農村房屋買賣合同的效力

時間：2022-10-05 20:06:59 合同大全

農村房屋買賣合同的效力

　　農村房屋買賣合同的效力如何?來看看小編給你帶來的我國農村房屋買賣合同的法律效力吧。

農村房屋買賣合同的效力

　　我國農村房屋買賣合同的法律效力

　　隨著市場經濟的快速發展，農村社會發生了巨大的轉變，農村的房屋買賣日漸增多，農民往往將其在宅基地上建造的私有房屋出售，而購買者主要是同一集體經濟組織的成員和其他集體經濟組織的成員以及城鎮居民。

　　農村私有房屋買賣日漸活躍，但我國現行法律法規中，對農村房屋買賣卻并沒有明確的允許或禁止性規定，也沒有明確的具有可操作性的規定，而相關的規定之間又存在矛盾沖突的情形。

　　從而導致農村房屋買賣的合法性不確定以及農村房屋買賣合同的效力難以認定。

　　所以在面對農村房屋買賣合同效力認定的案件時，司法機關就顯得力不從心，因為沒有明確的法律判斷標準，所以司法審判中就出現了類似案件不同判決、不同地方法院不同判決、上下級法院不同判決等現象。

　　而此類案件關系到市場經濟的交易安全和農村社會的和諧穩定。

　　法律的缺失導致的這種司法漏洞，將會嚴重威脅到司法公正、經濟發展以及社會的穩定與和諧。

　　一、我國農村房屋買賣合同的法律效力現狀

　　首先，從農民出售房屋的目的來看，主要基于以下幾種情況：

　　第一，融資。

　　房屋可以說是農民的主要財產，農民沒有太多的融資方式，當他們遇到看病就醫、做生意、婚喪嫁娶等情況需要資金時，出售房屋是非常重要的融資方式。

　　第二，一戶多宅。

　　有的農民因繼承等原因擁有多處房屋，但實際上并沒有那么大的住房需求，從而使房屋閑置，得不到充分利用，出售房屋自然就成為一個很好地選擇。

　　第三，進城務工，現在大量的農村人口進城務工，一年中大部分都在城市生活，并不在農村。

　　甚至許多人常年不回家，自然也就不需要太多的農村住房，所以也會選擇將農村的房屋出租或者出售。

　　第四，搬遷。

　　有的農民離開其集體經濟組織，到城鎮或其他集體經濟組織生活，所以賣房搬遷。

　　(一)立法現狀

　　從買賣合同的主體劃分，通常將農村房屋買賣合同分為以下三種類型：

　　1.同一集體經濟組織成員之間買賣農村房屋

　　關于同一集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，由于同一集體經濟組織成員本身具有在該集體經濟組織申請宅基地的特定身份，從而不會破壞宅基地使用權的分配原則和我國的立法精神。

　　而相關政策和法律規定也更傾向于認可此類房屋買賣行為。

　　因此，司法實務中基本形成了一致的有效認定意見，即認為在房屋買賣合同符合合同的一般有效要件的情況下既認定有效。

　　法律依據是：

　　其一，農村房屋的所有權人，對該房屋享有處分權。

　　其二，我國土地管理法第62條規定：“農民可以出賣自己所有的房屋，但是出賣以后，不得再向集體申請宅基地。

　　”可推出法律允許農民出售自己的房屋。

　　其三，同一集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，沒有改變土地的性質和用途，一般不會損害集體組織的利益，不違背我國的政策精神。

　　2.不同集體經濟組織成員之間買賣農村房屋

　　不同集體經濟組織成員之間的房屋買賣缺乏相關法律規定，司法實務中也未達成一致的處理意見，一般視情況而定，大多認定無效，少數認定有效。

　　如果經過相關部門的批準和滿足一定條件下可以認定有效。

　　雖然法律和政策沒有禁止農民異地購買農村房屋，但是農村房屋所依附的宅基地具有福利性，對身份有特殊要求，只有具備該農村集體經濟組織成員的身份，才能對該農村宅基地享有使用權。

　　如果允許將農村房屋賣與外村村民，是可能損害到該農村集體經濟組織的利益的，不利于農村的穩定發展，與我國的政策精神相違背。

　　3.城鎮居民購買農村私有房屋

　　城鎮居民購買農村房屋一般基于以下原因：

　　第一，解決住房問題。

　　當前情況下，城市房價居高不下，城市居民承受著巨大的住房壓力，因此就有很多人選擇在鄰近城市的農村購買房屋居住。

　　第二，享受農村生活。

　　在生活節奏緩慢，自然環境更好的農村養老或生活也是城市居民購買農村房屋的一個主流原因。

　　第三，投資。

　　有些城鎮居民是想通過購買一定區域的農村房屋，等待升值或者政府拆遷，從而謀取利益。

　　關于城鎮居民購買農村房屋的買賣，雖然沒有法律法規明令禁止，只有大量的政策加以禁止，但因為政府表明了禁止的態度，并且根據《民法通則》第6條“民事活動必須遵守法律，法律沒有規定的，應當遵守國家政策”。

　　所以司法實務中一般認定城鎮居民買賣農村房屋的合同無效。

　　但也有不同判決，司法實踐中有一種常見情形是，城鎮居民購買農村房屋，雙方都依約履行了合同的義務，買方已經穩定居住了相當長的時間。

　　但因為經濟發展，房屋價值上漲或面臨拆遷，賣房的農民看到巨大的利益，而后悔自己當初的賣房行為。

　　因此反悔，到法院主張當初的買賣合同無效，想要回房屋。

　　此種情況下，部分法院會出于保護交易安全的立場認定買賣合同有效，駁回原告的訴訟請求。

　　還有一些例外情況：

　　一是城鎮居民購買了農村房屋后，將其戶口遷入該房屋所在地的農村集體組織，則該農房買賣合同有效;

　　二是城鎮居民的家庭成員(父母、配偶、子女)中有的家庭成員是該房屋所在地的農村集體組織成員的，并且城鎮居民和該家庭成員共同出資購買該房屋，該農村集體經濟組織同意該房屋買賣的，則該共同購買房屋合同有效;

　　三是城鎮居民購買了該農村房屋后，若該房屋經過有關機關批準，并得到該房屋所在地農村集體組織的同意，又辦理了相關法律手續，取得了房屋所有權和宅基地使用權的，則該買賣合同有效。

　　我國的政策是出于保護農村集體土地和保障農民基本生存條件的目的。

　　由于房屋與土地的依附關系，農村房屋的買賣，勢必會影響到該房屋項下集體土地使用權的變動，而在城鎮居民購買農村房屋的買賣中這種變動是很可能會損害農村集體土地和農民利益的。

　　(二)理論爭議

　　關于農村房屋買賣合同的效力，理論界主要有以下三種觀點。

　　1.合同無效說

　　(1)主要根據

　　合同無效說主要是根據《中華人民共和國土地管理法》第63條“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”和《中華人民共和國城市房地產管理法》第32條“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押”。

　　認為，農村房屋的買賣必然涉及到農村宅基地使用權的流轉，農民出賣自己房屋的同時，宅基地使用權必然隨之轉移。

　　而根據《中華人民共和國土地管理法》第63條，宅基地使用權是不允許進行買賣的。

　　因此農村房屋買賣合同違反了法律的強制性規定，不符合合同的一般生效要件，當然無效。

　　(2)一戶一宅

　　因為“地隨房走”的法律規定，農村房屋與其宅基地具有不可分的性質，如果房屋所有權發生轉移，則房屋所依附的宅基地的使用權也必將隨之轉移。

　　而根據《中華人民共和國土地管理法》第62條：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。

　　”如果購買該農村房屋的是與賣房者同一集體經濟組織內的成員，且該成員在該集體經濟組織內原先已經擁有一處宅基地，那么在其購買該農村房屋后，其實際上將擁有兩處宅基地，就違反了《土地管理法》“一戶一宅”的原則。

　　因此，在購買人為賣房者同一集體經濟組織內成員，并且其在該集體組織已經擁有一處宅基地的情況下，該農村房屋的買賣合同也是無效的，同樣是因為違反了法律的強制性規定。

　　2.合同有效說

　　(1)法無禁止即可為

　　基于私法“法無禁止即可為”的原則，法律并沒有禁止農村房屋的買賣，又根據我國《憲法》第33條規定“在法律面前人人平等”和《物權法》第39條“所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利”。

　　農村房屋與城鎮房屋在物權法上應具有相同的地位，農民應具有與城鎮居民相同的權利，依法對其所有的房屋享有財產自由處分權。

　　因此，農村房屋買賣應按照意思自治原則，根據合同法的原則和規定認定買賣合同的效力。

　　在沒有合同無效事由的情況下，應認定房屋買賣合同有效。

　　(2)購房者為城鎮居民的情況

　　在購房者為城鎮居民的情況下，合同有效說認為，主張合同無效的觀點所根據的1999年4月國務院辦公廳頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》(中發[1997]11號)第二部分中的“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”、2004年國土資源部發布的《關于加強農村宅基地管理的意見》(國發〔2004〕28號)第四部分第十三項“要重點加強城鄉結合部地區農村宅基地的監督管理。

　　嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證”和2007年12月國務院頒布的《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》(國辦發〔2007〕71號)第二部分的“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房”均不屬于法律的強制性規定，因而不能作為認定城鎮居民購買農村房屋買賣合同無效的根據。

　　而相關的法律法規并沒有禁止城鎮居民購買農村房屋。

　　因此，根據“法無禁止即可為”的原則，城鎮居民購買農村房屋的合同效力應按照合同法的基本原理和相關規定去認定。

　　在沒有其他合同無效事由的情況下，應認定房屋買賣合同有效。

　　(3)《物權法》上的依據

　　《物權法》第15條“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。

　　”確立了物權行為與債權行為相區分的原則。

　　宅基地上農村房屋買賣系債權行為，如無特定情形，成立即生效。

　　而房屋所有權及宅基地使用權轉移系物權行為，出賣人對宅基地使用權沒有處分權不影響合同的效力。

　　(4)符合交易習慣

　　考慮到司法實踐中農村房屋買賣合同糾紛的常見情形是房屋買賣合同簽訂時間較長，買受人往往已長期穩定地占有和使用了房屋。

　　而出賣人往往是由于多年后的房屋升值或拆遷補償，在利益的誘惑下反悔，起訴要求確認合同無效。

　　若判決支持其訴求，認定買賣合同無效，一來有悖于民法禁止反言及誠實信用原則，侵害了善意的買受人的合法權益。

　　二來會助長這種反悔之風，很可能會引起大量的此類案件，同時形成法律漏洞，讓那些不懷好意的人有機可乘，不利于社會的公平正義和穩定發展。

　　而無論是農村居民還是城鎮居民，對于那些囤房、炒房的破壞經濟發展的人，法律都應當做出公正的判決，給予他們應有的懲罰。

　　對于無辜的人，法律應當保護他們的合法權益。

　　不能犧牲后者的合法權益而讓前者受益，那樣就違背了法律的精神和價值。

　　3.部分有效說

　　部分有效說認為，對于農村房屋買賣合同，不能一概認定為無效，而應區分不同的情況加以認定：

　　(1)對于同一集體經濟組織內成員之間的農村房屋買賣合同應認定有效。

　　(2)對于不同集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同，應視情況而定，在滿足一定條件的情況下，例如房屋買賣已經辦理了相關法律手續，得到了鄉鎮政府或該農村集體組織等有關部門的許可或者房屋已經翻建，可以認定該合同有效，否則應認定無效。

　　(3)對于城鎮居民購買農村房屋的買賣合同，雖然法律沒有明文禁止，但因為違反了我國政策的明確規定，根據《民法通則》第6條“民事活動必須遵守法律，法律沒有規定的，應當遵守國家政策。

　　”且出于保護農民利益的目的，應一律認定無效

　　二、我國農村房屋買賣法律規定存在的問題

　　(一)我國農村房屋買賣的相關法律存在矛盾

　　根據《中華人民共和國土地管理法》第62條第4款“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”和《物權法》第39條“所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利”等法律法規可以推出農民是可以出賣自家農村房屋的。

　　但是我們都知道，土地和房屋在空間和構造上是緊密相連，合為一體的。

　　而房屋的產權結構不僅包括房屋所有權本身，還包括房屋項下的土地權屬，二者是不可分割，不能分別占有的。

　　這就是通常所說的“房地一體”。

　　所以農村房屋所有權的流轉必然會影響到宅基地使用權，而根據《中華人民共和國土地管理法》第63條“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設;但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外”等法律法規可知宅基地使用權的轉讓是被禁止的，因此農村房屋買賣就違反了法律的強制性規定，導致買賣合同當然無效。

　　所以宅基地上農村房屋的買賣就受到了宅基地轉讓禁止的牽制。

　　(二)我國農村房屋買賣主體不明確

　　農村房屋買賣的賣房人是唯一確定的，就是農村居民。

　　但買受人卻包括同一農村集體組織成員、不同農村集體組織成員和城鎮居民三種，關于這三類買受人的主體資格法律都沒有規定，而他們之間的差別又是十分不一樣且十分重要的。

　　根據私法“法無禁止即可為”的原則來看，同一農村集體組織成員之間的房屋買賣，法律沒有規定，也沒有禁止，所以理論上應該是允許的;不同農村集體組織成員之間的房屋買賣，法律也沒有規定，沒有禁止，所以理論上應該也是允許的;城鎮居民購買農村房屋的買賣，法律同樣沒有規定，沒有禁止，只有一系列政策明確禁止，根據合同的一般生效要件，理論上應該也是允許的。

　　但是，我們可以看到，在司法實務中并不是這樣。

　　對于同一農村集體組織成員之間房屋買賣的效力認定基本是一致性的承認，而對于城鎮居民購買農村房屋的效力認定則基本達成一致性的否認。

　　對于不同農村集體組織成員之間買賣農村房屋的主體地位則無法確定。

　　這種法律規定的缺失導致理論界對于三類交易主體地位平等性的爭議和審判實踐中關于三類交易的不同處理意見。

　　三、農村房屋買賣合同效力的法律分析

　　(一)農村房屋買賣合同有效的法律分析

　　1.《土地管理法》

　　雖然沒有明確的法律法規允許或禁止農村房屋買賣，但我們仍可以從《土地管理法》的某些條文中找出農村房屋買賣合同有效的法律依據。

　　《土地管理法》第62條第4款規定：“農村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的不予準許。

　　”該條規定的立法原意本是為申請取得宅基地設定一定的條件限制的，但從該條的字面意義上，卻可以推出農民可以出賣、出租宅基地上房屋的結論。

　　2.《物權法》

　　農村房屋和城鎮房屋相比，在使用價值上，都具有保障住房、安居樂業的功能。

　　只是它們分別依附的土地性質不同，前者屬于集體土地，后者屬于國家土地。

　　從房屋的性質上看，他們都不屬于限制流通物，都是可以買賣的。

　　只是農村宅基地的轉讓禁止牽制了農村房屋買賣。

　　而根據《憲法》第33條和《物權法》第39條“所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利”，農村居民和城鎮居民應當擁有平等的物權，買賣自家房屋是農民應有的權利，應當受到平等的保障。

　　國家的政策精神是保護農村宅基地、保護農村用地、保護農民權利，但并不能因為政策的不足就以限制、犧牲農民權利的方式來達到此目的。

　　3.《合同法》

　　根據合同的一般生效要件和《合同法司法解釋(一)》第4條“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據”以及《合同法司法解釋(二)》第14條“合同法第五十二條第(五)項規定的“強制性規定”，是指效力性強制性規定”。

　　對于農村房屋買賣合同的效力，在法律和行政法規都沒有禁止性規定的現況之下，合同效力的認定應當按照合同生效的一般要件和合同法第52條的規定。

　　在符合合同法規定的情況下，根據《合同法》第44條“依法成立的合同，自成立時生效”，在農村房屋買賣合同成立時，既認定生效。

　　(二)農村房屋買賣合同無效的法律分析

　　前面提到，農村房屋買賣合同根據主體的差異分為三種，而這三種交易具有相當不同的意義。

　　但在司法實務中，因為缺少法律的明確規定，法院對這三類交易的合同效力的認定都是鮮有依據可言，判決的情況模糊而復雜多變。

　　司法實務中，不只是農村房屋買賣本身，還要考慮到買賣是否存囤房炒房的性質、合同的執行情況、物權轉移的登記情況以及相關部門的許可和批準。

　　其實，從法律上并沒有充足的依據禁止農村房屋買賣和認定農村房屋買賣合同無效，往往都是依照國家的政策和精神判決的。

　　認定無效的依據就只有根據《土地管理法》第63條“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設;但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。

　　”利用農村房屋依附的宅基地的禁止流轉而牽制農村房屋買賣，以及“一戶一宅”原則和政府頒布的一系列禁止城鎮居民購買農村房屋的規章政策。

　　四、完善我國農村房屋買賣法律制度的建議

　　農村宅基地保障制度是我國的重要國策，是我國穩定發展的重要保障。

　　因此，對于農村房屋買賣問題的解決必須充分考慮到我國的國情，結合實際情況，在現有的法律框架下尋找出路。

　　(一)以“一戶一宅”為原則

　　我國現在有80739萬農村人口，占總人口的63.76%。

　　而土地自古以來就是生民立命之本，在21世紀的今天也不會改變。

　　我國的宅基地保障制度等一系列農村土地制度的存在就是為了保障農民的基本生存條件，給廣大農民的生活和發展提供最基本的生產資料。

　　所以，雖然我國的經濟在快速地發展和轉變，但是將保護農村土地和保障農村人口基本生存條件放在一個較高的層面無疑仍是一個正確的立場。

　　但同時我們也要看到，我們的農村土地制度也是需要根據實際情況，與時俱進的。

　　在世界飛速發展的今天，如果一味地只強調農村土地的社會保障性質而堅持一成不變，無疑是一種墨守成規，不知變通的做法，不符合我國結合具體國情，結合實際情況的發展精神。

　　而這種一成不變的做法也必然會導致一系列不適應社會發展而衍生出的詬病，例如大量房屋閑置得不到利用，降低土地的使用效率，以及在當今農村社會發生巨大轉變的情況下，也讓農民失去了一個重要的融資渠道，限制了農民的發展，更重要的是剝奪了他們應當平等擁有的對自己財產的處分權。

　　所以在同時考慮農村土地保障作用和農村房屋財產性質的情況下，以“一戶一宅”原則為前提，在賣房農民保有一處與其住房需求相適應的住宅的情況下，限制性開放農村私有房屋買賣市場，無疑是保證農村土地社會保障性質和實現農民私有房屋財產權以及提高土地利用效率和緩解城市住房壓力和人口壓力的最佳選擇。

　　“一戶一宅”原則作為限制性開放農村私有房屋買賣市場的重要前提，必須得到堅實的實施保障。

　　由于目前我國農村一級缺乏嚴格的相關登記制度，因此，從維護農村社會穩定和保障交易安全的角度出發，私有房屋買賣市場的限制性開放應當在我國農村相關登記制度建立并完善到一定程度的前提下，再逐漸放開，并在發展中與登記制度互相完善。

　　(二)建立法定租賃權制度

　　農村房屋買賣之所以受到限制就是為了防止由于農村房屋的買賣而使宅基地脫離農村集體經濟組織，對農村土地造成損害，不利于農民的利益和農村的穩定發展。

　　但是如果限制性開放農村私有房屋買賣市場，就必然會引起農村房屋依附下的宅基地使用權的轉讓。

　　那么，怎樣才能解決宅基地使用權不能轉讓對農村房屋買賣的牽制呢?

　　有學者想到源自于日本的法定租賃權制度。

　　這一制度在我國臺灣地區立法中已有明確規定，1999年修訂的我國臺灣地區《民法債編》第425條第1項規定：“土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先后讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋使用期限內，有租賃關系。

　　其期限不受第449第1項規定之限制。

　　前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。

　　”第49條規定：“租賃契約之期限，不得逾20年，逾20年者，縮短為10年。

　　前項期限，當事人得更新之。

　　租用基地建筑房屋者，不適用第1項之規定。

　　”該條對于法定租賃權的性質、權利內涵以及期限均做出了相應規定。

　　以“一戶一宅”為原則，打破傳統的房地一體主義觀念，將法定租賃權引入我國立法不失為一個很好的解決辦法。

　　在法定租賃權制度下，農民出賣房屋時，宅基地使用權不一并轉讓，法律推定賣房人所在村集體組織與房屋買受人之間形成宅基地租賃關系，農村房屋買賣合同不因賣房人不具有宅基地使用權的處分權而無效。

　　買賣雙方之間在房屋買賣關系中還形成了一種特殊的宅基地的法定租賃關系，即房屋買受人在受讓該房屋的同時，取得了房屋之下的具有債權性質的宅基地的租賃權，而非具有物權性質的宅基地使用權。

　　房屋買受人須支付土地租賃費用給村集體，基于對價，依據法定租賃權，在該房屋存續期間和一定年限內享有使用該房屋和房屋之下的宅基地的權利。

　　如此一來便解決了宅基地使用權不能轉讓對農村房屋轉讓的牽制問題。

　　另一方面，買房人主體不明的問題也隨之迎刃而解。