最新廈門市商品房預(yù)售管理規(guī)定
2013年11月29日廈門市人民政府第40次常務(wù)會議通過 2013年12月1日廈門市人民政府令第155號公布 自2014年1月1日起施行,下面是小編為您精心整理的關(guān)于廈門市商品房預(yù)售管理規(guī)定全文內(nèi)容，僅供大家參考。
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范商品房預(yù)售行為，維護(hù)商品房交易當(dāng)事人合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)城鎮(zhèn)房屋管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本規(guī)定。
第二條 本規(guī)定所稱商品房預(yù)售，是指預(yù)售人將其開發(fā)的商品房在竣工驗收前出售給預(yù)購人，由預(yù)購人支付定金或者房價款的行為。
本規(guī)定所稱預(yù)售人是指依法成立的預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);預(yù)購人是指購買預(yù)售商品房的單位和個人。
第三條 商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、協(xié)商一致和誠實信用的`原則。
第四條 市土地房屋主管部門(以下稱預(yù)售主管部門)負(fù)責(zé)本市商品房的預(yù)售管理工作。
預(yù)售主管部門所屬的市土地房屋交易登記機(jī)構(gòu)(以下稱登記機(jī)構(gòu))承擔(dān)商品房預(yù)售管理的具體事務(wù)。
第二章 預(yù)售項目管理
第五條 預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;
(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
(三)房屋建設(shè)工程承包合同已生效，房屋交付使用日期已經(jīng)確定;
(四)投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)到該項目工程建設(shè)總投資的25%以上。其中，申請預(yù)售商品房項目工程形象進(jìn)度應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)為：7層以下(含7層)的，已完成主體建筑封頂工程;8層以上(含8層)的，已完成主體結(jié)構(gòu)工程的二分之一以上，且不得少于7層;
(五)已取得預(yù)售主管部門核發(fā)的商品房預(yù)售許可證。
預(yù)售主管部門可以根據(jù)市場情況，在不低于前款第四項規(guī)定的條件下，對預(yù)售商品房項目工程形象進(jìn)度進(jìn)行調(diào)整，報市人民政府批準(zhǔn)后實施。
第六條 預(yù)售人向預(yù)售主管部門申請辦理商品房預(yù)售許可證的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：
(一)商品房預(yù)售申請表;
(二)本規(guī)定第五條第一項至四項的證明材料;
(三)營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書;
(四)商品房預(yù)售方案。
第七條 商品房預(yù)售方案包括以下內(nèi)容：
(一)項目的名稱、坐落、土地用途、規(guī)模、容積率等基本情況;
(二)項目建設(shè)周期、工程建設(shè)計劃及分期工程建設(shè)計劃等建設(shè)情況;
(三)公共部位和公共設(shè)施等公建配套的權(quán)屬歸屬、位置、面積和套數(shù)(間數(shù))等具體情況及其平面示意圖;
(四)項目預(yù)售計劃，本次預(yù)售商品房的可售房源幢數(shù)、套數(shù)、面積，以及每套房屋的房號、面積、銷售單價和總價、用途等內(nèi)容;
(五)規(guī)劃主管部門核定的預(yù)售商品房項目總平面圖和分層平面圖;
(六)本次申請預(yù)售商品房的預(yù)測面積報告書;
(七)車位(庫)出售或者出租的.方案;
(八)商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議;
(九)商品房裝修標(biāo)準(zhǔn);
(十)國家規(guī)定的其他內(nèi)容。
第八條 預(yù)售商品房項目可以分期、分幢申請預(yù)售許可，但不得分層、分單元申請。
第九條 預(yù)售主管部門自受理商品房預(yù)售申請之日起10日內(nèi)，依法作出同意或者不同意預(yù)售的書面決定。同意預(yù)售的，自作出決定之日起10日內(nèi)向預(yù)售人核發(fā)商品房預(yù)售許可證;不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)書面說明理由。
第十條 商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：
(一)預(yù)售人的名稱;
(二)許可證編號;
(三)預(yù)售商品房的名稱(包括銷售廣告名稱)、幢號、建筑面積、用途;
(四)商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶;
(五)國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)載明的其他內(nèi)容。
第十一條 預(yù)售商品房項目的容積率或者戶型、結(jié)構(gòu)、樓層、用途依法改變的，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)委托原測繪機(jī)構(gòu)對預(yù)售面積進(jìn)行重新測算，并向預(yù)售主管部門辦理商品房預(yù)售許可證內(nèi)容變更手續(xù)。
第十二條 預(yù)售商品房項目依法轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的，受讓方應(yīng)當(dāng)持以下材料辦理商品房預(yù)售許可證變更手續(xù)：
(一)商品房項目的轉(zhuǎn)讓合同;
(二)原商品房預(yù)售許可證;
(三)受讓方的營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書;
(四)重新簽訂的商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議;
(五)國家規(guī)定的其他材料。
對符合條件的，預(yù)售主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起10日內(nèi)變更商品房預(yù)售許可證。
受讓方在辦理商品房預(yù)售許可證變更手續(xù)完畢后，方可預(yù)售商品房。
第十三條 預(yù)售商品房項目竣工驗收后，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)向預(yù)售主管部門申請辦理商品房現(xiàn)售備案。對符合條件的商品房項目，預(yù)售主管部門應(yīng)當(dāng)予以備案，并出具商品房現(xiàn)售備案證明。
取得商品房現(xiàn)售備案證明后，原商品房預(yù)售許可證自動失效。
第三章 預(yù)售行為管理
第十四條 預(yù)售人應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品房預(yù)售許可證的內(nèi)容進(jìn)行預(yù)售。
對已取得預(yù)售許可的商品房項目，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證之日起10日內(nèi)一次性公開全部預(yù)售房源及每套的價格。
預(yù)售人發(fā)布商品房預(yù)售廣告的，應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售廣告中載明商品房預(yù)售許可證號。
第十五條 預(yù)售人不得有下列行為：
(一)未取得商品房預(yù)售許可證進(jìn)行預(yù)售;
(二)未取得商品房預(yù)售許可證即以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放貴賓卡等方式收取或者變相收取定金、預(yù)定款等費用;
(三)以返本銷售、售后包租等方式預(yù)售商品房;
(四)除商品房買賣合同中約定的商品房價款外，向預(yù)購人收取其他款項;
(五)法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。
第十六條 預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售現(xiàn)場的顯著位置公開下列事項：
(一)商品房預(yù)售許可證;
(二)預(yù)售人的營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書、土地出讓合同、土地房屋權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
(三)商品房預(yù)售方案，其中項目總平面圖、土地出讓合同中規(guī)定公建配套的平面示意圖、商品房的預(yù)測面積報告書以及商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議應(yīng)當(dāng)單獨公開;
(四)項目開發(fā)進(jìn)度和竣工、交付日期;
(五)商品房預(yù)售情況表，內(nèi)容包括：商品房戶型、面積、公攤面積、預(yù)售狀態(tài)、權(quán)利限制狀況等;
(六)明碼標(biāo)價的情況和物價部門的舉報電話;
(七)商品房買賣合同示范文本;
(八)商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn);
(九)商品房交付使用時的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其收費標(biāo)準(zhǔn);
(十)不利因素的提示;
(十一)國家、省、市有關(guān)商品房預(yù)售的規(guī)定。
第十七條 預(yù)售人委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)委托依法成立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在本市從事代理預(yù)售商品房業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按照《廈門市市場中介機(jī)構(gòu)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定向預(yù)售主管部門備案。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行商品房預(yù)售時，不得向預(yù)購人收取任何費用。
第十八條 代理預(yù)售商品房的'房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售現(xiàn)場的顯著位置向預(yù)購人公開下列事項：
(一)本規(guī)定第十六條要求公開的事項;
(二)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、備案證明;
(三)預(yù)售人委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理的委托書;
(四)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的地址和聯(lián)系電話。
第十九條 預(yù)售商品房的，預(yù)售人和預(yù)購人應(yīng)當(dāng)通過登記機(jī)構(gòu)網(wǎng)站簽訂商品房買賣合同，其中有認(rèn)購、預(yù)訂商品房的，預(yù)售人和預(yù)購人應(yīng)當(dāng)在登記機(jī)構(gòu)網(wǎng)站簽訂商品房認(rèn)購協(xié)議書。
預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同簽訂之日起10日內(nèi)到登記機(jī)構(gòu)辦理登記備案手續(xù)。預(yù)購人也可以向登記機(jī)構(gòu)辦理登記備案手續(xù)。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起5個工作日內(nèi)作出書面決定，準(zhǔn)予備案的，出具備案證明;不予備案的，應(yīng)當(dāng)書面說明理由。
第二十條 預(yù)售人和預(yù)購人簽訂商品房買賣合同后可以申請預(yù)告登記。
預(yù)購人單方申請預(yù)告登記，預(yù)售人與預(yù)購人在商品房買賣合同中對預(yù)告登記附有條件和期限的，預(yù)購人應(yīng)當(dāng)提交相應(yīng)的證明材料。
第二十一條 預(yù)售主管部門應(yīng)當(dāng)提供統(tǒng)一印制、統(tǒng)一編號的商品房買賣合同示范文本。預(yù)售人和預(yù)購人經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致后，可以對商品房買賣合同示范文本的內(nèi)容進(jìn)行選擇、修改和補(bǔ)充。
預(yù)購人要求將預(yù)售人發(fā)布的商品房預(yù)售廣告和印發(fā)的宣傳資料所明示、承諾的事項在商品房買賣合同中進(jìn)行約定的，預(yù)售人不得拒絕。
第二十二條 預(yù)售商品房設(shè)定土地抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)先取得抵押權(quán)人對該套商品房的登記放行證明，方可辦理商品房買賣合同登記備案。
設(shè)定在建工程抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)先辦理該套商品房的抵押權(quán)注銷登記手續(xù)，方可辦理商品房買賣合同登記備案。
第二十三條 預(yù)售人與預(yù)購人解除商品房買賣合同的，應(yīng)當(dāng)自解除合同之日起30日內(nèi)到登記機(jī)構(gòu)辦理注銷登記備案。
第二十四條 商品房預(yù)售方案中除預(yù)售項目容積率及商品房戶型、結(jié)構(gòu)、樓層、用途之外的其他內(nèi)容發(fā)生變更的，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)自變更之日起10日內(nèi)向預(yù)售主管部門備案，并在商品房預(yù)售現(xiàn)場的顯著位置予以公開。
第四章 預(yù)售資金管理
第二十五條 商品房預(yù)售資金是指預(yù)購人依照合同的約定，預(yù)先支付給預(yù)售人，在商品房竣工交付前作為該商品房建設(shè)費用的款項。
商品房預(yù)售資金在商品房竣工交付前，主要用于購買項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項目建設(shè)的施工進(jìn)度款及法定稅費，不得挪作他用。
第二十六條 登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)督管理商品房預(yù)售資金的收存和使用。
第二十七條 預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在銀行設(shè)立商品房預(yù)售資金專用帳戶。預(yù)售人有多個預(yù)售項目的，應(yīng)當(dāng)分別設(shè)立商品房預(yù)售資金專用帳戶。
第二十八條 預(yù)售人在申請商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)當(dāng)與登記機(jī)構(gòu)、開戶銀行三方簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，明確各方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。
預(yù)售人因開發(fā)規(guī)模、按揭額度等原因，需增加開戶銀行的.，應(yīng)當(dāng)經(jīng)登記機(jī)構(gòu)同意后增設(shè)商品房預(yù)售資金專用帳戶。
第二十九條 預(yù)售主管部門應(yīng)當(dāng)建立預(yù)售人信用檔案，根據(jù)預(yù)售人的信用情況，確定免除預(yù)售資金監(jiān)管的預(yù)售人名單。具體辦法由預(yù)售主管部門制定。
第三十條 商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議簽訂后，由于開戶銀行的原因，預(yù)售人可以變更開戶銀行，重新簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。
第三十一條 預(yù)購人應(yīng)當(dāng)按合同約定的付款時間，將商品房預(yù)售款直接交入商品房預(yù)售資金專用帳戶，憑銀行出具的付款憑證向預(yù)售人換取售房發(fā)票。
預(yù)售人辦理商品房買賣合同登記備案時，應(yīng)當(dāng)同時附銀行出具給預(yù)購人的商品房預(yù)售款存入商品房預(yù)售資金專用帳戶的憑證。
第三十二條 預(yù)售人使用商品房預(yù)售資金時，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)提交下列文件：
(一)商品房預(yù)售資金使用申請表;
(二)用款計劃;
(三)用于支付工程款的，提供施工監(jiān)理單位出具的施工進(jìn)度證明和施工單位的用款申請;用于支付購買項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備款項的，提供與供應(yīng)商簽訂的購銷合同。
第三十三條 登記機(jī)構(gòu)收到預(yù)售人的用款申請后，按下列程序?qū)彶椋⒃?日內(nèi)作出答復(fù)：
(一)審查預(yù)售人提供的資料;
(二)核定用款額度。用于支付工程款的，根據(jù)施工合同約定工程進(jìn)度和施工單位用款申請予以核準(zhǔn)用款;用于支付購買建筑材料、設(shè)備的，根據(jù)其購銷合同約定和工程進(jìn)度予以核準(zhǔn)用款;用于支付法定稅費的，根據(jù)繳納稅費通知予以核準(zhǔn)用款。
同意使用商品房預(yù)售資金的，登記機(jī)構(gòu)在申請表上出具核準(zhǔn)意見，銀行憑核準(zhǔn)意見辦理商品房預(yù)售資金撥付手續(xù)。不同意使用的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以書面形式說明理由。
登記機(jī)構(gòu)可以根據(jù)商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議的約定，將預(yù)售人用款申請的具體核算事項交由開戶銀行辦理。
第三十四條 除依照本規(guī)定第三十二條、第三十三條規(guī)定申請用款外，預(yù)售人可向登記機(jī)構(gòu)申請一定額度的資金，作為備用金。
第三十五條 預(yù)售人應(yīng)當(dāng)將商品房預(yù)售資金專用帳戶的對帳單于每月15日前提供給登記機(jī)構(gòu)。
第三十六條 預(yù)售人具備下列條件，可以向登記機(jī)構(gòu)申請撤銷商品房預(yù)售資金監(jiān)管：
(一)預(yù)售商品房竣工交付;
(二)未欠工程款。
經(jīng)登記機(jī)構(gòu)同意后，向銀行辦理結(jié)算手續(xù)，注銷商品房預(yù)售資金專用帳戶。
第五章 監(jiān)督檢查
第三十七條 預(yù)售主管部門應(yīng)當(dāng)建立商品房預(yù)售投訴處理制度，及時處理商品房預(yù)售過程中的投訴。
第三十八條 預(yù)售主管部門依法對商品房預(yù)售行為進(jìn)行監(jiān)督檢查時，有權(quán)采取以下措施：
(一)要求預(yù)售人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)就檢查事項涉及的問題作出解釋和說明，并根據(jù)需要進(jìn)入現(xiàn)場檢查;
(二)制止和糾正正在發(fā)生的商品房預(yù)售違法行為;
(三)要求有關(guān)單位和人員提供與檢查事項有關(guān)的文件、資料，并進(jìn)行復(fù)制;
(四)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他措施。
被檢查的單位及其人員應(yīng)當(dāng)予以配合，不得妨礙和阻撓監(jiān)督檢查活動。
第三十九條 預(yù)售主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對商品房預(yù)售許可實施情況的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)有下列情形之一的，責(zé)令改正，暫停該項目的網(wǎng)上簽約，并根據(jù)情況向公眾提示預(yù)購風(fēng)險：
(一)未按商品房預(yù)售許可證的.內(nèi)容進(jìn)行預(yù)售的;
(二)違反本規(guī)定第十一條、第十二條規(guī)定，未辦理預(yù)售許可證變更手續(xù)預(yù)售商品房的;
(三)違反本規(guī)定第十五條第三項、第四項規(guī)定，以返本銷售、售后包租等方式預(yù)售商品房，以及向預(yù)購人收取約定的商品房價款外的其他款項的;
(四)未按規(guī)定收存、使用商品房預(yù)售資金的。
預(yù)售人及時改正的，預(yù)售主管部門應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)該項目的網(wǎng)上簽約。
第六章 罰則
第四十條 預(yù)售人有下列情形之一的，由預(yù)售主管部門責(zé)令改正，并處10000元以上30000元以下罰款，并記入預(yù)售人信用檔案：
(一)違反本規(guī)定第十四條第二款規(guī)定，未在取得商品房預(yù)售許可證之日起10日內(nèi)一次性公開全部預(yù)售房源及每套價格的;
(二)違反本規(guī)定第十九條第一款規(guī)定，未通過登記機(jī)構(gòu)網(wǎng)站簽訂商品房買賣合同或者商品房認(rèn)購協(xié)議書的。
第四十一條 違反本規(guī)定第十六條、第十八條規(guī)定，預(yù)售人或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未向預(yù)購人公開規(guī)定事項的，由預(yù)售主管部門責(zé)令改正;逾期拒不改正的，處以10000元以上30000元以下罰款，并記入信用檔案。
第四十二條 預(yù)售主管部門和登記機(jī)構(gòu)的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的.，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第七章 附則
第四十三條 預(yù)售主管部門可以調(diào)整商品房預(yù)售資金的'監(jiān)管模式，由預(yù)售人委托商業(yè)銀行等第三方對預(yù)售資金的收存和使用進(jìn)行監(jiān)管，具體辦法由預(yù)售主管部門根據(jù)國家和福建省的有關(guān)規(guī)定適時制定，報市政府批準(zhǔn)后公布實施。
第四十四條 本規(guī)定自2014年1月1日起施行。2001年9月30日廈門市人民政府令第100號公布的《廈門市商品房預(yù)售管理規(guī)定》同時廢止。
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