地區(qū)房價(jià)漲速非常快，他們小學(xué)入學(xué)增速高達(dá)5%。

　　所以，針對這一個信號，2017年深圳政府是否要在學(xué)位告急時(shí)，認(rèn)真考慮一下，如何加強(qiáng)學(xué)位房的調(diào)控?

　　無論如何，作為一線城市，今年日子都不好過。

　　1月16日下午召開的廣東省全省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議透露了今年的工作部署：繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場穩(wěn)定和去庫存工作，深化住房制度改革。

　　廣州、深圳這兩個熱點(diǎn)城市，必須嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有限購、限貸政策，增加商品住房土地供應(yīng)，整頓市場秩序，確保商品住房價(jià)格穩(wěn)定。

　　而上海前段時(shí)間停售“類住宅”項(xiàng)目，上海新當(dāng)選市長應(yīng)勇直接回應(yīng)：不希望看到上海房價(jià)太高!

　　當(dāng)然，對深圳來說，又一件事挺火的。

　　據(jù)東莞市國土資源交易網(wǎng)顯示，2017年首宗商住地將于1月20日上午10時(shí)正式出讓。

　　經(jīng)過長達(dá)154輪的競報(bào)，該地塊最終由中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以292284 萬元 +配建36450平方米的條件拿下，除去競配建面積，可售面積折合樓面價(jià)高達(dá)26645.87元/㎡!另一種算法，最高突破了樓面價(jià)2.8萬。

　　可售面積的樓面價(jià)已超越2016年9月22日拍出的新東莞地王——北大資源黃江地塊的樓面價(jià)25264.46元/㎡，刷新東莞土拍市場樓面價(jià)記錄!

　　如此火爆，就是其“深圳元素”，在深圳與東莞的交界上，該項(xiàng)目位于臨深片區(qū)且位置與深圳龍崗僅一路之隔，周邊配套完善，甚至有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為其“完全可以定義為深圳的地了”，該地塊將成為各大房企爭搶對象。

　　說到這，你可能意識到，深圳一直受困于城市面積不夠大，又加上發(fā)展比較快，人口激增的背景，在房地產(chǎn)調(diào)控上縮手縮腳，如要房價(jià)下跌，必然會指導(dǎo)定價(jià)。

　　同時(shí)，深圳又沒有重慶用房地產(chǎn)稅調(diào)控的優(yōu)勢，重慶只需針對一類“三無”人群，炒房團(tuán)即可全軍覆沒!

　　如何解決一面限價(jià)，一面需求還沒減少的矛盾?2017年深圳房地產(chǎn)調(diào)控怎么辦?目前來看，只能更嚴(yán)。

　　其實(shí)，站在購房者和實(shí)體經(jīng)濟(jì)角度，如何打擊炒房，無論如何都是一件值得慶賀的事件。

　　這也說明，一線城市房價(jià)到了什么地步，傳統(tǒng)的城市格局到了難以為繼的地步!

　　但我認(rèn)為，深圳還在等一個大消息。

　　這個消息還不是房產(chǎn)稅，而是一個格局更大的，對城市競爭力和資源重組與重新分工的灣區(qū)和城市群規(guī)劃的消息。

　　這將對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，比如軌道交通的高效連接，未來將徹底改變深圳人工作與生活的現(xiàn)狀。

　　目前來看，這個消息的確定越來越快了!

　　首先是，2016年12月9日發(fā)改委發(fā)布了加快城市群規(guī)劃編制工作的通知：

　　2017年擬啟動珠三角灣區(qū)城市群、海峽西岸城市群、關(guān)中平原城市群、蘭州—西寧城市群、呼包鄂榆城市群等跨省域城市群規(guī)劃編制。

　　“珠三角灣區(qū)”城市群規(guī)劃將把珠三角9市(廣州、深圳、東莞、佛山、中山、珠海、惠州、肇慶、江門)和香港、澳門作為整體來考慮，建立和保持合理的協(xié)作分工關(guān)系。

　　規(guī)劃由國家發(fā)改委牽頭，會同粵港澳地區(qū)共同編制。

　　▲國家發(fā)改委門戶網(wǎng)站截圖

　　接著，深圳作為“粵港澳大灣區(qū)”最早的提出者和倡導(dǎo)者，工作報(bào)告將其列為2017年工作的“十個重點(diǎn)方向”。

　　在報(bào)告中，深圳稱要加快前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)建設(shè)，拓展深港澳緊密合作新空間。

　　主動服務(wù)“一帶一路”，以共建粵港澳大灣區(qū)構(gòu)建開放發(fā)展新格局。

　　以香港回歸20周年為契機(jī)，全方位加強(qiáng)與香港在經(jīng)貿(mào)、金融、教育、科技等各領(lǐng)域合作，謀劃啟動一批重大合作項(xiàng)目。

　　堅(jiān)持依托香港、服務(wù)內(nèi)地、面向世界，加快前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)建設(shè)，打造深港基金小鎮(zhèn)，全年新引進(jìn)港企2000家以上、香港青年創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)80余個。

　　關(guān)于灣區(qū)的概念，綜合開發(fā)研究院(中國深圳)常務(wù)副院長郭萬達(dá)解讀認(rèn)為，灣區(qū)，實(shí)際就是城市群。

　　通過灣區(qū)，使得區(qū)域與區(qū)域之間的聯(lián)系更緊密，基礎(chǔ)設(shè)施可以互聯(lián)互通，產(chǎn)業(yè)之間能夠有一個相對的分工，公共服務(wù)也有一個相對的協(xié)調(diào)，這些都是區(qū)域合作中的一個很重要的內(nèi)容。

　　今年把前海自貿(mào)區(qū)的發(fā)展目標(biāo)放在粵港澳大灣區(qū)這一概念里，實(shí)際是把前海放在了一個更寬的平臺，讓前海能發(fā)揮更大的作用。

　　在廣東省層面，馬興瑞代省長剛剛在報(bào)告中也指出：在“更大力度統(tǒng)籌區(qū)域城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展”方面，報(bào)告提出要“提升珠三角優(yōu)化發(fā)展水平”，包括“推進(jìn)三大經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)深度融合”，“攜手港澳推進(jìn)珠三角世界級城市群和粵港澳大灣區(qū)建設(shè)”等。

　　而敏銳的東莞市政府也嗅到了機(jī)遇，在報(bào)告中說：隨著粵港澳大灣區(qū)一體化進(jìn)程的加快，珠三角城市群正處于區(qū)域分工格局調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期。

　　周邊中心城市作為產(chǎn)業(yè)高地和創(chuàng)新中心，輻射帶動能力日益增強(qiáng)。

　　東莞依托優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢和堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢，正日益成為高端產(chǎn)業(yè)加速和產(chǎn)能擴(kuò)張的首選之地，迎來了新一輪產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的重大歷史機(jī)遇。

　　我們必須正視港珠澳大橋、深中通道開通后發(fā)展格局的變化，以強(qiáng)烈的使命感和緊迫感，抓住這3—5年的窗口期，努力在新一輪產(chǎn)業(yè)發(fā)展中占據(jù)先機(jī)、贏得主動。

　　在產(chǎn)業(yè)增量上，以最積極主動的態(tài)度，騰挪發(fā)展空間，狠抓招商引資，集聚高端資源，引進(jìn)一批支撐城市未來發(fā)展的重大優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目和先進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群。

　　不要忘了這一輪調(diào)控，政府明確指出：特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發(fā)展。

　　東莞明顯趕了好機(jī)遇，華為終端等部門一搬到東莞，即成為當(dāng)?shù)丶{稅第一名。

　　另外，參照在城市發(fā)展方面先進(jìn)一步的長三角來看：

　　2016年6月3日，國家發(fā)改委網(wǎng)站正式發(fā)布《長江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃》(以下簡稱《規(guī)劃》)，《規(guī)劃》明確提出，到2020年，長三角城市群基本形成經(jīng)濟(jì)充滿活力、高端人才匯聚、創(chuàng)新能力躍升、空間利用集約高效的世界級城市群框架，人口和經(jīng)濟(jì)密度進(jìn)一步提高，在全國2.2%的國土空間上集聚11.8%的人口和21%的地區(qū)生產(chǎn)總值。

　　規(guī)劃全文指出，上海全球城市功能相對較弱，中心城區(qū)人口壓力大。

　　與紐約、東京、倫敦等全球城市相比，上海城市國際競爭力和國際化程度不夠，落戶上海的世界500強(qiáng)企業(yè)總部僅為紐約的10%，外國人口占常住人口比重僅 0.9%。

　　一般性加工制造和服務(wù)業(yè)比重過高，國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易和航運(yùn)中心功能建設(shè)滯后。

　　正是有了《規(guī)劃》，上海的人口增長也被嚴(yán)格控制，到2020年上海僅有85萬的人口增長空間，而從2020年到2030年，上海的人口增長空間被強(qiáng)行設(shè)定為0——因?yàn)?020年與2030年的人口規(guī)劃都是2500萬。

　　2015年，上海常住人口罕見地出現(xiàn)了負(fù)增長，比2014年減少了大約11萬人。

　　除了上海這個單核，長三角城市群還將重點(diǎn)建設(shè)五個副中心級都會區(qū)。

　　五個都會區(qū)的勢力范圍已經(jīng)劃分完畢，分別如下：

　　南京都市圈：包括南京、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州三市。

　　提升南京中心城市功能，加快建設(shè)南京江北新區(qū)，促進(jìn)與合肥都市圈融合發(fā)展。

　　杭州都市圈：包括杭州、嘉興、湖州、紹興四市。

　　加快建設(shè)杭州國家自主創(chuàng)新示范區(qū)和跨境電子商務(wù)綜合試驗(yàn)區(qū)、湖州國家生態(tài)文明先行示范區(qū)。

　　合肥都市圈：包括合肥、蕪湖、馬鞍山三市。

　　發(fā)揮在推進(jìn)長江經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)中承東啟西的區(qū)位優(yōu)勢和創(chuàng)新資源富集優(yōu)勢，提升合肥輻射帶動功能。

　　蘇錫常都市圈：包括蘇州、無錫、常州三市。

　　全面強(qiáng)化與上海的功能對接與互動，加快推進(jìn)滬蘇通、錫常泰跨江融合發(fā)展。

　　寧波都市圈：包括寧波、舟山、臺州三市。

　　高起點(diǎn)建設(shè)浙江舟山群島新區(qū)和江海聯(lián)運(yùn)服務(wù)中心、寧波港口經(jīng)濟(jì)圈、臺州小微企業(yè)金融服務(wù)改革創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)。

　　關(guān)于人口增長目標(biāo)，到2020年，長三角城市群26市將增加大約1000萬人口，但這一千萬人口不再是流入超大城市與特大城市，而是引導(dǎo)人口向開發(fā)區(qū)、郊區(qū)、重點(diǎn)小城鎮(zhèn)和臨滬城市分布。

　　2017年，我們更有理由等一個消息，就是：珠三角世界級城市群和粵港澳大灣區(qū)的國家規(guī)劃。

　　屆時(shí)，我們將更清楚深圳在未來城市群競爭中的定位和周邊城市的分工。

　　房地產(chǎn)的發(fā)展也將沿軌道交通和產(chǎn)業(yè)布局發(fā)展。

　　那時(shí)，將沒有臨深概念了，也沒有誰拋棄深圳了，因?yàn)槌鞘械倪吔缯谙В鞘腥簳r(shí)代已將到來!未來的競爭不再是城市，而是要直接PK世界著名國際灣區(qū)：曼哈頓灣、舊金山灣和東京灣。

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