項目銷售計劃書

時間：2023-02-21 16:15:24 計劃書

項目銷售計劃書

　　時光在流逝，從不停歇，我們的工作又邁入新的階段，是時候抽出時間寫寫計劃了。什么樣的計劃才是有效的呢？以下是小編為大家整理的項目銷售計劃書，希望能夠幫助到大家。

項目銷售計劃書

　　年房地產市場估析：

　　房地產行業背景

　　宏觀調控下的房市：

　　自密集的宏觀調控政策出臺，房地產市場在5、6、7月以價換量的的勢頭下開始成交量大增，又從8月開始成交量開始震蕩在停滯在下半年，也在媒體的"助力"下，大環境的市場在成交量然后慢慢萎縮，房價的優惠幅度加強活動開始頻頻出現在媒體廣告中，所有的確定的、隱性的剛需消費人群被全面的海量信息包圍，二線、三線城市房地產市場的樓盤出現大幅度的價格戰。行業苦行下的樓市：

　　仍存有購買能力和剛需的客群也在開發商的降價和力度加強的促銷下，從一開始的"持幣觀望，還沒到底"的理念，慢慢的理性接受這個市場。從理論上最壞的時機正在過去，此后將會維持在一個微利、甚至在成本之間波動的態勢。穩健的剛需客戶群也在開發商的以價格、品質、配套、服務的理念下市場的信心慢慢的恢復了。在這幾年的整個市場的震蕩和盤整慢慢結束，整個市場的格局也會得到很大的改變，整個市場的格局會以大品牌、大理念、大服務、大口碑的品牌公司和知名企業慢慢會占領這個市場的份額。個人估計：形勢將會向大公司一面倒方面發展，但有待時間考驗。

　　需求分析:

　　行業上升期。地產行業還是穩步看好，主要取決于市場的資金充裕程度。重要的政府政策以及銀行寬松的貨幣政策將會推動行業迅速上升發展，但是暴利時代以及過去，黃金20xx年后將來會迎來白銀20xx年，不過隨著市場的發展消費者將會對樓盤注重品牌、品質、口碑、以及價格，才是將來客戶的選擇模式。為此，我們對未來市場環境進行樂觀與悲觀的預測，并擬定預案;(悲觀部分，另做闡述)

　　第一部分：銷售部署

　　一、 20xx年度存量解讀

　　依照公司的銷售要求，結合目前經濟環境與樓市近況，錦江半島在20xx年度主要面臨殘酷的市場環境與項目操作模式錯誤的兩個重大問題，同時加上前期項目的眾多問題，銷售任務的完成將變得更加困難。

　　目前剩余商品房住宅情況

　　公寓樓住宅剩余207套合計面積：29700.58㎡左右

　　均價：8折7500元左右共計：2.22億左右

　　均價：8.5折7900左右共計：2.35億左右

　　均價7.5折7000左右共計：2億左右(以此為推廣價格)二、20xx年度目標解讀

　　20xx年度要完成銷售任務指標必須具備2個條件：(以下意見需要提倡7.5折的價格支撐來完成)

　　1、前提：20xx年度市場能迅速回暖，項目及房產政策有利好消息，讓市場看到希望與信心銷售將有望突破。

　　2、考慮到目前市場前提未能具備的情況下，需要靠大量投入廣告成本來進行推廣。建議在20xx年度廣告推廣銷量占40%，在利用目前現有的社會資源圈層營銷和分銷來達成銷售，非常樂觀的估計，如能完成總體量的30%，在上門客戶占30%。

　　結合目前市場現狀，項目推廣能否順利進行在很大程度上取決于20xx年度大的經濟環境的發展形勢,依據原先對市場的判斷，對20xx年度的營銷任務做如下大致安排：

　　按完成可銷售住宅總量的125-140平方占有總量70%作為銷售最底值控制，即住宅145套，在145套的基礎上完成70%共計100套總銷售金額1億(非回款量)，爭取在此基礎上突破，頂層躍層34套除外，不在我銷售方案以內。

　　第二部分：營銷階段劃分及推廣費用分配

　　常規房地產廣告投入占銷售額的1.5%——2%，依據公司制定的計劃另做計劃暫時按照1%來計算。

　　根據項目特性和工程進度，本項目的營銷階段、工作周期及推廣費用安排如下：

　　各階段工作事項

　　實施時間：20xx年1月-20xx年3月

　　因為該階段正好跨越春節，春節過后為傳統的銷售淡季，因此建議該階段在推廣上重點考慮做好硬件配套的完善，同時利用宣傳增強市場對項目的信心�？紤]到口碑傳播在目前該區域內的重要作用，建議迅速建立起來老客戶營銷機制。在產品上銷售上，除了繼續消化原由的客戶以外。建議對項目部分實行銷控，鎖定21號樓不予以銷售，縮小市場供給量，從而規避目前市場覺得我司項目嚴重滯銷、大量退房的判斷。同時為下階段小高層的上市打下基礎。

　　實施時間：20xx年4月-20xx年7月

　　該階段為21號小高層的推出階段，在營銷上重點考慮結合項目的進度的活動營銷，同時利用各個節點及事件的事件營銷。在宣傳推廣上該階段與上一階段均是廣告投入的密集期。為達到對鄉鎮客群的有效覆蓋，作好各個重點鄉鎮的公益性活動宣傳。

　　在項目的推出的同時建議推出一些頂低的特價優惠戶型來吸引一些特定客戶群。同時也有利于樓盤的走量。

　　實施時間：20xx年8月-20xx年10月

　　該階段為項目的主要銷售期，也是傳統的銷售旺季，第二階段的廣告宣傳主要以"面"為主，在面覆蓋的基礎上，該階段在宣傳建議以"點"為主，重點考慮特定客群的營銷工作，同時充分做好老客戶營銷工作。

　　在媒體的投放上重點以路牌廣告為主，輔助軟文宣傳，提高項目暴光度，同時以DM單作為特定客群的宣傳媒介。

　　實施時間：20xx年7月-20xx年11月

　　該階段主要工作做好項目的去化，充分利用客戶資源。同時針對剩余的均為大戶型，建議對剩余部分進行客群深度細分，結合不同客群，做出針對性的應銷方案。在宣傳上還是主要以前期的廣告媒體為鋪墊，結合DM及項目活動宣傳來進行。

　　第三部分：營銷管理及策略

　　一、銷售計劃管理預警指標

　　結合第二部分中的《各計劃銷售任務分解與項目銷售安排》作為月度銷售計劃完成程度指標，可以用完成程度預警，也可以用連續不能完成計劃的月份數預警。連續兩個月沒有完成月度計劃可作為低度預警;連續三個月沒有完成月度計劃作為中度預警;連續四個月沒有完成月度計劃作為高度預警。相應對策

　　進一步檢討計劃目標和相應的措施，加強對銷售計劃執行的監督力度。連續兩個月沒有完成月度銷售計劃，需要具體分析沒有完成計劃的外部和內部原因，解決影響銷售計劃完成的內部問題以適應外部環境的變化。

　　建立營銷體系監控

　　對每月階段銷售量進行監控

　　消費者群的跟蹤分析：定位是否準確、變化

　　對廣告效果，包括效果、認知率、來訪客戶量進行監控

　　對廣告創意、廣告題材的反映進行監控

　　對價格進行監控，分析消費者價格評價反映

　　對市場走勢進行分析

　　對戶型的接受程度

　　二、價格策略

　　20xx年度物業開盤安排，年初物業主要以25號樓為主，現房，同時開始21號小高層的預熱;到接近5月份時主要開始推廣21號小高層，建議銷售價格以目前現狀要做下浮優惠為基礎，然后逐步走高的定價策略。

　　三、項目定位、推廣主題與執行

　　按客戶群推廣

　　此種推廣是從市場的終端——置業者的角度入手，對于樓盤銷售有著最直接的促進作用。在目前大范圍廣告營銷的基礎上，展開特定客群的針對性營銷，制定針對各個不同客群的營銷方案。

　　按事件推廣

　　此種推廣模式時效性很強，需要活動策劃者有極強的新聞敏感性和商機把握能力，誰能夠抓住新聞事件的商機，誰就能夠占領媒體廣告經營的制高點。

　　按片區推廣

　　考慮到目前秀嶼區客群分布的分散性，建議對各個主要客群分布地進行特定的廣告投放。

　　按渠道進行推廣

　　為擴大客群的受訪面，可建議同目前的主流二手中介服務商進行合作，充分利用其深厚的地源及人脈優勢。同時針對商鋪部分甚至可以同外地的一些中介商合作，擴大投資客源的吸收渠道。

　　針對上述提到的3種推廣方式在客群與渠道營銷方面重點考慮以下幾個部分：

　　加強老客戶營銷

　　目前我司項目主要來自周邊，因此客群在存在極強的共通性，因此建議考慮在增強客戶信心后，推出以現金獎勵增進客戶老帶新的積極性。

　　采取1+2的模式來銷售

　　通過前階段客戶分析，我公司客戶紹興客戶和上虞客戶的比例為7：3，上虞客戶還是占了一定的比例，由于我們公司的廣告推廣量比較少，如何在不大額增加成本的基礎上做好客戶的覆蓋，因此建議同當地主流二手中介公司合作。利用當地主流物業中介公司的本地人脈及網點優勢，同代理公司的專業性相結合;我公司鄉鎮售樓處與二手城市網點相結合;一二手共同連動+城鄉聯動，傭金共同分成的模式進行合作，擴大項目營銷網點，增加客戶受眾群體，提高成交幾率。

　　同其他企事業單位建立合作，鼓勵團購。

　　我公司項目目前主要客戶群體主要為項目周邊人員，特別是當地的行政機關及企事業單位，在建立針對行政單位推廣政策的基礎上，建議建立針對企業板塊與教師板塊的營銷方案。

　　四、媒介投放組合策略

　　在不同時段結合銷售周期使用以下媒體推廣方式：報紙、廣告路牌、DM單張、網絡、電視及現場包裝。同時對不同媒體功效進行區分。

　　報紙廣告：

　　宣傳方向主要定位在整個區域的形象宣傳上，同時搭配項目的策略宣傳，而且建議主要以軟文為主。

　　廣告牌：建議進行分類，主要歸納為兩類

　　1、主干道：形象廣告為主，策略廣告為附

　　2、通往各鄉鎮的兩條主干道周邊鄉村及各主要鄉鎮：以橫幅策略廣告為主。

　　DM(直郵廣告)：

　　可考慮作為現階段"錦江半島"特定客群營銷的主要宣傳手段之一，成本低、針對性強。

　　電視廣告：