房屋買賣的合同協議
一、房屋買賣合同的概念
房屋買賣合同是一方轉移房屋所有權于另一方，另一方支付價款的合同。轉移所有權的一方為出賣人或賣方，支付價款而取得所有權的一方為買受人或者買方。
二、房屋買賣合同的形式
房屋買賣合同標的額較大且系比較重要之合同，故法律規定應當采取書面形式訂立。《城市房地產管理法》第40條規定：“房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同……”�！冻鞘蟹康禺a開發經營管理條例》第28規定：“商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同�！鄙鲜鲆幎ㄊ钦J定房屋買賣合同應當采用書面形式的法律依據。根據法律及相關司法解釋的規定，房屋買賣合同書面形式應包括如下類型：
(一)正式房屋買賣合同
正式房屋買賣合同是房屋買賣合同書面形式的基本類型，內容一般包括房屋買賣合同的基本條款，如房屋位置、結構、建筑面積、價款及其支付期限、交房期限、質量標準、產權轉移登記等條款。盡管法律法規并未規定買賣雙方必須采用統一的房屋買賣合同文本，但在辦理產權轉移登記時，房屋產權登記機關往往要求使用建設主管部門統一制訂的規范的合同文本，否則，不予辦理備案、登記。但是，并不因為不使用統一合同文本而影響書面房屋買賣合同的成立和效力。實踐中，商品房買賣時，要求必須使用建設主管部門統一制作的格式文本。但在正式合同文本簽訂之前，多由開發商提供認購書、預訂協議等預約合同文本要求買受人簽署，其中有的預約合同已經具備本約性質，相當于房屋買賣合同。二手房買賣的合同形式未作統一要求，買賣雙方一般會根據協商一致的意見共同起草一份房屋買賣合同，經雙方簽字、蓋章生效，并據此履行，在產權登記機關填寫的制式合同只作為登記文件使用。
(二)具備特定條件的預約合同
最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱商品房買賣司法解釋)第五條規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備<商品房銷售管理辦法>第16條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同�！备鶕罡叻ㄔ好褚煌サ挠^點，商品房認購、訂購、預訂等協議是在開發商取得立項、規劃、報建審批手續至取得商品房銷售許可證之前簽訂的預約性質的合同(事實上預約合同的簽訂并不限于這個期間)。為保障交易安全，保護業主權益，促進簽約，規定具備合同實際履行條件的預約合同，應當認定為本約合同。筆者認為，司法解釋的本條規定，用意雖好，但效果一般，極易造成誤導。首先，《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同的主要內容多達13項，而認購書等預約合同均為開發商擬定的格式合同，同時具備該13項內容的可能性很少，買受人依據該條規定維護自身權益的機會并不多見。其次，認定合同性質的依據為合同內容，而非合同名稱。預約合同如果具備了商品房買賣合同的主要內容，理應認定為商品房買賣合同，不再具有預約性質。第三，“出賣人已經按照約定收受購房款”，表明買賣合同已經實際履行。即使預約合同未完全具備《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同的主要內容，只要標的物明確、價款確定，完全可以依據合同法的相關規定認定雙方房屋買賣合同成立。如果機械適用該條司法解釋的規定，就會導致依據合同法應當認定房屋買賣合同成立，而依據該條司法解釋則不能認定合同成立。
(三)房屋買賣合同的其他書面形式。
《合同法》第11條規定：“書面形式是指合同書、信件和數據電文(包括電報、電傳、傳真、電子數據交換和電子郵件)等可以有形地表現所載內容的形式。”根據《電子簽名法》第3條第3款的規定，“涉及土地、房屋等不動產權益轉讓的”的文書，不適用“電子簽名、數據電文”。無疑排除了以“數據電文”為表現形式的房屋買賣合同。記載雙方房屋買賣意思表示的、以有形方式表現的信函等雙方往來資料，應當認定為其他書面形式的房屋買賣合同。有些情況下，沒有書面合同，也無法認定口頭合同存在，買受人以其持有的購房款收據或發票主張房屋買賣合同成立。此時，買受人持有的購房款收據或發票，既是書面合同形式，也是合同實際履行證據，如果收據或發票載明的房屋位置具體、房屋價款明確，應當認定雙方之間的房屋買賣合同成立。筆者認為，認定其他書面形式的房屋買賣合同成立，已有書面證據必須能夠證明三項事實：房屋買賣的意思表示、房屋具體位置和價款。
三、房屋買賣合同包括哪些主要條款
房屋買賣合同是指購房者各售房者在平等協商的基礎上，就房屋的買賣所簽訂的協議。房屋買賣合同應包括以下主要條款：
1、合同雙方當事人。買賣雙方的名稱（姓名）、地址、郵政編碼、聯系電話。如果有委托代理人的話，那么還包括委托代理人的名稱（姓名）、地址、郵政編碼、聯系電話。
2、標的。標的是合同當事人雙方權利義務共同指向的對象。在房屋買賣合同中，標的就是房屋。這主要包括以下內容：
房屋的坐落位置；
所買賣房屋的面積，應分別注明實得建筑面積和所分攤的公用建筑面積；
房屋是現房，還是期房；
房屋的配套設施和維修標準。
3、房屋的價格及付款時間約定。一般新建的商品房及預售的商品房都是按所買賣房屋的建筑面積來計算房屋的價格，即約定每平方米建筑面積的售價為多少元，然后用單價乘以建筑面積來計算房屋所需支付的價款。舊房的買賣有時就直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價款。在合同中一般要列一個付款時間進度表，買方按該進度表將每期所需支付的價款交付賣方。
4、交房期限。賣方應在某日期之前，將房屋交付買方。買方應在實際接收該房屋之日起，在房地產產權登記機關規定的期限內向房地產產權登記機關辦理權屬登記，賣方應給予必要的協助�；蛘哂少u方代理買方進行上述工作。在交房的同時或一段時間后將房屋所有權證（所有權人為買方）交付買方，由買方支付有關的費用。
5、權利擔保。賣方保證在交付房屋時，該房屋沒有產權糾紛和財務糾紛，保證在交付時已清除該房屋上原由賣方設定的抵押權。如房屋交付后發生該房屋交付前即存在的權利糾紛，由賣方承擔全部責任。
6、違約責任。違約責任是違反合同的當事人應承擔的法律責任。違約責任的規定為督促當事人自覺而適當地履行合同，保護非違約方的合法權益，維護合同的法律效力起著十分重要的作用，同時也能避免日后雙方互相扯皮的情況。在合同中應明確約定買方不按期支付購房款所應承擔的違約責任，賣方不按期交付房屋所應承擔的違約責任，以及賣方所交付的房屋不符合合同約定所應承擔的違約責任等。
7、合同雙方認為應當約定的其他事項。如房屋的保修責任、物業管理以及小區內公用配套設施等。
四、房屋轉讓過戶手續和費用
房地產買賣雙方，應當簽訂房地產買賣合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，當事人在過戶申請前應委托經市房地局認定的法律服務機構進行預審，法律服務機構對符合規定的自制合同，提出預審合格意見。以下登記手續和費用作為參考，具體手續和費率[1]等根據當地政策規定確定。
申請房屋所有權轉移登記，應當提交下列材料：
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�。ㄈ┓课菟袡嘧C書或者房地產權證書；
�。ㄋ模┳C明房屋所有權發生轉移的材料；
（五）其他必要材料。
前款第（四）項材料，可以是買賣合同、互換合同、贈與合同、受遺贈證明、繼承證明、分割協議、合并協議、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書，或者其他證明房屋所有權發生轉移的材料。
市、區、縣房地產交易管理機構受理過戶申請后，應對買賣雙方提供的申請過戶資料進行審核，審核內容如下：
一、當事人提供的材料是否合法、有效;
二、申請書填寫的內容與提供的材料是否一致、無誤;
三、房地產的權屬是否清楚，有無權屬糾紛或他項權利不清的現象，是否屬于《房地產轉讓辦法》規定不得轉讓的范圍;
四、受讓人按規定是否可以受讓該房地產;
五、買賣的房地產是否已設定抵押權;
六、買賣已出租的房地產，承租人是否放棄優先購買權;
七、買賣共有的房地產，共有人是否放棄優先購買權;
八、房地產交易管理機構認為應該審核的其他內容。
買賣雙方當事人對于市、區、縣房地產交易管理機構作出的不予過戶決定有異議，可向市房地局申請行政復議，也可直接向人民法院起訴。
房產過戶的費用有下列幾項，但各地可能有出入：
1、契稅：普通住宅：評估價*1.5%;非普通住宅：評估價*3%
2、個人收入調節稅：(評估價-原購入價)*20%
3、營業稅：住宅購入不滿兩年的：評估價*5.55%;非普通住宅購入兩年以上的：(評估價-原購入價)*5.55%;普通住宅購入兩年以上的免交。
4、房產交易費：房屋建筑面積*6元/平方米
5、印花稅：評估價*0.1%
6、房產證工本費：85元
7、土地證工本費：105元
8、交易評估費：評估價*0.3%
四、房屋買賣合同的法律特別規定
1．房屋買賣合同需要采用書面形式，買賣雙方需將買賣房屋的位置、面積、價金等約定于書面。
2．在城鎮買賣房屋之所有權須經房屋登記機構登記后，才發生轉移，如未登記，即使交付，也不發生權利轉移效果。
3．出賣共有房屋或出租房屋時，其他共有人或承租人享有同等條件下的優先購買權。
4、雙方當事人應當按照自愿、公平及誠實信用的原則訂立合同，任何一方不得將自己的意志強加給另一方。為體現雙方自愿的原則，本合同文本相關條款后留有空白行，供當事人自行約定或補充約定。合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字視為雙方當事人同意內容。 5、本合同文本為買賣雙方自行成交所采用的示范文本，通過設立“專用賬戶”的房地產經紀機構或交易保證機構劃轉交易結算資金的，所簽訂的《存量 房交易結算資金劃轉協議》應當作為本合同的附件。
6、存量房屋所有權轉移登記時所涉及的主要稅費包括但不限于：契稅、印花稅、土地出讓金(已購公有住房有此項)、綜合地價款(經濟適用住房有此 項)、營業稅及附加、所得稅、土地增值稅等。
7、雙方當事人選擇申請仲裁解決爭議的，可以向北京仲裁委員會、中國國際經濟貿易仲裁委員會或注明全稱的其他仲裁委員會申請。
8、雙方當事人可以根據實際情況決定本合同原件的份數，并在簽訂合同時認真核對，以確保各份合同內容一致。
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