保障房建設模式
保障房建設模式：我國保障房建設模式探析
我國正在大力推進的保障房建設，無論從規模還是速度來看，都是史無前例的。
在如此重大的任務面前，沒有先例可以遵循，全國各地的保障房建設是“摸著石頭過河”，不斷地在實踐各種建設模式。
因而，林林總總的保障房模式紛紛出現，從世聯研究所觀察到的，保障房建設模式大致可歸為三大類型，即政府直接建設、政府與企業共建和企業獨立建設。
政府直接建設型
政府直接建設型是指政府設立負責保障房建設的平臺公司，并將土地和啟動資金注入該平臺公司，由平臺公司獲得銀行、保險和社保基金等金融機構的貸款，負責保障房建設和運營管理的建設方式。
政府直接建設型的特點，一是政府無償提供土地;二是政府設立平臺公司;三是貸款為主財政直接支出為輔;四是規模建設，高效快速;五是通過先租后售的方式實現財務平衡，六是平臺公司全程管理。
重慶模式就屬于政府直接建設型。
重慶市計劃從2010年起3年內建造4000萬平方米公租房，用于解決200萬人的住房困難問題。
為此，重慶市政府以重慶地產集團和城投集團為平臺公司，負責公租房的融資、開發和管理運營。
重慶市政府為平臺公司注入土地和啟動資金，平臺公司以政府信用做擔保獲取金融機構的貸款。
平臺公司負責從土地儲備開始到后期的物業管理運營的整個過程。
重慶模式的優點是適合規模建設，缺點是政府資金投入量大，負債高;后續運營管理要求高;社會企業無法參與。
政府與企業共建型
政府與企業共建型是政府和社會企業合作，共同建設保障房的方式。
政府與企業共建型可分為BT模式、代建模式和配建模式。
BT是英文Build(建設)和Transfer(移交)縮寫形式，意即“建設--移交”。
BT模式是指政府將保障房項目運作由投資方總承包，融資、建設、驗收合格后移交給政府，政府向投資方支付項目總投資加上合理回報的建設方式。
BT模式的特點，一是政府利用非政府資金進行保障房建設;二是投資方負責投融資;三是政府負責BT全過程監管;四是投資方建成后將房屋所有權移交政府;五是政府以分期付款的方式回購;六是投資方對所建設的房屋不存在經營性收益。
BT模式的優點是政府在保障房建設期間的資金投入小;能夠發揮投資方的工程建筑管理優勢。
缺點是投資方需要墊資開發;存在政府違約和市場波動的帶來的風險。
在BT模式應用上的佼佼者中國建筑，這家公司在工程建筑技術和管理上具有領先優勢，又有著雄厚的財力，更是積累了豐富的BT模式操作經驗。
據該公司透露，今年上半年，其新增的保障房項目規模達到1046萬平方米，加上今年新增量，截止到今年6月底，正在實施當中的保障房項目的總規模達到1915萬平方米。
代建模式是開發企業接受政府的委托，代為建設保障房。
受委托的開發企業負責整個工程項目的管理，包括可行性研究、設計、采購、施工、竣工試運行等工作，但不承包工程費用。
代建模式的特點，一是政府投入財政性資金;二是代建人通過招標方式產生;三是代建人的收益來自代建管理費和項目投資節余獎勵;四是代建人負責項目的全過程實施管理。
代建模式的優點是政府減輕管理負擔，開發企業無需資金投入，且能發揮開發企業的管理、成本和品牌優勢。
缺點是政府需要資金投入大，開發企業的投資回報率低。
在通過代建模式進入保障房建設領域的開發商中，綠城集團是做的最出色的開發商之一。
綠城宣稱將致力于成為全國最大的保障房建設企業之一。
綠城集團成立一個專門負責保障房建設的公司。
目前，綠城集團在全國范圍承建的保障房項目已達31個，總建筑面積超過570萬平方米。
配建模式是政府以配建一定的保障房為條件出讓商品房用地，開發商在項目開發中，按要求完成配建的保障房建設并將產權移交給政府的建設方式。
配建模式的特點，一是政府無需資金投入，并能獲得一定的土地出讓收益;二是開發商需從商品房收益中補貼配建保障房的建設成本;三是配建保障房建成后產權轉移給政府;四是配建保障房體量有限。
配建模式的優點是政府不但無需資金投入，且能擁有一定的土地出讓收益;開發商能發揮管理、營銷和品牌優勢。
缺點是配建的保障房體量有限，建設計劃受開發商參與意愿制約，開發商受到的限制過多。
目前，一些地方政府采用的“限地價，競配建”、“競地價，定配建”和“競地價，競配建”等土地出讓方式，就是通過配建模式建設保障房。
企業獨立建設型
企業獨立建設型是政府沒有或較少投入資金和免費土地，充分利用社會企業的力量建設保障房的方式。
企業獨立建設型可分為限價模式、萬科萬匯樓模式、信托基金模式。
限價模式是政府以限制商品房銷售價格上限為條件出讓商品房用地，且建成后的房屋只面向經政府審核符合要求的人群銷售。
限價模式的特點，一是政府以“限價”方式出讓土地;二是開發商負責投資建設;三是開發商受一定的開發限制;四是限價房只向符合規定的群體銷售;五是限價房具有商品房的屬性;六是政府不但無需資金投入，而且能獲得土地出讓收益。
限價模式的優點是政府不但無需資金投入，并能獲取一定的土地收益;開發商能發揮管理、營銷和品牌優勢。
缺點是建設計劃受開發商參與意愿制約;開發商的開發限制過多;存在受成本因素價格波動風險。
許多地方政府采用的“限房價，競地價”、“限地價，競房價”和“限房價限戶型、競地價”等土地出讓方式，就是通過限價模式建設保障房。
萬科萬匯樓模式是開發商獨立投資、建設和運營的保障房，具有公益性質。
之所以這樣的模式在廣州開發了名叫“萬匯樓”的項目，因此我們稱這種模式為萬科萬匯樓模式。
這種模式的特點，一是開發商以市價獲取土地;二是開發商負責投融資;三是建成后開發商自己運營;四是投資回收期漫長。
萬科萬匯樓模式的優點是最大限度地動員了社會力量參與建設。
缺點是企業資金投入過大，投資回收期漫長，無法盈利。
據萬科測算，萬匯樓總共投資4700萬，需57年才能收回成本。
信托基金模式是由社會資本發起成立保障房住宅基金，通過委托開發企業建設保障房，并委托專業運營商對保障房進行經營管理以取得投資回報的建設方式。
信托基金的特點，一是由社會資本發起;二是以市價獲得土地;三是委托專業公司代建;四是以建設租賃保障房為主;五是委托專業公司經營管理;六是以經營收益作為投資者回報。
信托基金模式的優點是投資風險分散化，有利于吸引資金參與保障房建設。
缺點是回報率低。
目前，這種模式還沒有真正開始實施。
由華遠地產、裕景地產等多家開發商發起的建銀精瑞基金以將其的公共租賃住房建設投資基金方案已報有關部門審批。
綜上所述，在大力推進保障房建設的初期，各種保障房建設模式都代表著決策者們的思考與實踐。
各種模式相互競爭，在歷經時間和實踐的考驗后，有的模式將會被淘汰，有的模式終將勝出并被固化和推廣。
在這個過程中，世聯研究建議，政府應當高度重視財務收支平衡，控制保障房債務風險;應當充分利用稅收優惠吸引社會力量參與保障房建設。
開發商參與保障房建設要善于利用自身優勢，謹慎選擇合適的進入模式。
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