前期物業安保管理方案

時間：2026-01-19 19:17:06 方案

前期物業安保管理方案

　　為有力保證事情或工作開展的水平質量，往往需要預先進行方案制定工作，方案的內容多是上級對下級或涉及面比較大的工作，一般都用帶“文件頭”形式下發。制定方案需要注意哪些問題呢？以下是小編精心整理的前期物業安保管理方案，歡迎閱讀與收藏。

前期物業安保管理方案

前期物業安保管理方案1

　　管理目標：

　　1、業主（物業使用人）對安保滿意率達96％以上

　　2、安保設施按規定實施月檢覆蓋率達98％

　　3、園區重大交通、消防、安全責任事故≤1％

　　4、機動車輛違章停放發生率≤1％

　　5、機動車輛停車收費有效率98％，上繳率/及時率100％

　　6、安保人員文明執勤（著裝整潔/儀容儀表/門崗服務/巡邏姿勢/巡邏服務）率達98％

　　7、限時巡邏覆蓋（房屋外觀/設施設備/周邊環境/治安/消防/車輛停放）率98％，有效率≥95％，隱患信息傳遞準確率/及時率98％

　　（一）人員編制（二期一個班增加2名門崗、2名巡邏，共計增加12名保安員）

　　[xx·桂花園一期]安保人員崗位設置表

　　序號人員名稱人數工作崗位主要職責休息日及上班時間

　　一安保人員(總計34人)

　　1安保隊長1保安室負責安保隊日常工作每周一休,8:30-17:00

　　2消防監控中心值班3監控室監視及操作監控設備無休，翻班三天一翻

　　3安保班長3園區巡邏檢查無休，翻班三天一翻

　　4早班隊員9門崗園區站崗巡邏無休，翻班三天一翻

　　5中班隊員9門崗園區站崗巡邏無休，翻班三天一翻

　　6夜班隊員9門崗園區站崗巡邏無休，翻班三天一翻

　　二以上人員兼義務消防隊員（34人）

　　（二）日常操作

　　1、保安隊長1名（負責管理、事物處理、協調等、培訓、談心、后勤補給等），班長3名，隊員27名，監控人員3名（早班12名、中班11名、夜班11名）。

　　2、時間安排：實行24小時三班制，每班里面分門崗班、巡邏班。

　　早班：8：00-16：00

　　中班：16：00-24：00

　　夜班：00：00-8：00

　　（三）日常管理

　　早班：08：00時-16：00時

　　中班：16時：00-00：00時夜班：00時：00-08：00時

　　工作重點:車輛管理裝修管理工作重點:車輛管理設施檢查安全防范工作重點:安全防范裝修工人進出管理

　　安保人員配置：12名安保人員配置：11名安保人員配置：11名

　　隊長1名門崗3名監控1名

　　巡邏7名

　　·一期門崗3名(輪流換崗)

　　·監控1名(08:00 -16:00時)

　　·1、2、5、6號樓1名巡邏，兼管南圍墻

　　·11、12、15、16號樓1名巡邏，兼管游泳池南邊

　　·7、8、9、10、17、18號樓1名巡邏，兼管東南圍墻

　　·19、20、27、28、29號樓1名巡邏，兼管東北圍墻

　　·21、22、25、26號樓1名巡邏，兼管游泳池北邊

　　·3、4、13號樓1名巡邏，兼管西南圍墻

　　·14、23、24號樓1名巡邏，兼管西北圍墻

　　早班定點巡邏，以車輛管理為主。

　　門崗3名監控1名

　　巡邏7名

　　·一期門崗3名(輪流換崗)

　　·監控1名(16:00 -00:00時)

　　·1、2、5、6號樓1名巡邏，兼管南圍墻

　　·11、12、15、16號樓1名巡邏，兼管游泳池南邊

　　·7、8、9、10、17、18號樓1名巡邏，兼管東南圍墻

　　·19、20、27、28、29號樓1名巡邏，兼管東北圍墻

　　·21、22、25、26號樓1名巡邏，兼管游泳池北邊

　　·3、4、13號樓1名巡邏，兼管西南圍墻

　　·14、23、24號樓1名巡邏，兼管西北圍墻

　　中班16：00～20：00定點巡邏，以車輛管理為主門崗3名監控1名

　　巡邏7名

　　·一期門崗3名(輪流換崗)

　　·監控1名(00:00-08:00時)

　　·1、6號樓東南角1名蹲點

　　·東邊圍墻1名巡邏

　　·28、29號樓東北角1名蹲點

　　·北邊圍墻1名巡邏

　　·23、24號樓1名蹲點

　　·西邊圍墻1名巡邏

　　·4號樓與13號樓之間1名蹲點

　　·游泳池周邊1名巡邏

　　夜班巡邏路線:

　　所有保安人員基本以所在區域蹲點為主,結合小范圍巡邏,確保安全防范。

　　主崗

　　1、主崗（形象崗）跨立式站崗，服務時間為早班08：00時-16：00時；中班16：00-20：00時；夜班07：00時-08：00時；

　　2、主崗與副崗每小時一換；

　　3、對進入園區的車輛、工作人員行注目禮或敬禮；

　　4、對進入園區的外來車輛進行詢問、引導工作；

　　5、與園區內巡邏保安人員相配合，通知車輛進入情況；

　　6、對駛離園區的車輛行注目禮。

　　副崗

　　1、崗亭內一般狀況下坐崗，服務時間為早班08：00時-16：00時；中班16：00-20：00時；夜班07：00時-08：00時；

　　2、配合主崗對進入小區的外來車輛、行人進行登記，并負責道閘的開啟；

　　3、門崗業主保留物品登記、檢查、核實，以便追溯；

　　4、主崗繁忙時，協助做好車輛、人員的詢問工作；

　　5、周圍出現不文明現象進行糾正；

　　6、堅持執行文明值勤、禮貌服務。

文章（四）日常操作

　　門崗

　　1、裝修材料管理：

　　裝修材料進入時主崗負責，應仔細檢查詢問，同時用對講機通知裝修管理人員或物業服務中心，是否已辦理裝修手續，經核實允許，人員方可入內；

　　裝修材料的堆放、搬運。大門崗攔住送貨車輛，告之讓貨主到門口填寫"當天清理干凈的承諾書"后方可進入，如具備地下車庫的樓寓，要求黃沙、水泥等暫卸地下車庫；不具備條件必須在道路上臨時堆放的，提供油布并通知巡邏人員及時跟進貨物定位；

　　如有防盜窗、太陽能、易燃易爆物品禁止進入園區。

　　2、裝修民工管理：裝修民工進入大門時主崗先行軍禮，再詢問，核實有無出入證，或是否有效，若屬無效證件，需進行補辦，三天以內無須辦理出入證，但需持有效證件登記，三天以上人員必須辦理出入證。裝修人員自行車、摩托車停放在小區南門道路上或出具業主車庫鑰匙允許進入但必須停入該車庫內。

　　3、外來人員管理：外來人員進入園區內時，主崗應主動上前先行軍禮，后詢問去向，向來訪人員索取有效證件進行登記，登記完畢后入內，其車輛按指定地點停放（汽車停放在兩區的南北主干道臨時停車泊位或中心會所北面臨時泊位，摩托車、電瓶車、自行車停放在半地下自行車庫內）

　　4、老年人（包括本園區老年人）：如有老年人想要進入園區（本園區老年人），門崗隊員應主動、熱情問候，看見老人手上提物品，門崗人員應呼叫巡邏人員至門崗主動幫老人拎物品陪老人至家門口；（非本園區老年人），門崗人員應主動上前先行軍禮，后詢問去向，如在詢問當中，老人（或執勤本人）聽不懂或聽不清，對員應請教其他本地隊員或路人給予幫助，問清老人去哪后，門崗人員應呼叫巡邏人員至門崗，幫老人拎物品陪老人至業主家，并予以確認，如業主不在家，及時與業主聯系，如業主短時間內不能回來，則請老人至物管處休息片刻，直至業主回來。

　　5、參觀人員：如有外來人員要參觀園區，請參觀人員出示公司有關部門出具的介紹信、聯系函等，立即通知前臺。參觀人員若無法出示相關證明時，保安人員應婉轉地拒絕其入內，并提醒下次如要參觀，請事先做好準備。

　　6、推銷人員：如有推銷人員在門崗被攔到，值班隊員應提醒推銷人員請勿打擾業主生活，如有事請跟物業服務中心聯系，并告知物業服務中心電話號碼或請巡邏人員帶其至物業服務中心辦理相關手續，不行則應婉轉地拒絕其入內。如在園區內巡邏發現或經業主舉報有推銷人員后，應及時地對推銷人員進行攔截，將其帶至客戶服務部，由客戶服務部工作人員處理。

　　7、安裝施工人員：如有安裝人員（空調打洞、鋁合金安裝等）需要進入園區施工時，應及時通知客戶服務部。

　　8、敲墻用的榔頭柄長超過50公分不能帶入，搬運黃沙要求使用吊袋或袋裝化，簸箕不能搬運黃沙。

　　9、物品管理：每天中午和下午施工人員下班時，門崗隊員要密切觀察他們所帶的物品，如的確屬于他個人的物品的，我們可以不必過問；如是裝修材料，必須向業主核實決定是否放行，并進行記錄。業主如有物品來存，并填寫《業主存放物品登記表》，取時必須嚴格進行登記。

　　巡邏

　　1、巡邏以三大步伐中"起步走"的動作要求行走，在規定區域內巡邏。

　　2、如巡邏員接到門崗值班人員有外來車輛通知后，應立即趕到停車位置處，發現車主未按規定停車的跡象，馬上進行引導，并指定停車地；停在車庫門前的車輛，應及時和車主聯系并糾正；及時糾正停放不整齊的自行車、摩托車指定位置統一擺放；對進入園區的車輛，應查看車身是否有擦痕或碰撞之痕跡；倒觀鏡、車燈、玻璃是否有破損或裂縫；若有類似情況，立即通知業主，并在《值班記錄本》上詳細記錄。

　　3、公共配套設施的檢查，如發現路燈損壞，應上前看清路燈編號、損壞部位，并通過對講機呼叫門崗值班人員通報剛才發現問題，及時在《值班記錄》上填寫，并以反饋單的形式反饋到物業服務中心；遇到重要的異常問題時，立即通報班長，在《值班記錄》上詳細記錄事故情況，以便追溯。

　　4、裝修材料、物品搬運的監督；巡邏隊員在在接到大門崗某住戶有黃沙、水泥、白灰等材料進入時，應立即趕到卸貨地點，如欲卸在道路上的，要求搬運工在這些物品下面墊塑料薄膜，并要求搬運工注意不要損壞樓道內的墻面、照明設施、車輛壓壞綠化等，如損壞則照價賠償。

　　5、部分樓寓因車輛無法直接到達，巡邏隊員應注意送貨車輛硬性進入，損壞綠化；應設法提供物業服務中心的搬運車與其使用。

　　6、及時提醒在兒童樂園、景觀河道邊玩耍的小孩、老人等注意自身安全，并勸離危險地帶，告戒他們：如發生意外，請及時呼救。

　　7、在園區巡邏時盡可能主動幫助業主做一些力所能及的事務，如提提物品、打打雨傘等。

　　8、巡邏時發現在園區某一點逗留時間長或見到隊員有意躲避的可疑人員，應立即上前盤問，必要時可請110處理。

　　9、發現有裝修人員使用公共器械，坐、躺在草坪、休閑椅上，赤背等不文明的行為應當制止，并要求其離開或回到工作場地。

　　10、要求每個巡邏隊員基本了解本區塊的業主名單、家庭成員情況、業主車牌號、出入小區的規律、個人習性及公共設施設備的位置和運行情況；裝修情況。

　　11、如接到監控室報警通知，必須在5分鐘內趕赴報警區域，進行處理或按緊急事故處理預案進行操作，并反饋監控室，以便追溯。

　　12、巡視時發現道路、綠化帶上有煙蒂、紙屑等，應隨手撿起，碰到難以處理的垃圾及時通過對講機向物業服務中心反饋。

　　13、晚上對裝修戶的時間和噪音管理。

　　14、早班、中班巡邏20：00前，在規定的區域內，以外來人員、車輛、裝修搬運動態管理為主，不設定巡邏路線。

　　15、中班20：00-24：00時，夜班00：00-07：00時：蹲點與巡邏相結合。

　　（五）車輛管理

　　1、物業服務中心對有車有的業主車輛，發放公司統一制作的進出證，大門崗憑進出證或道閘智能卡進出。

　　2、機動車停放至車庫內或指定停放點，非機動車輛停放至地下車庫指定停放處；如未按規定停放，則通過可視門鈴或上門進行耐心解釋，務必使其停放到位。

文章

　　3、嚴禁車輛駛入人行道，以防止車輪碾壓到綠化帶。

　　4、非業主車輛：在園區內臨時車輛停放點車輛滿負荷后，通知門崗對外來車輛進行勸阻禁入，保證園區內道路的秩序。

　　5、有車無位的業主，客戶服務部可代為承租車位，費用250元/月，由該業主承擔；若業主不為自己車輛確定車位的，為維護園區全體業主的利益，保安員有權禁止該車進入園區，已進入園區的，則通過可視門鈴或上門進行耐心解釋，務必使其租賃車位。

　　6、亂停放車輛的處理：巡邏保安員通過對講機問清該車的住戶（訪客），則通過可視門鈴或上門要求其停放至指定位置，如不配合的，可使用帶有膠水的"通知條"粘貼在該車的擋風玻璃上。

　　7、停在園區內的外來車輛超過一定時間后，駛離園區時需交納停車泊位費；臨時停車收費標準：不足1小時免費；超過1小時（不足4小時按4小時計），4小時收3元，24小時以內收5元，48小時以內收10元；如有車輛需較長時間停留在園區，需先到客戶服務部辦理停放手續，交納相關費用后才能停放。

　　8、其它車輛：如送貨車、電力工程車、搶險、救護車等，在允許的時間內，進行作業，超過一定時限，則將車輛停放至指定位置，以便日常管理。裝修車輛如載負裝修物品駛離園區須業主簽字，核實該車上的`物品和數量，無誤后放行并作好登記。

　　園區內免費停放的車輛：電力工程車、搶險車、救護車、消防車、軍車、警車，如不是工作原因業主將上述車輛停入園區的不在此列。

　　9、對停放車輛進行檢查，如果發現有劃痕，外部破損或窗戶沒關的，立即通知業主并進行書面記錄。

　　10、小區里面不允許試剎車，練習開車或隨處洗車，修車時不得污染環境。

　　11、5噸以上的貨車禁止入內，如需搬貨請放在馬路上，由電瓶車等搬運。5噸以下車輛按保安員指定位置停放。

　　（六）消防管理

　　1、滅火器

　　每一個月定時由義務消防員或保安隊負責人對本小區內的滅火器進行檢查、復查，并作書面登記，交保安部經理核實簽字。具體檢查內容如下：

　　（1）檢查滅火器是否按規定位置擺放，若沒有在規定位置上，應查清原因，向物業服務中心匯報，并及時補充，做好書面記錄、并填寫檢查記錄卡；

　　（2）察看滅火器的使用期限是否超過有效期，如有效期已過，應及時更換，做好記錄，確保在位的滅火器的正常使用不得有任何影響；

　　（3）檢查滅火器自身衛生狀況，做到滅火器上無污跡、無粘性物體，同時周圍環境對滅火器的正常使用不得有任何影響；

　　（4）要注意檢查滅火器內存滅火劑的情況，若壓力表上指針已到紅線區，則說明滅火劑已用完或壓力不足，應向保安部匯報，及時填充或加壓，并做好記錄和標識，便于使用；

　　（5）應清楚保安員對滅火器各方面性能的了解程度，不懂的要教其學會，掌握正確的使用方法，能熟練操作。

　　2、消防栓

　　每一個月定時由消防監督員或保安隊負責人對本小區內的消防栓進行檢查，具體檢查內容如下：

　　（1）檢查消防栓上如油漆脫落較嚴重，應及時油漆，若有污物或粘性物質應清除干凈；

　　（2）檢查消防栓的編號，不得被其它物體覆蓋；

　　（3）檢查消防栓上螺絲的松緊情況，發現轉不動應用消防扳手調試，確保消防蓋啟動靈活；

　　（4）檢查消防栓是否有銹蝕現象，接頭能否和消防扳手配合使用；

　　（5）每月檢查一次消防栓出水情況，并書面記錄。滴水、堵塞等要作好登記，反饋物業服務中心請維修部門及時維修；

　　（6）在消防栓周圍1.5m范圍內不得堆放任何物品，以確保周圍環境暢通無阻，消防栓能正常使用；

　　（7）檢查水帶、接管、水槍頭是否完好。

　　（七）日常安保事務處理流程

　　（八）突發事故處理流程

　　（九）破壞性事故處理流程

　　（十）信息處理流程圖

　　門崗信息收集巡邏信息收集其它信息收集監控信息收集

　　班長書面反饋

　　客服部--客服中心信息處理

　　中心反饋保安隊長

　　信息反饋門崗

　　信息反饋巡邏

　　信息反饋監控

　　信息反饋其它

前期物業安保管理方案2

　　人力、物力配備充足，技防、人防相結合，基礎工作扎實，各項治安防范制度落到實處，確保小區無重大治安、火災事件發生。

　　一、治安管理

　　小區實行24小時值班巡邏制度、外來人員出入查驗制度、大件貴重物品出入小區登記制度等各項安全防范制度；制定保安人員崗位職責和切實可行的安全保衛工作程序，明確責任區域，注重技防和人防相結，各項治安防范制度落到實處，保障小區安全。

　　（一）保安人員配備

　　小區的保安人員共配備13名保安人員，其中主管1人，隊員12人，值班分為早、中、晚三班三倒，對小區實行24小時不間斷管理。

　　早班4人：門崗1人，監控1人，巡邏2人；

　　中班4人：門崗1人，監控1人；巡邏2人；

　　晚班4人：門崗1人，監控1人；巡邏2人。

　　（二）靈活、高效、人性化的值班方式

　　我們在治安管理中既要保證安全，又要維護業主與客人之間的正常來往，具體表現為：

　　1、強化安全措施，確保小區業主（使用人）的財產和人身安全；

　　2、禮貌待人，營造良好的生活、居住環境，杜絕"戒備森嚴、一味盤問"的小區管理模式，達到"內緊外松"。提高保安人員的素質，所謂"來的都是客"，保安人員要善于察言觀色，對出入人員區別對待，不因為保安人員的失禮而影響業主（使用人）的'交往活動；

　　二、消防管理

　　1、對保安員進行消防業務知識培訓，掌握國家有關消防的法規和制度，熟悉小區自動消防系統的性能和操作，熟練掌握各種消防器材的使用。

　　2、定期進行消防安全檢查，保安員每天巡視小區的每個角落，及時發現消防火險隱患；定期對消防器材（滅火器、消防栓等）的完好情況進行檢查；每天檢查小區自動消防報警系統是否正常運行；每天對小區安全用電情況進行檢查；定期對消防設備（消防泵、水噴淋等）進行測試，并做好記錄。

　　3、在加強日常防火工作的同時，還要做好滅火的準備工作，制定火災應急行動實施預案，以備一旦發生火災，能及時有效地組織自消自救，對重點崗位、重點部位落實責任到人，將火災的損失降低到最小程度；成立保安員為主、小區工作人員為輔的消防隊，每年進行1－2次實地消防方案預演。

　　4、定期組織管理處員工學習消防知識，對小區工作人員進行消防知識宣傳。

　　三、車輛管理

　　做好小區的停車規范管理，在入口設置禁鳴限速標志，對臨時停車車位進行劃線，使小區內車輛停放井然有序，保障小區道路暢通。

　　參考停車場設計，為便于管理，為維護小區的良好停車秩序，建議安裝IC卡智能停車場管理系統一套，將整個小區的車輛管理納入電腦管理之下，提高管理效率，方便業主出入，有效防止車輛的遺失。

　　管理處將設置專門的車輛管理人員，負責發放停車卡、進行車輛引導、出入口控制、安全防范、巡查車輛停車和管理行車秩序。

　　做好小區的停車規范管理，在入口安裝減速帶和禁鳴限速標志，在小區出入口設置導向牌，停車場內設置相關的交通指示牌，對臨時停車車位進行劃線，使小區內車輛停放井然有序，保障車輛人員安全。

前期物業安保管理方案3

　　一、準則

　　由于“xxxx”二期已接近施工尾期，根據花山投資公司要求，XX物業公司將早期介入施工現場進行管理，我公司管理層對現場進行實地考察，結合實際情況，現將物業前期安保工作工作具體安排如下：

　　二、目的

　　全方位巡查管理區域，保證小區的安全，維持良好的工作和生活秩序。

　　三、前期條件(由甲方提供)

　　1、所有施工場地必須建立圍墻;

　　2、施工場地出入口必須設置門崗，場地內重要部位分別設立崗亭;

　　3、施工場地基本照明設施;

　　4、施工場地門崗道閘;

　　5、所有房屋單元門門禁系統;

　　6、工具的配備(雨靴、雨衣、對講機、、巡更器、電扇、手電筒、桌椅等)。

　　7、施工場地出入口須安裝監控設備。

　　四、執勤方式

　　結合施工現場情況，確保現場安全，具體工作安排如下：

　　1、班次：三班(白班、中班、夜班)

　　2、人員：早班18人，中班18人，夜班18人，共54人。

　　3、工作時間：白班7:00-15:00;中班15:00-23:00夜班(23:00-7:00)

　　五、保安服務紀律

　　1、保安人員必須嚴格遵守國家政策、法令、法律、法規，認真執行公司規定的質量方針和質量目標，堅持安全第一、優質服務，努力完成公司下達的各項保安任務。

　　2、保安人員在值勤工作中應嚴格遵守公司及部門規定的各項規章制度和操作規程。服從領導，聽從指揮，堅守崗位，恪盡職守。

　　六、管理要求

　　1、所有人員均按照物業公司要求進行統一培訓;

　　2、員工上班時間必須著統一工裝，不準穿奇裝異服;

　　3、嚴格遵守作息時間，不得遲到早退，因事外出需提前請假;

　　4、堅守工作崗位，工作期間不得隨意竄崗。

　　七、管理方式及流程

　　1、門崗管理：

　　根據xx公司提供的圖紙，xxxx二期分為兩個組團，每個組團有6個進出口，具體方位見圖

　　(1)、機動車管理：根據小區機動車輛管理規定，對進出物業管理區域的機動車輛實行登記、檢查制度。如有人或車輛將建筑材料運出小區，保安員必須要求對方到物業辦公室填寫《物品放行條》，并且由物業保安主管向相關單位負責人核實是否有物品要運出小區，核實清楚后由保安主管簽署意見后方可放行。

　　(2)、人員管理：對出入小區的人員必要時進行查詢，言語文明，并做好登記和引導工作，來訪客人須出示有效身份證明，填寫來訪人員登記表，說明來訪事由，被訪人姓名、住址、電話等。勸阻無關人員及未經批準的商販進入小區。

　　2、巡邏崗：

　　(1)巡邏內容：主要包括小區內陌生人員查詢，勸離已進入小區的無關閑雜人員;樓宇外觀、道路、電纜及有關配套設施完好情況，及時發現不安全隱患，制止不法行為及違反小區綜合管理制度的現象等。

　　(2)巡邏頻率及打卡：1小時1次，早班人員每人打卡一次，中班和夜班人員每人打卡2次，全天24小時有安保人員不間斷打卡巡邏。在小區內重要部位設定若干個電子巡更點，不制定巡邏路線，但不留“死角”、“偏角”。

　　八、物業責任。

　　1、物業安保人員需在施工單位完成圍墻及相關約定好的設施設備后進場。

　　2、對于施工場地存在的`一些安防隱患及工程缺陷，物業公司需要及時向xx公司反饋。

　　九、xx責任。

　　1、解決物業公司對于二期工程保安前期介入提出的相關合理要求。

　　2、要求施工單位加強內部施工人員的管理，防止內盜事件的發生。

　　十、保安人員必須嚴格遵守13個不準：

　　1.不準酒后值勤和在上班時飲酒。

　　2.不準在崗位上與他人發生爭吵或打架。

　　3.不準在值勤時間吸煙、吃零食。

　　4.不準在夜間值勤時打瞌睡。

　　5.不準在工作時間看書、看報、下棋、打牌、做私活。

　　6.不準在上崗時不能玩手機游戲。

　　7.不準擅離崗位、脫崗、串崗。

　　8.不準彎腰曲背，不準在崗位上與人閑聊。

　　9.不準留鬢角、長頭發、長指甲、小胡子。

　　10.不準向業戶、司機、攤主及其他客戶借錢或索討財物。

　　11.不準帶親友到崗位上“陪崗”。

　　12.不準私分或挪用拾遺物品、無主車輛及現金。

　　13.不準知情不報或包庇壞人。

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