防范房地產(chǎn)租賃合同的風(fēng)險

防范房地產(chǎn)租賃合同的風(fēng)險

　　一、出租物業(yè)的面積

　　對于出租物業(yè)已有房地產(chǎn)權(quán)證或業(yè)經(jīng)法定機(jī)構(gòu)出具測量報告的(常見于房屋、寫字樓、廠房、商鋪的整體租賃)，合同雙方最好將房地產(chǎn)權(quán)證或測量報告上所記載的建筑面積約定為租賃面積，并將房地產(chǎn)權(quán)證或測量報告作為合同附件。

　　對于出租物業(yè)未有房地產(chǎn)權(quán)證或未經(jīng)法定機(jī)構(gòu)出具測量報告的(常見于商場、寫字樓的部分租賃)，合同雙方最好共同聘請一家中介測量機(jī)構(gòu)對租賃面積進(jìn)行測量，并共同派代表參與測量的過程。在測量結(jié)束后，合同雙方代表應(yīng)就測量結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)，并將測量報告、測量圖表作為合同附件。

　　推薦條款1

　　甲方將座落在本市_______區(qū)**縣_________路_____棟***新村______號***幢______室(部位)________的房屋(簡稱該房屋)出租給乙方。該房屋建筑面積、使用面積為________平方米，房屋類型為________，結(jié)構(gòu)為________，房屋用途為________。簽訂本合同前，甲方已向乙方出示房地產(chǎn)權(quán)證，編號：________________，并已告知乙方該房屋已/未設(shè)定抵押。(詳見附件房地產(chǎn)權(quán)證)

　　推薦條款2

　　租賃面積：以雙方共同指定的****中介測量機(jī)構(gòu)，實(shí)地測量的面積為最終確認(rèn)的租賃面積，為___________平方米(詳見附件：測量報告)，包括租賃物業(yè)的玻璃門、店面、租賃物業(yè)范圍內(nèi)的建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施所占面積，以及租賃物業(yè)與其他承租人租區(qū)的隔墻所占面積的一半，租賃物業(yè)與公共區(qū)域的隔墻所占面積的全部。甲、乙雙方一致確認(rèn)，本合同涉及需要以面積計算相應(yīng)費(fèi)用(如租金、管理費(fèi)、推廣費(fèi)等)金額的，均按租賃面積計算，任何一方不得以建筑面積及/或套內(nèi)建筑面積對租賃面積提出異議。

　　二、出租物業(yè)的用途

　　對出租物業(yè)的使用要符合法定用途，這看似簡單的法律常識在實(shí)踐中偶爾也會被忽視，這與主管部門疏于監(jiān)管和合同雙方貪圖小利脫不了干系。實(shí)踐中，我們曾遇有如下情形：

　　1、住宅變辦公。在住宅小區(qū)中，我們有時候突然會發(fā)現(xiàn)××公司的招牌，其中，從事對外貿(mào)易的公司在深圳較為多見。

　　2、廠房變商鋪。近日，曾有一些來自深圳市蛇口工業(yè)區(qū)的客戶向我們進(jìn)行法律咨詢，其告知出租人以工業(yè)廠房進(jìn)行餐飲招商，并公然宣稱不會遭到政府有關(guān)部門的查處，客戶為此按照商鋪標(biāo)準(zhǔn)支付了租金、保證金及裝修費(fèi)用，后由于無法辦理工商登記而發(fā)生糾紛。而我們注意到客戶提供的租賃合同中，已經(jīng)明確寫明出租物業(yè)的用途為工業(yè)。

　　3、工業(yè)變辦公。業(yè)內(nèi)皆知，深圳市保稅區(qū)的主要規(guī)劃用地是工業(yè)類用地，根據(jù)《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)(試行)》(國土資發(fā)[2004]232號)的相關(guān)規(guī)定，工業(yè)項目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過工業(yè)項目總用地面積的7%。但我們在為客戶進(jìn)行盡職調(diào)查的時候發(fā)現(xiàn)，很多企業(yè)已經(jīng)租用了保稅區(qū)內(nèi)的工業(yè)廠房全部或大部分作為辦公用途，并且，由于價格低、地段好的誘惑，仍有更多的企業(yè)在躍躍欲試。

　　4、高科技工業(yè)變工業(yè)。近年來，國家鼓勵高科技產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，各地的保稅區(qū)、高新區(qū)、產(chǎn)業(yè)帶風(fēng)起云涌，與此相對應(yīng)，我們會看到“高科技工業(yè)”出現(xiàn)在一些用地規(guī)劃許可證或房地產(chǎn)權(quán)證上。根據(jù)深圳市的相關(guān)法律規(guī)定及政策，使用該等高科技工業(yè)廠房的企業(yè)需提供高科技項目或高科技企業(yè)認(rèn)證文件。然而，目前正在使用該等高科技工業(yè)廠房的企業(yè)真正已經(jīng)取得上述認(rèn)證文件的為數(shù)甚少，非高科技項目或非高科技企業(yè)進(jìn)駐此類廠房的案例屢見不鮮。

　　作為律師，在發(fā)現(xiàn)客戶承租出租物業(yè)的用途不符合法定用途的時候，應(yīng)作出必要的風(fēng)險提示，可以簡單歸結(jié)為兩個方面：一方面系民事責(zé)任的提示，用途違法將導(dǎo)致租賃目的無法實(shí)現(xiàn)，合同雙方可據(jù)此解除合同，并根據(jù)過錯的情況分擔(dān)合同解除的后果;另一方面屬行政責(zé)任的提示，應(yīng)告知客戶用途違法將會導(dǎo)致政府有關(guān)部門的查處，合同雙方均有可能承擔(dān)該等不利后果。

　　三、出租物業(yè)的交付條件

　　在租賃合同中簡單地約定出租物業(yè)的交付時間是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以定分止?fàn)幍模�在租賃合同的交付條款中，出租物業(yè)的交付條件應(yīng)屬核心條款，其衍生出來的問題不僅涉及實(shí)際交付的時間、租賃期限的起算，還涉及交付物品的維修、出租物業(yè)的返還、保證金和各項押金的返還等問題。在出租物業(yè)的交付條件中，合同雙方都需滿足一定的要求。

　　對承租人而言，承租人應(yīng)付清租賃合同約定的在交付前應(yīng)支付的所有款項，包括但不限于保證金、預(yù)付租金、預(yù)付管理費(fèi)、裝修押金。〖推薦條款3對出租人而言，出租人應(yīng)確保出租物業(yè)的各項設(shè)備、設(shè)施、物品處于正常運(yùn)行狀態(tài)，如有損壞，應(yīng)在約定期限內(nèi)修復(fù)或更換。

　　在合同雙方各自滿足上述交付條件后，我們通常會建議合同雙方簽署《交付確認(rèn)書》，以作為出租物業(yè)實(shí)際交付日期的確認(rèn)，也可作為出租人交付物品、承租人支付保證金和各項押金的確認(rèn)，該等事實(shí)的確認(rèn)有助于避免合同雙方將來對租賃期

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