物業管理方案

時間：2025-04-13 09:35:24 方案

物業管理方案集錦15篇

　　為確保事情或工作高質量高水平開展，常常需要預先準備方案，方案是書面計劃，是具體行動實施辦法細則，步驟等。你知道什么樣的方案才能切實地幫助到我們嗎？以下是小編為大家整理的物業管理方案，歡迎大家分享。

物業管理方案集錦15篇

物業管理方案1

　　為提升我市老舊小區全面整治后的物業管理水平，鞏固各類改善工程成果，改善人民群眾的居住生活品質，決定在市區范圍內實施老舊住宅小區物業管理改善工程。現制定如下實施方案：

　　一、指導思想

　　以科學發展觀為統領，圍繞共建共享與世界名城相媲美的“生活品質之城”的目標，堅持解放思想、敢為人先，按照政府主導、企業和市民共同參與的要求，推進老舊住宅小區物業管理“擴面提質”，構建與xx經濟社會發展水平相適應的住宅小區物業管理服務模式，著力提升人民群眾居住生活品質。

　　二、主要目標

　　總體目標：力爭到20xx年末，xx市區（包括xx區，以下簡稱xx區）實施庭院改善和危舊房改善后的住宅小區（共約xx幢房屋，建筑面積約xx萬平方米，涉及住戶約xx萬戶）基本實現物業管理全覆蓋，未列入庭院改善和危舊房改善的住宅小區根據實際條件開展物業管理改善，逐步建立老舊住宅小區“低收費、廣覆蓋、有補貼”的物業管理長效機制，提升物業管理服務水平。

　　具體目標：在整治完善老舊住宅小區硬件配套設施的基礎上，建立物業管理機制，爭取實現“八個有”，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設施維保、有綠化養護、有道路保養、有維修管理。

　　三、實施范圍

　　xx市區xx區范圍內同時符合下列條件的老舊住宅小區和零星住宅：

　　1.20xx年以前建成。

　　2.房屋標準成套。

　　3.尚未開展專業化物業管理。

　　四、基本原則

　　1.堅持屬地管理。要按照“條塊結合、以塊為主、屬地管理”的原則，充分發揮屬地街道辦事處（鄉鎮政府）和社區居委會的組織指導作用，因地制宜建立長效管理機制。

　　2.堅持突出重點。主要針對已完成庭院改善和危舊房改善，且目前尚未推行專業化物業管理的住宅小區，重點是在已完成庭院改善和危舊房改善工程的老舊住宅小區建立日常物業管理長效機制。

　　3.堅持“軟”“硬”共建。在開展住宅小區基礎設施改造完善的同時，建立健全日常物業管理工作機制，實現建管并舉。

　　4.堅持項目結合。物業管理改善工程應與危舊房改善工程和庭院改善工程緊密結合。實施危舊房改善工程和庭院改善工程的老舊住宅小區，要結合物業管理改善工程的要求，對住宅小區的硬件設施進行改善，做到危舊房改善和庭院改善完成一個、物業管理改善推進一個，避免重復施工影響居民生活。

　　5.堅持業主參與。要重點突出業主、居民共同參與，在工程中切實落實“四問四權”，確保業主、居民的“知情權、參與權、選擇權、監督權”，明確業主、居民共同管理小區的義務與職責。

　　五、實施步驟

　　1.調查計劃階段。20xx年xx月底前，完成機構組建、xx區住宅小區物業管理現狀調查、相關政策標準制訂及計劃安排等工作。

　　2.全面推進階段。20xx年xx月-xx年年底，全面推進xx區物業管理改善工程，主要針對已開展庭院改善和危舊房改善的住宅小區，按照庭院改善和危舊房改善完成一個、物業管理改善工程推進一個的原則組織實施，其中20xx年完成xx萬平方米，20xx年完成xx萬平方米，xx年完成xx萬平方米，累計完成xx萬平方米。

　　對未列入庭院改善或危舊房改善計劃的其他老舊住宅小區或零星住宅，每年根據財政預算安排和住宅小區實際情況因地制宜地實施住宅小區整治和物業管理改善工程。

　　六、改善措施

　　（一）完善硬件配置。

　　1.已列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區，除完成原定改善任務外，還要按照物業管理改善工程的要求同步完成住宅小區物業管理所需硬件設施的配置完善。本方案出臺前已完成庭院改善和危舊房改善工程的住宅小區，市庭改辦或危改辦要通過“回頭看”進行查漏補缺，按照物業管理改善工程的要求進一步完善硬件配置。具體新增硬件配置任務如下：

　　（1）劃定物管區域。在住宅小區設置圍墻，形成相對封閉獨立的物業區域；零星住宅和小規模住宅區，可因地制宜歸并為一個物業管理區域實行管理。

　　（2）建設特種設施。包括小區房屋單元防盜門和小區內電子監控器安裝，小區消防等設施設備檢查和修繕。

　　（3）配備物管用房。補充配置小區物業管理用房，有條件的要爭取按總建筑面積5‰的標準配置，暫時不能配置物業管理用房的可臨時采取租賃、借用等辦法過渡。

　　2.未列入庭院改善或危舊房改善計劃的住宅小區和零星住宅，由財政每年安排一定的資金實施物業管理改善工程，具體由市物改辦根據住宅小區實際，因地制宜、有選擇性地組織實施。小區整治和硬件配置主要內容如下：

　　（1）新增配置。同列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區新增配置內容。

　　（2）環境整治。包括小區道路平整、汽車停車位劃定、自行車棚（庫）整飭、綠化整理、公共照明配置完善等。

　　（3）房屋整治。包括屋頂等共用部位維修整理、立面整治、樓道刷白、管線序化、危房修繕等。

　　（4）公用事業管網整治。包括小區內自來水、電力和燃氣等公用事業管線和設施的基礎改造。

　　（二）建立物管機制。

　　在對住宅小區開展硬件設施整治改善的基礎上，根據居民意愿引入物業服務企業實施專業化物業管理或由當地街道辦事處（鄉鎮政府）委托社區公共服務工作站組織實施社區化準物業管理，建立住宅小區物業管理長效機制。

　　1.確定管理模式。

　　街道辦事處（鄉鎮政府）應在硬件設施整治改善項目竣工并接收后一個月內完成居民意見的征求工作，確定小區管理模式。部分老舊小區（或零星住宅）因特殊原因未開展整治或硬件配置改善未全部完成的，經當地街道辦事處（鄉鎮政府）確認同意后予以接收。

　　征求居民意見以戶為單位（一個獨立產權單位為一戶），采取書面形式進行，公示告知居民專業化物業管理和社區化準物業管理的組織形式、服務內容和相應收費標準。小區內1/2以上戶數居民選擇采取專業化物業管理的，由街道辦事處（鄉鎮政府）委托社區居委會在兩個月內組織小區居民召開業主大會并成立業主委員會，指導業主委員會通過業主大會選聘物業服務企業；選擇專業化物業管理的居民戶數達不到總戶數1/2以上的小區統一采用社區化準物業管理模式，由街道辦事處（鄉鎮政府）委托社區公共服務工作站在兩個月內組織建立日常物業管理機制。

　　2.實施物業管理。

　　（1）社區化準物業管理。社區化準物業管理由社區公共服務工作站組織開展。可以分別聘請保潔、秩序維護等工作人員負責小區日常管理，或統一委托一家物業服務企業負責管理，或組織居民自治管理，為小區居民提供基本服務，包括公共區域保潔、小區內安全秩序維護、停車秩序維護、共用設施維保、公共綠化養護、小區內道路保養、房屋共用部位維修管理等服務，并由社區公共服務工作站按照xx市社區化準物業管理服務收費管理辦法向住戶收取一定的服務成本費。小區內公共路面停車、物業管理用房等的經營性收入由社區公共服務工作站統一收取和使用，作為小區物業管理資金，以彌補小區管理經費不足。

　　（2）專業化物業管理。專業化物業管理由專業物業服務企業組織實施。業主委員會通過業主大會選聘專業物業服務企業進駐小區開展專業化物業管理，雙方簽訂物業服務合同。受聘的物業企業應根據《物業管理條例》等的規定和《物業服務合同》的約定，提供專業化物業管理服務并按合同約定向住戶收取物業服務費。

　　七、資金政策

　　1.硬件配置工程列入庭改和危改工程實施的，其硬件配置項目費用列入庭院改善和危舊房改善工程專項經費。

　　2.硬件配置工程列入物業管理改善工程實施的，其硬件配置項目費用列入物業改善工程專項經費。經費承擔方式如下：

　　（1）環境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口設置、照明及休閑設施設置、環衛設施改造、綠化改造等納入工程招標范圍內的內容以及電力“上改下”工程的`土建費用，由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決。

　　（2）房屋整治涉及的平改坡、外立面和樓道等房屋公共部位的整治費用，按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由產權單位承擔；承擔確有困難的，由產權單位向區政府提出申請，經區政府審核并報市物改辦同意后，由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決。

　　直管公房、房改房和無產權單位的房屋整治費用由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決。

　　（3）弱電桿線“上改下”和合桿序化梳理所需費用按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由各產權單位承擔；電力桿線“上改下”的電氣配套費及一戶一表改造經費由市電力局承擔；管道煤氣的建設（改造）費用由市燃氣集團承擔；自來水一戶一表改造費用，除居民按規定需繳納的相關費用外，其余由市水業集團承擔。

　　（4）物業管理改善工程原則上免繳工程涉及的綠化補償、占道挖掘以及因市政工程需要遷移綜合管線等費用。工程實施單位必須根據相關部門的要求，按照有關標準做好綠化恢復和路面修復工作。

　　3.住宅小區日常管理長效機制建立后，困難群眾物業服務費用減免補貼和社區公共服務工作站物業管理人員崗位補貼所需經費由市、區財政按1：1配套解決。

　　八、保障措施

　　1.建立工作機制。成立市物業管理改善工程領導小組，負責改善工程的組織和領導。領導小組下設辦公室（設在市房管局），具體負責物業管理改善工程的組織、監督和政策制訂等工作。各區政府及所屬各街道辦事處（鄉鎮政府）應建立相應的組織機構，負責實施本轄區內物業管理改善工程的各項具體工作，協調有關問題。各級建設、規劃、房管、民政、公安、城管、城管執法、交通、綠化、環保、價格、工商、質監、消防等部門按照各自職責依法開展住宅小區物業管理的有關工作。

　　2.落實資金保障。物業管理改善專項經費列入財政年度預算，具體使用規定另行制訂。各級財政應確保資金的配套落實，并實行全程跟蹤審計。要加強對資金使用的管理，審計結果作為最終決算依據。

　　3.加大扶持力度。住宅小區實行“準物業管理”的，原綠化、市政等各項資金補貼和優惠政策不變，并根據社區準物業管理小區規模設置服務人員崗位補貼；建立物業管理改善考核評優機制，對考核優秀的單位（個人）進行獎勵；住宅小區內的困難群眾確實無力支付物業服務費的，經所在社區公示無異議后予以減免；水、電、環衛等各公用事業專業單位委托管理單位統一收費的，應嚴格執行物價部門核定的收費標準，并支付管理單位專項委托費用。社區公共服務工作站統一委托物業服務企業提供社區化準物業管理的，補貼和優惠政策不變。

　　4.加強考核督查。物業管理改善工程要按照市區聯動、以區為主、屬地管理的原則，建立市、區、街道（鄉鎮）、社區四級聯動機制。市政府與各區及市各相關單位簽訂目標責任書，實施年度目標考核，具體考核辦法另行制訂。

　　5.加強輿論引導。各有關部門要加強對物業管理改善工程的輿論宣傳，引導群眾了解物業管理的基本內容，理解物業管理行業運作的基本規則和標準要求，配合做好小區物業管理工作。

物業管理方案2

　　一、恒名都項目概況

　　“恒名都”南昌市東北，臨近市高新開發區，同時距城東次中心商圈僅15分鐘車程，周邊配套齊全。項目總占地289畝，總建筑面積421152平方米，共13幢高層住宅，3幢酒店式公寓，1幢高層寫字樓，共分三期開發。一期有5棟27層的高層，面積區間從80平方米到160平方米，主力戶型為80多平方米的兩房和90平方米左右的三房。

　　小區規劃以“人本、自然、超前、融合、科技、實際、安全”為中心原則，以整體社會效益，經濟效益與環境效益三者統一為基準點，著意刻畫優質生態環境，為居民塑造自然優美、舒適便捷、衛生安全、人與自然共生的怡然棲息之地。充分利用本小區的綜合區位優勢和自然條件，創造具特色的整體景觀和空間秩序，塑造高品質的內在及外在環境以提升居民的生活質量，為經營城市提供切實可行的成功規劃俘。

　　恒名都有超過5200平方米的五星級會所，各項配套設施齊全。

　　恒名都由全國一級資質的金碧物業有限公司為您提供國際水準的英式管家貼心服務。

　　1、項目優勢：13精品優勢，鑄造古城奢裝生態人居

　　（2）坐擁灞咽喉門戶，尊享世界生態人居

　　（3）2741萬歐陸古典主義，建筑古城稀缺人居

　　（4）法式園林設計理念，沿襲歐陸醇正風情

　　（5）歐陸新古典主義理念，演繹古城人居新標準

　　（6）35500歐陸皇家園林，3000闊景內湖

　　（7）7144殿堂級湖畔會所，國際標準星級配套

　　（8）戶型面積從60一房到180躍層，產品類型豐富；五明式設計，陽光通透

　　（9）滿屋名牌9A精裝

　　（10）國際品牌攜手名都，打造高性價比人居

　　（11）恒地產精品領航中國十強

　　（12）6縱12橫路網相織，咫尺都市生活圈

　　位于酒十路與礦山路十字西北角，占地面積117.8979畝，總建面2741平米，小區綠化面積高達35500平米。綠化覆蓋率達到45%以上。小區總規劃約2597戶，一期規劃1716戶。

　　2、區域的配套環境

　　從城市配套設施來看，相對于名都其他城區，城東區康復路、輕工小商城已經成了名都對外的貿易平臺，加之長樂路商圈的崛起，也使得區域的`配套日趨完善，在充分滿足區域內居民的日常生活需求外，也能吸引越來越多的名都市民來此區域消費購物。教育諸多名校如名都交通學、名都第四醫學等及重點中學分布項目周邊區域。

　　商業明宮建材市場、易初蓮花、華潤萬家、海星超市等??生活便利東郊長樂商圈，包含康復路服裝市場、多彩商城、華東服裝城等購物方便。

　　醫療西京醫院、唐都醫院、灞橋區中醫醫院、秦都口腔醫院等。

　　銀行工商銀行、農業銀行、招商銀行、商業銀行等。

　　酒店建國飯店、香格里拉金花飯店、凱賓斯基超5星級酒店。

　　二、管理服務理念及管理思路

　　按設計說明，恒名都高尚住宅小區在戶型設計上本著戶型的設計理念，以人為本，著意追求回歸自然、噪喧囂的鬧市環境。而我們的調研結果也顯示：恒名都住宅小區是“都市文化人”的居所，“文化人”重情、講理、守法。開展物業管理工作，就必須高度重視他們的文化需求、服務需求及主動參與社區建設的愿望。

　　我們提出構建“恒名都文化區”的人居理想模式，強調由物化管理上升到文化管理，實現傳統家居理念與現代生活方式高度融合的“文化社區”的管理目標。文化管理涉及兩個層面，一是通過多種交流形式促進物業管理人與社區成員以及社區成員之間的正常溝通，使“睦鄰親善”的傳統社區概念得以理性回歸，并激發社區成員共同參與建設社區人文環境的積極性。二是通過多種宣傳形式培養社區成員集體主義觀念，進而深入到他們在使用物業尤其是在使用共用性較強的物業中，進行約束和引導，以降低管理難度，提升管理效果。我們的設想是：

　　1、倡導“天天讓您滿意”的服務理念：

　　我們秉持“實施科學管理，持續改進服務，不斷開拓創新，增強顧客滿意”的質量方針,對小區實行標準化、專業化的管理服務方式。每一項服務作業、每一個作業動作都有嚴格的操作標準,都經過量的培訓,足以達到省時、高效的服務準則。我們實施“管理報告制度”，每季度如實向業主報告物業管理服務費的收支使用情況，以及本體維修治安、保潔、綠化、社區文化等各專項工作的運作情況，真正做到尊重業益。

　　2、營建“事業至真，生活至愛”的文化服務理念

　　社區文化是物業管理人與社區成員共同創造的、具有社區特色的精神財富和物質形態的完美結合，社區文化建設的最終目的是在居住區內建立一種“生活至愛”的文化氛圍，以取代社區中正在漫延的“人情沙漠”。我們將以開展健康豐富的社區文化活動為紐帶，建立嶄新的社區文化。

　　我們將圍繞“環境保護、科普家教、社區公益、物管宣教、健康家居”等五主題來組織、策劃社區活動，努力把恒名都高尚住宅小區創建為精神文明建設的窗口。

　　3、塑造“樸實無華，追求時尚”的審美理念

　　在新世紀里，業主更加關注居住區內的人文環境。物業管理人與業主一起參與環境文化的建設，將極地滿足業主愉悅身心、親近自然的居住需要。在環境文化氛圍營造上，我們將導入一套結合現代與傳統、符合建筑設計特色的形象識別系統，提升檔次；提供高品質的園藝維護，保持綠化的良好長勢；以多種形式組織業主開展環境保護及美化家園活動，并不斷完善居住區內的園林小品及自然景觀，營造厚重的人文氣息，建立人與環境和諧共融的“城市家園文化區”。

　　科學技術的發展帶來了建筑設計理念的日新月異,業主對服務的需求也不斷提升。作為二十一世紀的恒物業管理人，必須建立現代的管理體制和先進的管理運作機制。我們在管理體制上實現了內部員工持股，并建立起符合市場經濟規律的現代企業制度。在管理機制上，建立了按勞分配和按資分配相結合的分配機制，建立了多種體系有機結合的激勵機制，建立了競爭上崗、雙向選擇的用人機制。

　　三、探求、創造“恒名都文化區”物業管理新模式

　　“恒名都”，是專為有識之士和南昌市的創業先鋒們打造的精品住宅。從小區規劃、戶型設計、工程建設、樓盤銷售到物業管理環節，恒名都高尚住宅小區的未來。

物業管理方案3

　　一、目的

　　根據《XX物業管理采購項目競爭性評估文件》的要求，及各類設施設備使用情況、安裝位置、樓內外裝飾材料和本物業項目的特點，以提供一個潔凈、舒適、優美、安全的工作環境為標準，以達到完善管理、節約投資、確保設備設施持續穩定運行、日常工作有序進行為目的，并以科學嚴謹的態度制定完善的物業管理接管方案，為指導今后的物業管理工作提供有效的依據，規范物業的接管工作，確保接管物業的質量合格，嚴格制定項目接管方案，指派專業技術人員及相關接管人員對物業進行全面接管，確保物業按時順利交接，平穩過渡。

　　二、適用范圍

　　適用于我司接到《XX物業管理采購項目競爭性評估中標通知書》后，對華電中心物業項目的接管工作。

　　三、職責

　　1.我司接到XX公司《競爭性評估中標通知書》通知報告后,總經理負責指定主管人員,各職能部門負責人及專業的技術人員組成驗收小組。

　　2.接管小組負責對物業原設計圖紙、設計變更、竣工圖和設備出廠合格證書及設備設施運行、巡檢、維保記錄等技術檢驗資料的驗收。

　　3.驗收小組按移交設備清單的要求對清單上的設備,按名稱、規格型號、數量、深圳市華為培訓學院有限公司及設計要求進行驗收，設備的安裝數量、安裝位置及竣工圖驗收。

　　4.驗收小組對物業按運行系統驗收,主要驗收供配電及照明系統、電梯系統、給排水系統、有線電視系統、土建工程、空氣通風系統及有線電視系統、綜合布線系統等。

　　5.由總經理跟XX公司辦理物業管理接管手續。

　　四、工作程序

　　1、接管驗收的準備工作

　　1.1接管前的準備：

　　接管工作開始之前接管驗收小組應做好以下準備工作：

　　1.1.1與XX方面接口人、原物業接口人聯系好交接事項、日期、進度、驗收標準等;

　　1.1.2派出先頭技術人員了解現場;

　　1.1.3與原物業管理接口人協商，并組織人員同原物業管理人員進行并列上崗，熟悉崗位制度、操作規范及設備設施的操作方法;

　　1.1.4準備好接管驗收記錄表格：

　　——《安全崗接管表》;

　　——《技防系統設備接管表》;

　　——《公共設施設備接管驗收表》;

　　——《資料接管登記表》。

　　——《綠化項目接管驗收表》;

　　——《接管問題整改建議表》。

　　1.2確定接管驗收方式;

　　1.2.1與前物業公司協商并擬定的接管計劃進度及做好樓內外物品的移交及驗收工作：

　　1.2.2接管時采取房間逐一清點，驗收完一層清場一層的做法，清點完后即接管，包括崗位、鑰匙等，確保接管驗收工作正常有序進行;

　　1.2.3工程部、安全部、清潔綠化等部門接管進駐時，依據接管驗收標準，同時做好物品的清點以及物品的觀感識別檢查，并走好相關記錄;

　　1.2.4接管后立即對樓內的相關問題進行嚴格檢查，就驗收中需要整改的問題以書面形式列出并及時上報;

　　1.2.5做好各種鑰匙的清點移交、整理編號及分類管理等工作;

　　1.2.6更新標識及電話通訊，建立服務熱線;

　　1.2.7制定接管時間安排計劃;

　　1.2.8配置現場物業管理人員：

　　根據物業現場和《物業管理采購項目競爭性評估文件》要求配備物業管理人員，具體按以下要求進行。

　　1.2.9落實專項分包商;

　　落實各專項分包商，簽訂相關協定。

　　1.2.10物資配備;

　　做好物業管理物資工具的`配備，并補充備品備件。

　　1.2.11前期培訓;

　　進行人員的理論與實操結合培訓，使員工了解并掌握各項規章制度、《競爭性評估文件》相關達標標準，崗位職責、操作及應急處理流程、禮儀禮節等。

　　接管前培訓計劃

　　1.2.12后勤服務;

　　落實員工生活安排及其他事宜。

　　2、接管驗收階段

　　按既定計劃，分項目、分專業進行接管。具體按如下項目進行：

　　2.1資料接管;

　　系統化、管理化、電腦化地建立物業檔案與管理，是物業管理工作的重要組成部分，也是實施管理的有力依據。我司履行物業管理文件同XX的物業管理檔案建立的實行文本原始資料與電腦管理并舉的方式，按照相關標準執行。將收集的管理資料細分，做到分類整理，易于查閱。使檔案管理真正為管理服務。

　　2.2鑰匙、工具接管;

　　物業公用工具(主要指萬用表、鉗表、測線儀、測試儀、壓力表，內六角板手等不在個人名下的工具類)和鑰匙(主要指的是機房鑰匙、配電柜箱鑰匙、門禁控制器鑰匙、電梯三角鑰匙、UPS方通鑰匙，消防備用鑰匙)的交接完成質量的好壞，將直接影響到今后物業各項工作的順利展開，我們接管人員將按以下要求來做。

　　接管中的工程技術人員要仔細對照各機房位置和鑰匙編號，確保交接鑰匙與門牌編號一一對應，防止鑰匙、工具損壞、丟失;

　　接管的絕緣工具和手持或電動工具，必須符合電氣安全規程的有關規定，交接前必須仔細檢查，確保安全。

　　接管公用工具和鑰匙時，同時做好交接記錄在表格上簽字確認，后期分類造冊登記，并設專人負責管理。

　　檢查發現有公用工具和鑰匙損壞的情況必須由交付方修復后再接收，不能修復的報廢處理并報華為監管，按交接前三方約定，申請重新配置。

　　交接人員為確保物業交接過程中，科研生產及辦公不間斷性，優先辦理運行人員鑰匙和工具交接領用，交接完成后，后續管理方運行人員辦理鑰匙和工具借用手續后，即開始進行運行管理，鑰匙借用人承擔在借用期間機房設施設備安全責任，注意機房鑰匙禁止外借，若交付方或其它人員需進入機房，必須報主管同意后，由工程運行管理責任人員全程陪同并由工程人員開鎖關門。

　　交接后的各類儀器、儀表應定期檢驗，檢驗合格的儀器、儀表應由專人負責保管。

　　做好鑰匙交接一覽表，做好鑰匙領用歸還登記表

　　(1)工具領用登記表

　　a.設備設施及機房接管;

　　做好設備設施的登記，安排值班崗位，制定值班排班表及工作計劃。

　　b.物業用房其他業務接管。

　　c.崗位接管;

　　做好崗位交接，做好崗位移交登記表，使各項工作平穩過渡，做到無縫交接，做好各種卡證的辦理及管理。

　　(2)其他交接

　　a.設施設備的備品備件、施工剩余的材料備品等。

　　b.公共區域各通道門、設備及管理用房，洗手間、會議室、檢查管井等。

　　c.管理處辦公桌椅、資產文檔、文件柜、保密柜等。

　　(3)檢查遺留問題的討論、處理

　　a.按新老物業管理方及華為監管方三方商榷的接管標準執行，檢查中發現問題直接記錄下來，匯總后三方簽字確認，招開遺留問題討論處理會議，確定整改方案和限期整改日期。

　　b.跟進遺留問題整改，定期向華為監管匯報工作進展情況直到問題徹底解決。

　　(4)接管驗收注意事項

　　a.在接管前，我司與前物業公司及XX監管協商接受的相關問題，如:交接雙方的人員、各分類的時間、注意事項等，統一思想、統一標準，明確程序，明確交接雙方的責任和權利。

　　b.接管過程中要認真清點物業內的各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化、雜品等數量、類型，并經交接雙方在交接報告簽字后生效。

　　c.對交接查驗中發現問題，屬需要整改的，應形成書面報告，屬于無法整改的項目，應與相互協商達成一致意見、形成備忘錄備案。

　　d.為保證設施設備的正常運行，對接受后的設施設備進行試運行測試,要求有第三方人員在場。接管期后，工作重點應逐步由交接向正常運行、保養及維修轉移，要注意技術人員的銜接和培訓。

　　3.進入運行階段

　　(1)人員到崗交接后，認真按照流程操作，擔負起崗位職責;

　　(2)按預先制訂日常工作計劃，規范操作規程操作;

　　(3)分專項制訂工作計劃。如：安全消防方面，做好安全消防宣傳、消防演習、應急預演等工作計劃;工程方面，做好運行、巡檢維修保養，整改工程及各種設備緊急演習等工作;

　　(4)以華為《XX物業管理采購項目競爭性評估文件》要求為標準，建立分包單位月度考核制度;

　　(5)組建義務消防隊，并建立義務消防隊培訓制度;

　　(6)做好安全檢查，建立消防安全檢查制度，及做到定期檢查整改;

　　(7)建立健全各類文檔，認真做好各種記錄報告;

　　(8)優化制度、工作流程，并持續改進。

物業管理方案4

　　一、物業管理前期籌備工作

　　（一）管理人員、水電工、保安人員，應提早介入了解圖紙熟悉房屋結構、性能、水電管道布局，智能化安防監控系統等管理中應注意事項，加強培訓，為往后提高、保養、維修、保值、增值打下基礎，為業主解決后顧之憂。

　　（二）建立整理樓宇的詳細資料，組織整理設備檔案，資料檔案及業主資料，做到檔案齊全，有序管理。

　　（三）依據相關文件及本小區住宅特點制定《小區業主公約》，《管理處崗位職責》，以及員工的規章制度。

　　（四）制訂詳細的設備，設施維修，房屋保養計劃和檢查制度，《水電設施、設備巡檢計劃》，《公共照明維護計劃》，《監控與消防系統維護計劃》等。

　　（五）規范各部門的日常管理工作，做好人員調配崗位培訓，一個月內所有員工必須全部到位，并針對項目管理特點現場培訓，提高實用素質。

　　二、接管后的日常管理服務工作

　　（一）、設接待處，白天有專職人員接待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴。服務做到"十二字方針"（即禮貌、熱情、友善、樂觀、主動、平等）。

　　（二）安防工作：

　　1、保安人員著裝統一、整齊，待人要文明禮貌、熱情。

　　2、保安倒班制：實行24小時值班和巡視。

　　3、門衛進出管理要嚴格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業主開具證明條。

　　4、充分發揮小區24小時電視監控系統、TV分割鏡頭監控系統、入戶梯口電控防盜鎖，搞好社區智能化管理。

　　5、做好消防工作，建立防火、防盜責任制，定期檢查消防器械。

　　6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。

　　7、配有消防系統設施設備，能隨時啟用。

　　8、小區內出入口設有明顯標志，各組、棟及單元（門）、戶有明顯標志，訂有突發火災應急方案。

　　9、加強與市保安和臨近派出所聯系，建立聯防，共同維護樓區安全，以創造良好治安環境。

　　10、車輛收發卡并由保安員指揮進入車庫和停車場，外來車輛未經許可不得入區，自行車、摩托車和電動車派專人管理。

　　（三）為了保障小區內公共秩序和全體業主生命財產安全，根據《中華人民共和國治安管理公司處罰條例》，特制定本規定：

　　1、各業主（住戶）應將全部常住人員情況如實填寫在《業主入住登記表》中，并留下緊急聯系辦法；

　　2、小區內公共區域的公共秩序維護由管理公司負責，管理公司工作人員及保安人員有權對違反小區管理規定的行為進行檢查、糾正；屋內安全由業主或使用人自己負責；

　　3、本小區實施準封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時值班，業主（住戶）應主動配合管理公司工作，防止各業治安事件的發生；

　　4、各業主（住戶）不得違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當權益的活動；

　　5、為了保障業主利益，凡個人攜手箱、包裝箱及大件物品離開小區，需事先填寫《物品搬遷登記表》經管理公司核實同意（房屋使用者需經業主簽名同意）方可離開；

　　6、凡住戶搬離小區應提前通知管理公司，并填寫《物品搬遷登記表》，經業主簽名同意、經管理公司核實后方可離開小區；

　　7、各業主（住戶）有責任關好自家的門窗，并保障治安報警設施的完好及有效使用；

　　8、住宅區內嚴禁進行一切違反治安管理條例和觸犯法律的活動。

　　（四）、環衛綠化工作：

　　1、公共部位衛生區，派專職衛生員做到垃圾日產日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時清除小區內主要道路積水、積雪。

　　2、生活區按幢設立垃圾箱，垃圾實行袋裝，定點堆放、定期清運。

　　3、二次裝修房屋共用部位保持清潔，對亂貼、亂畫，擅自占用和堆放雜物現象定期清理。

　　4、做好二次供水衛生檢查，定期清洗，并做好水質檢驗報告書；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時清掏；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次。

　　5、聘請專職園藝工對小區內的綠化進行細心保養和修整，按照綠化的不同品種、不同習俗、不同季節、不同生長期，適時確定不同的養護重點，制定不同的養護計劃，為小區提供一個優雅的環境。

　　（五）環境和衛生管理規定

　　為了保持小區的干凈整潔，為全體業主創造一個安全、文明、優雅、舒適的生活環境，特制定以下規定：

　　一、本住宅區內實垃圾袋化管理，各業主（住戶）傾倒垃圾時應系好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內。

　　二、本住宅區內任何公共場所均不得隨地吐痰，不準亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。

　　三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內，如使用不當而導致堵塞或損壞時，業主（住戶）應及時通知管理公司進行處理并承擔相應費用。

　　四、住宅區內任何公共地方，均不得亂涂亂畫亂貼，違者應負責粉刷、更新費用，如屬兒童所為，應由家長負責。

　　五、凡在公共場所亂貼、亂派廣告、標語、傳單者，除責令期限期清理現場、恢復原狀外，還將視情況追究相關當事人的責任。

　　六、豢養寵物的業主（住戶）應遵守有關規定，并妥善管理好自己的寵物，不得讓寵物大聲嚎叫以及在公共場所大小便。

　　七、保持小區的安靜，不得在休息時間（12.00-14.00，19.00-8.00）制造噪音。

　　八、愛護小區綠化、不踐踏草地、攀折花木，不在公共場所晾曬衣物

　　（六）、房屋及設備、設施管理：

　　1、房屋質量，設備設施維修在保修期內應及時反饋給建設單位，協助建設單位與業主的溝通，便于做好保修工作。

　　2、與業主協商做好房屋公共部位與設備設施的.定期保養、保修以使得到保值增值。

　　3、建立設備臺帳，并設置標志，以示區別和了解。

　　4、公共照明及線路，水電維修，安防監控網絡，每天完成巡查養護，所有設備均按《維保計劃》進行維保。

　　5、公司每天應派人到樓宇現場檢查一次，對于存在問題，及時提出整改。

　　6、做到小修，業主隨叫隨到，30分鐘完成；中修不過夜，大修不超過二天；急修30分鐘內趕到現場，及時回訪。

　　（七）、加強二次裝修跟蹤管理，業主委員會協助管理處與業主簽定二次裝修有關規定的協議，每天檢查一次，協調好鄰里關系，引導業主按規定裝修，共同護房屋質量。

　　（八）、積極開展便民服務，建立熱線電話，方便業主，為業主提供中介電話，方便業主購機船票、請保姆、請鐘點工等。

　　（九）、根據本小區情況，做到微笑相迎，熱情周到，文明服務，竭盡努力讓業主滿意。

　　三、小區車輛管理規定

　　1、自覺遵守小區交通管理規定，愛護道路，公用設施，不亂停亂放；

　　2、管理區域內車輛行駛停放應注意前后左右規定的安全距離；

　　3、車輛管理員應提醒車主停放好車輛后鎖好車門，調好防盜系統至警備狀態，車內貴重物品應隨身帶走；

　　4、機動車輛在物業區域行駛，時速不得超過5公里，嚴禁超車，機動車輛在物業范圍內禁止鳴號；

　　5、不準在小區內任何場所試車、修車、練習；

　　6、不準輾壓綠化草地損壞路面、損壞路牌和各類標識，如有損壞應照價賠償；

　　7、不準在人行道、車行道、消防通道上停放車輛（機動車輛只能在停車場指定車位內停放，非機動車必須停放在專用場地內（消防車、警車、救護車除外）；

　　8、不損壞停車場消防、通信、電器、供水等公用設施；

　　9、保持停車位清潔，不得將車上的雜物和垃圾丟在地上，有漏油、漏水時，車主應即行處理。

　　四、管理模式

　　（一）擬采取的管理方式

　　服務質量是企業生存之本，管理處必須貫徹以下標準：管理無空擋，服務有標準，投訴有反饋，辦事有時限，考核不遷就，獎懲有力度，滿意見真情。物業管理要上水平，就要發揮社區整體上下功夫，形成物業管理企業，業主委員會、社區居委會、公安派出所等部門緊密聯系的"共建"機制。

　　（二）管理處組織機構

　　1、辦公室：

　　（1）負責日常事物，代收代發報紙信件

　　（2）檢查樓宇和綠化養護、保潔

　　（3）協調處理鄰里關系

　　2、工程部：

　　（1）負責房屋質量檢查

　　（2）建立設備設施維保計劃

　　（3）做好日常維修保養工作

　　3、財務部：

　　（1）管好用好財務

　　（2）負責日常收管理費、租金、代收費等

　　（3）統購日常維修器材、分發器材

　　4、保安部：

　　（1）選好保安員搞好培訓，管好保安

　　（2）加強消防檢查，做好防火防盜維持小區良好治安秩序

　　（3）與街道建立聯網治安，加強周邊環境安全

　　（三）管理人員的配備

　　1、項目經理1人，全面負責小區日常事務管理。

　　2、物業主管及客戶服務4人，負責樓宇的檢查服務及收費等。

　　3、水電工6人，負責小區日常水電及工程維修。

　　4、保潔工20人，負責小區公共衛生，全日制保潔。

　　5、綠化工2人，負責小區綠化日常養護。

　　6、保安14人，24小時值班。

　　五、人員的選拔和培訓管理

　　（一）人員選拔

　　根據本小區的特點及所需的服務要求，適應今后的管理及服務水平，所聘用的各基層管理員將依據其資歷及實質管理經驗調配合適的工作崗位，逐步向社會公開招聘具有專業水平的，實踐管理經驗豐富的，善于協調各種人際關系的高素質人才。

　　（二）培訓目標及方式

　　為了適應物業管理行業日益趨向市場化、專業化、綜合化、社會化的發展趨勢，我公司將嚴格選聘人員，所聘用的各基層管理員工將依據其資歷及實質管理經驗調配合適的工作崗位，除公開向社會招聘具有專業水平的，實踐管理經驗豐富的，善于協調各種人際關系，高素質、高效、精干的人員外，還必須定期組織理論學習培訓，管理處并同時進行必要的培訓工作技能訓練，務求使其能日常管理事物的工作。

　　公司會采取集中與分工種培訓，將內部培訓與外部培訓相結合，造就房屋管理，電腦與檔案管理，治安管理，消防管理，水電管理，財務管理，與經營活動等專業的人才，建立高素質的管理服務隊伍，有人才能出好成果。我公司將同時負責督導及培訓各級別管理員工的專業管理知識，使其能于理論中實踐實質管理工作。

　　（三）培訓計劃及內容

　　公司制定員工培訓計劃，定期對員工進行培訓，提升員工素養，提高服務質量。

　　（四）培訓考核

　　為體現培訓的效果并貫徹管理制度及工作經驗的落實公司于員工培訓期間通過不定期的培訓考核確保培訓的質量。

　　六、物業管理服務承諾

　　我公司將以"以人為本，科學管理，依法辦事，真誠服務"為宗旨，在該小區管理中采用以往的成功經驗以外，將在以下幾個方面作新的嘗試：我們將引進系統工程的方法技術，提高一體化管理水平，采取計劃目標管理、全面質量管理、督導管理協調管理等先進的管理方法。根據ISO9001：20xx質量管理和質量保證國際標準中有關服務行業的要求，探索并逐步走上物業的管理標準化之路；始終強調把服務業主（住戶）作為管理的重心。

　　一、物業管理公共服務質量標準

　　1、房屋共用部位、共用設施設備的維護

　　（1）房屋

　　A.房屋完好率達98%以上；B.房屋零修、急修及時率92%以上；C.房屋零修工程合格率98%以上；D.外觀良好、整潔、無缺損現象；E.房屋裝修符合管理規定。

　　（2）協調配合水、電等專業部門做好水、電等設施設備正常運行的保障工作，并保障小區內下水道、化糞池正常暢通運行。

　　（3）環衛設施完好無損。

　　（4）道路暢通，路面平整。

　　（5）消防設施完好無損，可隨時啟用。

　　2、安全護衛

　　（1）主出入口設有值班室，并實行24小時值班；

　　（2）安全護衛人員24小時巡查；

　　（3）小區24小時監控；

　　（4）交通、車輛管理有序；

　　A、機動車輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。

　　B、機動車輛按序停放。

　　（5）危及用戶安全處，設有明顯的標志并制定防范措施；

　　（6）有應急處理計劃、措施，遇警能及時報警，并努力防止事態進一部惡化，協助保護現場。

　　（7）小區內無重大火災、刑事和交通事故。

　　3、綠化與環境衛生

　　（1）綠化符合規劃要求，布局合理，綠化覆蓋率不低于30%；

　　（2）花草樹木長勢良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現象；

　　（3）修剪及時，整齊美觀；

　　（4）綠化品味高，有較高觀賞價值；

　　（5）小區內全方位保持清潔；

　　（6）房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無堆放雜物現像；

　　（7）水、電等設施設備整潔，水箱定期清洗，供水符合衛生標準，無二次污染及隱患；

　　（8）環衛設施整潔；

　　（9）無亂貼、亂掛、亂劃現象；

　　（10）噪音等符合環境標準。

　　4、收費管理

　　（1）服務人員盡職盡責，崗位職責上墻公布；

　　物業管理收費實行明碼標價；

　　（2）用戶主動參與、支持物業管理工作，自覺維護環境、秩序，共創文明小區；

　　（3）建立收費管理制度，責任落實到人；

　　（4）遵守國家收費政策，無擅自增加收費項目、提高收費標準等亂收費行為；

　　（5）認真接等群眾投訴，并建立群眾投訴記錄，有效投訴辦結率98%以上，回訪率100%；

　　（6）業主意見反饋滿意率90%以上。

　　二、物業管理公司提供的服務項目（分期逐步到位）

　　1、便民服務（部分收費）

　　（1）清洗空調過濾網；

　　（2）室內清潔；

　　（3）檢修電器（室內自用部位）；

　　（4）修理家具配件；

　　（5）安裝、更換配件；

　　（6）修理，開關、插座、電話盒等；

　　（7）修理、更換門鈴、門鎖、信箱鎖；

　　（8）修理、更換燈泡、日光燈、燈罩；

　　（9）修理、更換水龍頭、水閥及各類軟管；

　　（10）修理洗手盆、下水管及抽水馬桶；

　　（11）代辦有線電視開戶；

　　2、商務服務（部分收費）

　　（1）代辦收訂報紙雜志、郵遞；

　　（2）管理小區內的商業網點；

　　3、社區娛樂、文化活動服務

　　（1）棋類；

　　（2）牌類；

　　（3）球類；

　　（4）健身活動；

　　（5）書刊閱覽；

　　（6）歡慶節日；

　　三、物業管理企業

　　1、企業須持有物業管理企業資質證書；

　　2、企業建立現代企業制度，內部考核制度健全，崗位職責明確；

　　3、人員培訓，持證上崗；

　　（1）企業從業人員統一著裝、佩戴胸卡；

　　（2）檔案管理規范，資料齊全；

　　（3）積極使用新技術，廣泛使用計算機管理。

　　四、便民活動

　　提供便利、高效、經濟的便民服務是我們公司服務業主、提高業主的工作與生活質量保障之一。我們將根據小區的結構、地理位置及周邊的配套設施情況及業主的需求，提供豐富的便民及特約服務項目，切實提高物業管理綜合服務質量。

物業管理方案5

　　第一節、顧問工作綱要

　　1、引進香港先進的物業管理制度

　　結合項目實際狀況，引進香港先進的物業管理制度和先進的設施、設備管理經驗，包括計算機網絡系統、智能化管理體系及其它電腦軟件，另定期派出資深專家組成員巡視并指導、培訓。

　　2、實行建筑后期介入管理

　　根據專業管理經驗和物業的具體情況，于建筑后期實行物業管理前期介入，對工程設計、物業功能、規劃和布局等提出改進或完善建設性意見。

　　3、協助接管驗收入住工作

　　協助物業管理公司與開發商做好接管驗收管理工作，分清雙方權力、義務、責任和費用關系，并簽定委托管理合同。

　　4、協助公司行政架構優化組合

　　協助物業管理公司行政架構的整改，合理地設計組織結構，優化崗位設置、工作流程和組織編制，削減不必要的人員，減少行政費用，以達到精簡、高效的目的。

　　5、推行專業人員培訓計劃

　　對原有人員進行多方面考核，協助培訓、篩選各類專業管理人員，制定各級員工考核計劃，并實施各類員工專業培訓，以提高服務水平。

　　6、爭取專業管理質量標準

　　協助物業管理公司不斷改善工作效率和管理運作體系，調研修改各種管理程序、規章制度和操作表格，以通過ISO9002國際質量標準體系的認證。

　　7、編制物業公約手冊

　　根據國家建設部指引和當地政府有關法律、法規、提供和制訂物業公共契約、業戶手冊、裝修管理手冊以及各項規章制度和各部門工作手冊，以提高管理效率，并制定各項工作長遠計劃方案，每月向委托方作出工作匯報。

　　8、檢查公共設施良好運作

　　檢查和保持各類公共設施（如電梯、水、電、空調、消防、監控系統和防盜系統等）良好運作，監察各項保養服務素質。

　　9、制定物業管理財務收支預算方案

　　協助制定物業管理財務收支預算方案，并報物價管理部門核實有關物業管理費和其它收費標準，并每季或每月準時做出詳細財務收支報告。

　　10、努力爭取優秀管理榮譽

　　不斷提高管理服務水平，改善公共設施，進行及時維修，協助管理者爭創市、省，以至全國城市物業管理優秀項目榮譽。

　　11、研究促進物業銷售方法

　　進行市場調查、定位、定價和推行有效的市場策劃，制定推廣宣傳計劃，研究促進物業租售方案，提高物業使用率及出租和出售率，以達到物業保值目的。

　　12、推廣社區文化娛樂活動

　　協助籌辦各項節、日裝飾，社區活動及推廣節、目，定期主辦各類學術講座、康樂、文娛比賽，以創造物業文化之特色和形象，提高業戶對工作環境的歸屬感。

　　13、拓展一條龍全方位服務

　　協助物業管理公司開展“一條龍”服務，實行多種經營，開辦小型超市、洗衣、托兒、專線汽車、快餐中心、商場中心、代理租售中介服務等。

　　第二節、顧問工作計劃安排

　　根據世紀大廈項目進程和現狀，我司將該項目分為常規期顧問、監督檢查期顧問兩個階段提供顧問服務。

　　一、常規期顧問階段的顧問服務內容

　　1、在甲方需要對物業設施、設備系統進行增加、減少或改動時，協助甲方進行整改，并提供切實可行的方案和解決辦法，確保系統的完善和穩定運行。

　　2、協助管理者選聘各專業物管工作人員，組建工作隊伍，并對各專業技術工作崗位進行考核及資格等級的評定，以確保人員素質。

　　3、提供設備移交、接管驗收的全套程序、問題缺陷和解決方案建議書樣本及其它資料清單。

　　4、指導管理者對設備外觀出現的缺陷進行整改，對維修保養工作的程序等級進行劃分，對運行中的設備進行節、能改造以利于提高設備管理質量。

　　5、提供本物業內物業管理VI設計需求及進行設計方案要素評審。

　　6、協助管理者按ISO9001（20xx版）體系標準編制各項管理制度及建立相關資料、文件，并在此基礎上引進ISO14000和SA8000的'理念。

　　7、協助管理者建立各專業原始技術資料、維修保養記錄等檔案；并就物業管理檔案資料的整理提供咨詢和指導。

　　8、協助項目入伙階段的工作。

　　9、協助管理者編制對外分包的有關程序，協助評審各專業分包方。

　　10、顧問小組定期對項目進行考評，并就各專業所涉及的內容、范圍進行全面檢查，提出問題，分析原因并提出整改意見，跟蹤糾正落實情況。

　　11、提供物業管理迎檢創優咨詢指導。

　　12、對本項目物業管理從業人員進行物管常識，相關法律、法規，各項專業技能，酒店式物業管理服務意識及行為規范培訓。

　　二、監督檢查期顧問階段的顧問服務內容

　　1、顧問小組每三個月對項目現場進行考核評價，并就各專業相關內容在運行中存在的問題或不足，給出書面整改意見及建議。

　　2、協助整理各專業圖紙及資料，保證設備的完好，確保交接工作順利完成，物業管理正常運行。

　　3、根據管理者的需要提供物管工作各專業咨詢服務。

　　第三節、顧問期限、方式、價格及付款方式

　　一、顧問期為18個月。共分兩個階段，常規期顧問（12個月）和監督檢查期顧問（6個月）。其中：

　　1、常規期顧問（12個月）的起止時間為：

　　2、監督檢查期顧問（6個月）的起止時間為：

　　二、顧問方式及費用

　　1、緊密型顧問方式：

　　（1）根據項目工作進度及計劃，在常規期階段，分別派出顧問經理、工程顧問主管、安全顧問主管常駐現場，為顧問項目量身定做管理與發展模式，打造一支一流的物業服務團隊，使業務和管理骨干在最短的時間內擔當起項目管理重任。協助項目負責人進行項目日常運作與管理，對顧問項目進行咨詢、策劃、指導，使其快速步入正規、躋身一流，最終達到顧問服務承諾的指標。

　　（2）公司由業務副總經理、總工及安全管理專家組成顧問組，不定期對該項目進行現場檢查、考評和作業指導。

　　（3）顧問費用：總計人民幣陸拾萬元整（￥600，000）。

　　2、松散型顧問方式：

　　（1）根據項目工作進度及顧問計劃安排，在常規期階段，采取分期派駐現場顧問經理、工程顧問主管、安全顧問主管到場協助、指導各項工作展開的形式提供顧問服務（不長駐現場），現場顧問針對每一個階段性的顧問專題，定期赴現場提供顧問服務。

　　（2）公司顧問組遠程指導現場作業工作。

　　（3）顧問費用：總計人民幣肆拾捌萬元整（￥480，000）。

　　3、顧問人員深圳、克拉瑪依之間往返差旅費、現場住宿費由甲方提供，上述顧問費中未含。

　　三、顧問費用構成

　　1、顧問組成員、顧問期派駐人員的人工費（含工資、保險、各種福利補貼）；

　　2、對項目各階段進行顧問指導、培訓的費用；

　　3、卓越物業管理的品牌使用費用；

　　4、項目管理者來深參觀、考察、交流卓越物業管理的國優、省優等項目費用（不含往返交通、食宿費）；

　　5、稅金；

　　6、其他相關費用。

　　四、付款方式

　　采用分期付款方式，全部款項按5期分階段付清，即：

　　1、簽約后一周內，甲方向乙方支付顧問費總額的30%；

　　2、常規期顧問工作開始后一周內，甲方向乙方支付顧問費總金額的20%；

　　3、常規期顧問工作滿3個月的第一周內，甲方向乙方支付顧問費總金額的20%；

　　4、常規期顧問工作滿9個月的第一周內，甲方向乙方支付顧問費總金額的20%；

　　5、監督檢查期顧問工作開始后一周內，甲方向乙方支付顧問費總金額的10%。

物業管理方案6

　　為規范小區管理，為業主提供優質的物業管理服務，我公司將采取一系列的管理措施，確保小區品質。

　　一管理目標

　　物業公司本著“科學規范、竭誠高效、安全文明、持續發展”的質量方針，堅持“以人為本”的服務管理念，對小區物業實施科學的管理、提供優質的服務，并在現有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，使廣大業主及使用人能真切地感受高品位的物業和高品質的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關標準（并高于此標準），確保業主及使用人綜合滿意率達到90%以上。

　　二管理原則

　　為實現即定管理目標，追求最佳的環境效益、社會效益和經濟效益，在物業管理過程中將始終把握以下原則：

　　（一）服務第一、管理從嚴的原則

　　“服務第一”是物業管理的宗旨，因此管理中要繼續秉承“以人為本”的管理理念，從業主及使用人的需求出發，強化服務機能，豐富服務內涵，提供優質、周到、及時的服務。“管理從嚴”是服務的保障和基礎，包括對物業的維護管理、員工的管理以及對業主及使用人不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業管理服務收到應有的成效。

　　（二）專業管理與業主自治管理相結合的原則

　　在日常管理中，要充分發揮兩個積極性，即物業管理公司的積極性和業主使用人的積極性。物業管理公司應當尊重并按照廣大業主及使用人的'要求，通過服務中心對小區實施專業化的管理，同時努力爭取業主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護物業，并自覺遵守業主公約，共同創建文明的辦公環境。

　　（三）物管為主、多種經營的原則

　　在搞好日常管理和常規服務的同時，從物業的實際出發，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大業主及使用人的不同需求，又增強物業公司的造血功能，增加經濟積累，以利于更好地為業主及使用人服務。

　　三管理方法

　　（一）實施全程物業管理，從開發商、業主及專業物業管理公司的角度對物業提出合理化建議，構筑一個優秀的物業管理硬件環境；

　　（二）成立物業服務中心，配備專業管理人員，實施專業化管理；

　　（三）在公司現有管理資源的基礎上，充分借鑒行業先進管理經驗，積極培養高素質的管理人才，組建一支高素質的物業管理隊伍；

　　（四）制定一套切合實際的規章制度，確定一系列高標準的物業管理行為規范，以制度促管理，寓管理于服務；

　　（五）嚴格遵守有關物業管理法規，制定切實可行的管理方案；與業主簽訂各項協議，依法約束雙方行為；

　　（六）依照市場化、企業化的運作方式，提供全方位服務，開展多元化經營。

物業管理方案7

　　物業品牌提升是物業管理公司發展和增強競爭力的關鍵一環。一個強大的品牌可以使物業公司在市場中脫穎而出，贏得更多的業務和客戶信任。下面是一個詳細、可操作性強的物業品牌提升方案，以幫助物業管理公司實現品牌價值的最大化。

　　1.品牌定位

　　品牌定位是物業品牌提升的基礎，它決定了公司在客戶心目中的形象和定位。公司應該定義自己的核心競爭力，了解目標客戶群體的需求并針對性地展開服務。同時，還應審視市場競爭對手的定位，找出差異化的機會。

　　2.品牌傳播

　　2.1建立統一的品牌形象

　　物業公司應該建立一個統一的品牌形象，包括公司標志、品牌色彩、標語等。這樣能夠提高品牌的辨識度和記憶度，加強客戶對品牌的認知和印象。

　　2.2.建立專業形象

　　物業公司應該塑造專業化的形象。通過培訓員工提升技能和知識，更好地服務客戶。建立一支專業的團隊是品牌提升的關鍵。

　　2.3.多渠道傳播

　　將品牌信息傳播給更多的`目標客戶群體，特別是通過線上和線下渠道的結合來傳播。線上渠道可以包括建立官方網站、社交媒體推廣、搜索引擎優化等;線下渠道可以包括參加展覽、贊助活動、發放宣傳品等。

　　2.4.口碑營銷

　　口碑營銷是提升物業品牌的重要方式。物業公司應該積極與客戶溝通，關注和回應客戶的反饋和意見。并鼓勵滿意客戶向其他人推薦。

　　3.品牌擴展

　　3.1.品牌產品化

　　物業公司可以擴展品牌產品線，開發具有獨特特色的物業服務。例如，提供定制化的物業管理方案、增值服務等，滿足不同客戶的需求。

　　3.2.品牌聯動

　　與其他行業相關的品牌進行聯動，可以提高公司的知名度和品牌價值。例如，與房地產開發商合作，在銷售樓盤中提供物業服務，從而將自己的品牌延伸到更廣闊的市場。

　　3.3.地域擴展

　　物業公司可以憑借自己的品牌優勢和專業服務，擴展業務到更多地區和城市。但在擴展過程中要注意保持一貫的服務質量和品牌形象。

　　4.客戶關系管理

　　建立良好的客戶關系管理系統可以幫助企業更好地了解客戶需求，提高企業的客戶滿意度和忠誠度。

　　4.1.客戶細分

　　將客戶按照不同的需求和行為習慣進行細分，制定相應的服務策略，提供個性化的服務。

　　4.2.客戶反饋

　　定期進行客戶滿意度調查，了解客戶的需求和反饋，并及時回應和解決客戶問題。

　　4.3.售后服務

　　加強售后服務，為客戶提供及時、全面的服務支持，對客戶提出的訴求進行跟進和解決。

　　5.管理與監控

　　5.1.建立品牌管理團隊

　　建立專門的品牌管理團隊，負責品牌策劃、宣傳、傳播和監控工作，確保品牌策略的順利實施。

　　5.2.建立品牌監控系統

　　制定品牌監控指標，定期對品牌形象、知名度、口碑等進行監測和評估，及時調整品牌策略。

　　5.3.建立品牌價值評估機制

　　評估公司品牌的價值，包括資產價值、市場價值、潛在價值等，為公司未來的發展提供參考依據。

　　綜上所述，物業品牌提升方案需要從品牌定位、傳播、擴展、客戶關系管理和管理與監控等多個方面入手，全面提升物業公司的品牌價值和市場競爭力。

物業管理方案8

　　20xx年，在xx和xx的直接領導和大力支持下，我公司圍繞“依托x、開拓發展、做大做強”的發展思路，創新工作模式，強化內部管理，外樹公司形象，努力適應新形勢下對物業管理工作的發展要求，在強調“服務上層次、管理上臺階”的基礎上，通過全體員工的共同努力，較好地完成了全年各項工作任務。截至12月底，我公司共實現收入xx萬，總體實現收支平衡并略有盈余，基本走上了自主經營的發展軌道。現將我公司20xx年主要工作總結如下：

　　一、xx工作任務完成情況

　　(一)以物業管理和工程維修為重點，全力完成xx和xx交辦的各項中心工作任務

　　在物業管理方面，我公司順利完成了各小區及辦公大樓的物業管理工作，此外，受xx委托，我公司負責了xx臨時停車場經營管理工作，取得了良好的社會效益，圓滿完成上級交付的任務。在物業工程維修方面，我公司完成了裝修工程9項，各小區房屋維修共387套，其他各小區零星維修改造工程13項，進一步改善了辦公大樓的辦公環境和各小區的生活居住環境，確保各項工作的順利推進。統計數據表明，我公司共投入工程維修費用679.49萬元，是去年的兩倍多。

　　(二)完善各項規章制度，建立健全內部管理機制，進一步深化企業管理體制改革

　　20xx年是我司轉變業務職能和下屬公司合并重組的關鍵年，我公司敢于迎接挑戰，主動把握機遇，在加強物業管理和內部管理上做文章，按照現代企業制度的標準和要求深化管理體制改革。我們經過對目前形式的認真分析和準確定位，轉變以前僅對安置小區做好日常維護管理的單一工作模式和發展思路，把擴大服務范圍、提高物業管理水平、參與市場競爭，主動開拓城市公共物業管理市場作為今后可持續性發展道路，為此，我們建立健全了一系列適應公司自身發展需要和市場競爭需求的規章制度，如《物品采購暫行規定》、《廢舊物資管理規定》、《加班制度》、《維修工程監管工作規定》、《小區管理目標責任考核表》(包括辦公內務、安全防范、車輛管理、機電設備、綠化衛生、住戶投訴、裝修維修等方面)、《物業管理有償服務規定》等，為公司發展的規范化和可持續化奠定了基礎。

　　同時，本著開源節流、多勞多得、提高小區管理服務水平的原則，在我公司管理的各小區內建立并推行了經營目標責任制和管理目標責任制，對小區進行年度經濟指標與服務指標的考評。實踐證明，該項制度不但減少了業務成本，增加了公司的經營收入(見下表1)，而且激發了服務中心全體員工的積極性，提高了他們的工作能力和效率，進一步明確了小區服務中的責、權、利，保證小區物業管理的良性、高效運作。此外，我公司還統一規范了各小區服務人員的服飾，加強禮儀培訓，公司的對外形象煥然一新;推行了保安人員星級考核制度，為建立更優秀、精干的保安隊伍奠定了基礎。

　　表(略)

　　同時，我們清醒的認識到制度建設的關鍵在于落實，因此，我公司不斷加大檢查和執行力度，發現問題不回避，及時糾正，確保各項工作有計劃、有依據、有落實地穩步展開。

　　(三)加強企業文化建設，構建環境整潔、管理有序的和諧小區，打造悅華物業品牌

　　為加強企業本部和服務社區的文化建設，創建了公司網頁，為住戶與公司更好的交流提供了便捷的互動平臺;不斷豐富公司季刊內容，已嘗試在小區內向住戶派發，加強公司的品牌宣傳，使住戶能更好的了解我公司的各項業務，增加了他們的認同度和信賴度;結合各小區的實際情況，舉辦了各種類型的社區文化活動，累計投入6.5萬活動資金，與去年同比增長了333.33%，增強了與住戶互動和溝通，其中較為大型的活動是x花園“xx大賽”及x小區xx運動會，取得圓滿成功，在住戶中引起了強烈反響，得到了他們的大力支持。此外，我公司還投入大量人力、物力在x花園重新裝修了文化娛樂活動中心并投入使用，為小區居民提供了良好的休閑娛樂環境，為構建和諧小區創造了條件。

　　(四)參與市場競爭，積極拓展公司業務

　　我公司于接手大樓的后勤工作，經過幾個月的努力，對飯堂部分設備設施進行了維修，完善了各崗位分工，做好設備設施的維修及辦的保潔工作，并全面開展了對大樓機電設備的保養工作，為x良好的工作環境和后勤服務提供了有力保障。

　　我公司把通過ISO質量認證的審核作為奮斗目標，通過多種形式做好品牌宣傳，以x停車場項目為契機，進一步向外界展示了公司的形象。我公司承接x停車場經營管理工作，投入大量人力物力，并加強了基礎設施的投入。期間，停車場累計停放約30000車次，總收入約x萬元。由于我公司管理工作到位，車場管理井然有序，既無堵車現象發生，沒有發生任何事故和投訴事件，同時也取得了良好的社會效益，圓滿完成上級交付的任務，為今后拓展公司業務，打造xx公共物業管理品牌積累了寶貴的經驗。

　　(五)加強員工隊伍建設和人力資源儲備，構建團結共進團隊

　　在員工隊伍建設方面，公司一方面嚴格管理，對不能勝任本職工作的人員堅決進行撤換;另一方面，開展人性化管理，合理進行崗位調整，營造良好的工作氛圍。我們通過與xxx學院共同建立校企合作關系，建立“xxx學院實習基地”，為公司進一步發展儲備了人力資源;安排員工參加多種培訓，提高公司工作人員的業務能力和綜合素質。

　　我公司重視團隊建設，一方面通過各種活動讓員工感受到大家庭的溫暖，例如，中秋節組織遠離家鄉的員工聚餐，并舉行文體活動;另一方面，讓員工認識團隊價值，將自身利益和發展與公司的興衰相關聯，促使全體員工形成一支富有戰斗力的和諧共進團隊，以滿足公司不斷變革創新和成長發展的需要。

　　(六)強化安全意識，建立安全責任關聯制度，始終把安全生產作為一切工作的根本

　　確保服務社區住戶的.人身和財產安全是物業管理工作的基本要求，也是至關重要的工作內容。為此，公司一方面非常注重提高全體員工的安全服務知識和安全防范技能，對全體員工進行經常性的安全生產教育，并適時舉辦安全生產知識培訓和防火安全練兵活動;另一方面，建立安全責任關聯制度，將安全生產與相關責任人的收入和責任擔保掛鉤，明確一旦出現安全事故，相關責任人應承擔的安全責任和經濟責任，確保為小區創建安定的居住生活環境。20xx年，我公司管理的各小區沒有發生一起因公司職工瀆職引發的安全生產事故。

　　(七)加強紀律教育，扎實推進黨風廉政建設和精神文明建設

　　我公司結合實際情況，組織黨員、干部開展反腐倡廉、重溫新黨章學習活動，參加七月紀律教育月學習動員大會、聽報告、觀看錄像，還組織大家學習反腐倡廉的文章，重溫新黨章，牢固樹立社會主義榮辱觀。我公司根據工作業務需要，將學習人員的范圍擴大到小區服務中心，以“八榮八恥”為主題，組織員工進行學習心得的交流討論。對全體黨員干部及各部門負責人開展治理商業賄賂專項工作和紀律教育學習，進行了自查自糾工作，針對存在的與可能發生的問題進行了討論、分析，制定整改措施，落實整改責任。今年，我公司實現所有經濟類合同或協議的簽訂實行雙經辦人制度，確保合同的公平、公正。經過整改，公司內部加強了廉政建設工作，提高了干部職工的職業道德素質，在我公司的物業管理工作中不斷涌現好人好事，受到住戶好評。

　　二、存在的主要問題及難點

　　一是物業管理員工隊伍文化程度不高，整體素質相對偏低;再加上小區管理人員和保安隊伍變動相對頻繁，他們一方面對新環境不能及時適應，溝通協調不足，另一方面大多沒有接受比較專業的物業管理技能培訓，工作能力欠缺，導致工作效率較低。

　　二是我公司各項管理與考評制度仍有待于在實踐中不斷改進，企業文化與社區文化建設處于起步階段，缺乏經驗，仍然需要不斷探索和總結經驗。

　　三是由于體制等各種客觀原因，企業的激勵制度不完善，對企業持續發展有一定的限制。

　　三、20xx年工作計劃與思路

　　20xx年，我公司將繼續以科學發展觀和黨的十五屆六中全會提出的構建和諧社會為指導思想，一方面認真完成xx和xx交給我公司的各項工作任務，另一方面，繼續加強公司自身的各項制度建設，進一步拓展業務范圍，提高服務質量，創建有信譽、有實力的物業管理品牌。

　　(一)進一步創新工作機制，內強管理，外拓業務，使公司的發展再上一個新臺階

　　經過這幾年的努力和發展，以及市建委和辦黨委的大力支持，我公司各項工作不斷規范，業務范圍進一步擴大，20xx年我們將進一步創新完善工作機制和管理模式，進一步強化內部管理水平，繼續鞏固及完善現有各項制度，深化內部機制改革，試行定員定崗定酬及費用包干制度，繼續實行小區經營目標責任制及管理目標責任制，向管理要效益;依托城建，充分發揮自身優勢，希望能在繼續做好每年交易會車管工作的基礎上，把進一步開拓物業管理新市場當作一項重點工作來抓，促使公司的發展狀況和經濟狀況有明顯好轉。

　　(二)加強企業和社區文化建設，打造xx物業品牌

　　我公司在完成中心工作任務的基礎上，20xx年繼續將重點放在企業文化與社區文化的建設上，繼續完善公司的網頁、季刊，努力搞好小區的社區活動，把深入拓展企業文化與社區文化的建設作為我公司拓展服務深度與提升服務質量的突破點，繼續推進黨風廉政建設和精神文明建設工作，不斷加強小區的物業管理工作，提升市場競爭力。

　　(三)加強人力資源的培養與人才隊伍建設

　　要加強培訓和學習力度，以提高其業務素質和整體管理水平;加強對高技術、高能力人才的引進，并通過培訓挖掘內部技術潛能，發現、培養和儲備技術人才。通過與xx學院校企共建物業管理專業實習基地，選拔優秀畢業生，加強人才隊伍建設。

物業管理方案9

　　一、指導思想：

　　通過開展創建活動，進一步提高管理水平，提升服務質量。

　　二、時間安排：

　　第一階段：宣傳動員、學習提高、組織落實階段，2月17—3月31日

　　第二階段：自檢互查、收集資料、階段，4月1—4月20日

　　第三階段：整改提高、迎接初檢、充實完善階段，4月21—5月25日

　　第四階段：準備區迎檢方案，并提出第五次整改計劃，5月26—7月5日

　　第五階段：請市小區辦、物業處專家指導創市優，7月1—7月30日

　　第六階段：召開專題會議準備創優迎檢工作，8月1—9月30日

　　三、組織體系：

　　成立創建領導小組和工作小組：創建領導小組負責部署和組織開展創建工作，統籌安排，協調一致，創建達標，工作小組負責執行實施。

　　創優領導組

　　組長：xxx

　　副組長：xxx

　　創優工作組

　　組長：xxx

　　副組長：xxx

　　組員：xxx

　　四、創建工作小組人員分工：

　　項目組：xxx

　　資料組：xxx

　　檔案負責人：xxx

　　負責企業的資料收集、管理規程的'整理、迎檢資料的編寫和相關培訓。

　　協助創優資料的整理、裝訂、打印等

　　環境組：閃志明、歐洪武、xxx山、曹雪、任雅靜、何湘贛、韓青青、劉佳

　　檔案負責人：xxx

　　經營部場所的環境及相關資料的整理。監管日常事務相關資料整理和收集。

　　裝修及樓宇外觀。小區清潔、綠化的環境及相關資料的整理。

　　設備組：xxx

　　檔案負責人：xxx

　　負責物業建筑資料、機電設施、設備資料的整理和收集。

　　負責小區機電設施、設備正常運轉、維修及二次供水清洗、消毒工作及相關資料整理財務及電子文件組、王振君、王振君、電子文件及財務相關資料整理。

　　檔案負責人：xxx

　　安全組：xxx

　　檔案負責人：xxx

　　負責小區日常安全護衛工作、培訓及相關資料的整理，協助完成其它工作。

物業管理方案10

　　一、明確工作任務，規范安全管理

　　1．明確工作責任。按照“黨政同責，一崗雙責，失職追責”、“管行業必須管安全，管業務必須管安全”的原則，層層簽訂《安全工作目標責任書》；全面貫徹落實《中小學校崗位安全工作指南》，做到職責分明，責任到人，切實建立起學校安全管理責任體系。

　　2．加強例會制度。學校每月召開安全管理工作例會，掌握情況、分析形勢、研究對策。針對發現的安全隱患，能解決的及時研究解決；一時解決不了的，制定整改計劃，序時推進整改，直至徹底解決。

　　3．強化排查整治。采取綜合檢查與單項檢查相結合、學校自查與教育局督查相結合的方式，實現安全檢查全覆蓋，安全隱患零容忍，排查整治過程實行痕跡化管理，保證有跡可循，確保排查整治到位。

　　4．實行臺帳管理。學校對重要部位實行每日檢查制度，并及時記錄時間及發現隱患和整改情況。嚴格執行“隱患排查-建立臺賬-落實整改-復查銷號”的管理制度，確保開展隱患整改到位。

　　5．完善聯防機制。完善學校安全聯防機制，努力實現校園周邊綜合治理工作常態化、制度化。協調相關部門適時開展校園周邊隱患排查整治活動，有效解決校園周邊交通、網吧、流動飲食攤點等方面存在的問題。

　　6．強化責任追究。堅持事前追究制度，凡發現存在安全隱患、防范措施不力的學校，責令限期整改，逾期整改不到位的，對主要領導及分管領導進行約談。凡發生安全責任事故，堅持“四不放過”和“依法依規、實事求是、注重實效”的原則，嚴肅追究相關責任人員的責任。

　　二、加大排查力度，切實消除安全隱患

　　7．加強消防管理。鞏固“四個能力”(檢查消除火災隱患能力、組織撲救初起火災能力、組織人員疏散逃生能力、消防宣傳教育培訓能力)建設成果，提升學校消防安全水平。嚴格執行消防安全制度，打牢消防安全基礎，樹立“隱患就是事故”意識。落實校園消防安全檢測規定，做到滅火設施、器材和消防標識配備齊全。保持校內疏散通道、安全出口和消防車道暢通。

　　8．加強校車管理。加大校車安全工作領導責任、安全管理責任落實力度。完善校車檔案，并有校車、駕駛員和隨車照管員安全管理制度，學生日常乘車要有記錄；嚴格規定校車駕駛人員的資格條件，對校車駕駛人員定期進行安全培訓。加強乘車學生安全管理和安全教育，每學期至少組織一次校車突發事件應急演練。堅決打擊非法營運“黑校車”，杜絕違規和存在隱患的車輛駛出校門、駛入路面，切實打牢校車運行安全基礎。

　　9．加強治安管理。學校落實門衛管理制度，實行24小時封閉式管理，嚴禁外來人員、車輛進入校園。加大管制刀具和危險器械管理。各學校主動爭取屬地派出所合作與支持，加大對管制刀具、有毒有害、易燃易爆等危險品的排查管理力度。嚴格執行日巡查制度，嚴禁各類危險器械進校園。

　　10．加強食品安全管理。嚴格按照國家、省、市相關規定，做好學校食堂的原材料采購、加工、銷售、餐具清洗消毒、每餐留樣等工作。定期對飲用水進行檢測。強化從業人員的衛生知識培訓，做到從業人員持證上崗。中小學和幼兒園在廚房、配餐間、操作間等安裝監控攝像裝置，實現食品制作實時監控。

　　11．加強宿舍管理。學校要嚴格落實管理人員值班值宿制度、領導帶班值班制度和巡查檢查制度。杜絕學生無故曠寢、外人留宿、宿舍內使用明火、存放危禁物品等現象。特別要注重完善和強化對女生宿舍的管理。嚴禁夜間鎖閉宿舍應急疏散門。

　　12．嚴防踩踏事故。各校要周密安排、精心組織各項大型活動，堅持放學時段教師引導疏散學生制度，建立課間防踩踏崗位責任制，加強教育引導，杜絕學生踩踏事故發生。

　　13.開展校園欺凌與暴力專項治理。學校應主動邀請公安、司法等相關部門到校開展以防范校園欺凌為主題的法制講座，并組織廣大師生認真學習校園欺凌事件預防和處理的相關法規、政策和措施，明確相關崗位教職員工預防和處理校園欺凌事件的職責，進一步增強預防校園欺凌工作的針對性與實效性。

　　14.加強疫情防控。嚴格執行師生教職工因病缺席登記報告跟蹤制度、重點場所消殺通風制度、個人衛生清潔制度、學校健康管理制度、食品衛生安全制度、物質儲備等制度），做到措施到位，責任到位，物資到位。

　　15.全面排查校園周邊小餐桌、小公寓情況，會同市監等部門做好規范、清理和整改工作。

　　三、加強教育培訓，強化安全意識

　　16．抓好安全教育。在安全月、防災減災日、119消防宣傳日特定節假日等特殊時期開展系列安全教育活動。根據季節特點，適時對學生進行以防火、防震、防雷、防電、防溺水、防欺凌、防交通事故、防食物中毒、防一氧化碳中毒等為主要內容的安全知識教育，使學生掌握必要的'自我防范常識，提高自我保護能力。中小學校每學期學生安全課不少于8課時，每月至少組織一次應急疏散演練，幼兒園每季度至少組織一次應急疏散演練，提高學生的逃生自救能力。

　　17．抓好業務培訓。教育局校安辦組織學校領導和安全管理人員的專業學習和培訓，特別要組織好新的《中華人民共和國安全生產法》的學習，進一步提高工作能力。學校要做好教職工的安全知識培訓和食堂從業人員相關專業培訓，提高全員的安全意識和知識水平。

　　18．抓好遵紀守法教育。充分發揮法制副校長的作用，采取學生喜聞樂見的形式教育學生遵守學校紀律，遵守國家法律，增強法制觀念，養成遵紀守法的良好習慣，自覺抵制各種違法行為。

　　四、夯實工作基礎，提高應急處置能力

　　19．加強檔案管理建設。重視安全檔案建設，提高檔案管理水平。按照創建“平安校園”的標準要求，進一步規范各類檔案資料的收存、歸檔工作，做到數據準、情況清、信息明、材料全。

　　20．加強人防、物防、技防建設。

　　（1）全市各校專職保安配備達到100%。

　　（2）校園封閉化管理100%，按校門前配備硬質防沖撞設施。

　　（3）校園警務室警務裝備和防護裝備全部達到標準要求。

　　（4）“一鍵式報警”裝置處于良好狀態并與公安部門聯網，從業人員會使用和解除“一鍵式報警”設置。

物業管理方案11

　　一、計劃目標管理

　　按恒基綠城物業制定的各項管理指標和創優方案，恒基綠城管理處各職能管理人員明確責任，授予權利，在實際過程中抓好權限下放和自我控制及實施過程中的檢查和控制，并將目標實施的各項進展情況、存在問題及時用圖表和文字表述出來，實現目標動態控制，進行目標成果評價，確定成果和考績，并與個人利益待遇相結合。

　　二、協調管理

　　運用協調管理的方法，解決在管理服務過程中經常發生的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與業主之間的矛盾和沖突。

　　——行政促動力，以行政職務權利為依托，以行政命令為基本形式，以獎罰為后盾的強制性促動力。

　　——競爭促動力，運用競爭手段促使相關方面關系的協調，如通過競爭，以先進帶動后進，共同完成任務。

　　——輿論促動力，因勢利導利用輿論達到協調的目的`

　　——管理者的凝聚力，具體情況為領導者或一名管理人員對員工的吸引力、影響力，這將是本區今后促進日常物業管理工作協調的核心力量。

　　三、督導管理

　　管理處擬采用恒基綠城物業管理成熟的督導管理模式，對各職能部門實施指揮和指導管理。

　　——經濟管理，通過制定員工崗位和工作成績的工資制度，調動員工積極性。 ——法規管理，制定一套完整的規章制度和工作程序，以此規范員工言行，提高工作質量和工作效率。

　　——宣傳教育，通過各種宣傳教育手段培養員工的敬業精神，職業道德；加強員工培訓，不斷提高員工自身素質和工作水平。

　　（二）、激勵機制

　　激勵機制是激勵活動要素在進行過程中相互聯系、相互作用、相互制約及激勵效果之間內在聯系的綜合機能，其作用旨在提高“內聚力”。

　　——實施日常管理目標責任制，增強管理層的工作主動性，按“國優”標準制定各項管理指標，嚴格作好各項工，作明確獎罰。

　　——實施獎金、破格晉級制度，調動全員工作熱情。管理處員工實施獎懲制度，獎金標準與工作表現和業績掛鉤，并可根據具體情況，對先進給予破格晉升，以形成競爭激勵機制，提高員工積極性。

　　——依法管理，管教結合，融情于管。管理處依法與員工簽定勞務合同，關心員工生活，幫助其解決家庭困難，使其無后顧之憂，保持良好的工作情緒，給業主提供優質服務。

　　（三）、監督機制

　　監督機制是實現物業管理各項工作順利開展的必要外在約束條件，防止或糾正工作中出現的偏差，保證小區管理機構及其工作人員依法辦事。 ——管理者對機構內部工作人員進行監督。

　　——業主對管理機構及工作人員進行廣泛監督，形成多方面綜合監督體系。

　　——通過信息反饋等各種手段，實現監督管理的閉環機制，保證恒基綠城x物業管理監督機制的有效實現。

　　（四）、自我約束機制

　　——經濟利益促動自我約束機制，充分利用經濟措施去誘發管理對象、對利益敏感的動機，由這種動機去對行為作自我約束。

　　——目標結構與責任相聯系的促進機制，將管理目標層層分解到個人以后，由分層次的子目標之間相互聯系而形成的促動機制。

　　——權利鏈條相互制約機制，建立管理對象之間相互制約的權利鏈條，形成相關機構、相關員工相互制約的自我約束機制。

　　（五）信息反饋及控制機制

　　信息反饋渠道：

　　信息反饋控制方式：

　　（1）中央智能監控中心通過投訴電話、閉路電視、各專業組配備的無線對講機等現代工具，及時反饋住宅區每個區域發生的任何情況。

　　（2）通過嚴格的崗位責任制和完善的管理規章制度，實行規范化運作。

　　（3）流暢嚴密的運作流程，一環緊扣一環，一環監督一環。

　　（4）管理處主任、管理員的每月（日）檢查，通過總結評比獲取反饋信息。

　　（5）通過反饋信息的總評比，及時發現管理服務上的缺點、盲點，以便改進工作，提高服務質量。

　　（六）量化管理及標準化運作

　　1、量化管理

　　（1）每年根據ISO9001質量方針和總公司下達的任務，確定年度質量目標，對業主、客戶滿意率、機電設備運作完好率、消防隱患處理率等做出量化要求。

　　（2）實行目標經營管理責任制，對管理處管理目標進行細化和量化，做出具體要求。

　　（3）管理處對全體員工培訓指標進行量化，確定培訓課程、內容及課時。

　　（4）年度考核量化，年度崗位輪換率10%，采取末位淘汰制。

　　（5）財務運作量化，制定詳細的年度財務預算方案，對管理處各項目采取計劃控制成本的財務指標量化管理，提高效益。

　　2.運作標準化管理

　　（1）貫徹公司企業文化，包括企業精神、經營管理理念和發展目標。

　　（2）貫徹公司ISO9001物業管理質量體系，嚴格按照管理規程和操作要求運行。

　　（3）運用公司《員工手冊》，規范管理處員工的行為，提倡專業、規范、文明的行為表率。

　　（4）發揮公司計算機管理系統的作用，提高物業管理工作效率。

　　（5）實施公司企業形象系統。

　　四、人員的配備

　　管理處人員配備1、項目經理1人

　　2、辦公室主任：1人

　　3、客服：2人

　　4、樓道主管1人，樓管員3人，

　　5、保潔工：6人

　　6、綠化工：2人

　　7、保安隊長：1人

　　8、保安人員：8人

　　9、工程部：3人

　　10、靈活機動人員：2人

物業管理方案12

　　一、指導思想

　　以《省物業管理條例》和《市建立禮貌滿意城市實施辦法》為依據，在鞏固禮貌建立各項成果的基礎上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路，深入開展我區社區物業化服務工作。建立健全全區社區物業化服務體系，有效提升居民對社區管理和服務的滿意度。

　　二、服務范圍

　　社區物業服務要以社區公共部分的管理和服務為重點，以完善社區功能、提升管理水平為目標，包括以下幾個方面：

　　（一）公共秩序管理。加強對轄區內的流動攤擔、店外經營、車輛停放的規范管理。

　　（二）公共環境衛生維護。做好社區轄區范圍內（維護作業標段以外）公共場所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務等工作。

　　（三）公共安全防范。協助管理轄區內公共秩序的同時，搞好轄區內的治安巡查。

　　（五）公共綠化維護。做好轄區內公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補栽補種等綠化養護工作。

　　（六）其他。其他需要協調解決的物業服務項目。

　　三、基本原則

　　（一）居民自治的原則。物業服務是社區服務的重要組成部分，要參照《物業管理條例》，在居民自治與政府引導的基礎上，充分聽取居民意見，通過無償或低償服務以及非贏利性經營，優化整合資源配置，逐步理順和規范物業服務各主體之間的關系，創新社區物業服務新機制，力求解決人民群眾最關心、最直接、最現實的利益問題。

　　（二）因地制宜的原則。充分發揮街道和社區在推進社區物業服務工作中的主導作用，根據各個社區的實際狀況，制定包括費用收取和服務項目在內的社區物業服務章程，并按章程具體實施，不斷促進社區建設與物業服務的協調發展。在不同社區或同一社區的'不同小區、樓盤之間，可采用多種模式進行分類分層次管理。

　　（三）便民利民的原則。要將推進社區物業化服務作為為民辦事的一項德政工程、民心工程，通過推行社區物業化服務，建立健全社區市容衛生維護體系、社區治安保障體系、4050人員就業體系和居民生活服務體系，在凈化市容的同時，努力擴大社區就業，提高服務水平，提升市民對社區環境的滿意度。

　　四、工作任務

　　按照禮貌建立的標準和數字化城市管理的要求，把我區農民安置小區和破產企業宿舍區納入社區物業服務推行計劃。今年實施的10個社區（小區）是:觀沙嶺街道金嶺農民安置小區、觀沙嶺街道黃泥塘農民安置小區、咸嘉湖街道白鶴嘴社區安塑小區、咸嘉湖街道荷葉塘社區麗臣小區、西湖街道裕民農民安置小區南片、西湖街道裕民農民安置小區北片、望岳街道道坡農民安置小區、望岳街道上堆坊農民安置小區、岳麓街道洋海塘農民安置小區東片、岳麓街道洋海塘農民安置小區西片。

　　五、工作思路

　　在推進社區物業化服務工作中，確定“三先三后”的工作思路。

　　（一）先整治后管理。按照“整治在先，管理長效”的原則，對先期實施物業化服務的社區進行“牛皮癬”、綠化設施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設施的專項整治，再通過物業化服務的實施對其進行長效管理。

　　（二）先宣傳后實施。通過廣泛深入的宣傳動員，加深居民對社區物業化的了解，取得居民對社區實行物業化管理的理解與支持，為后續工作營造良好的群眾氛圍。

　　（三）先服務后收費。根據社區居民中失地農民、破產企業下崗職工較多，人均收入較低的現狀，實行“先服務后收費”低償服務原則，先帶給優質的服務，讓社區居民切實感受到實施物業服務所帶來的好處，再收取必須的服務費，保證物業服務的正常運轉。

　　六、組織領導

　　成立全區社區物業化服務工作領導小組。

　　組長:

　　副組長:

　　辦公室主任：

　　辦公室副主任：

　　成員單位：區政府辦、區綜治辦、區發改局、區財政局、區城管局、區民政局、區住房城鄉建設局、區工商分局、區市政公司、區園林公司、區環衛公司及各街道辦事處。

　　各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區物業化服務的組織機構。

　　七、職責分工

　　區政府辦：負責協調解決企業辦社會職能分離的歷史遺留問題；

　　區綜治辦：負責指導和支持做好治安防控工作；

　　區發改局：負責指導確定社區物業服務收費標準；

　　區財政局：負責社區物業服務的經費統籌工作；

　　區城管局：負責牽頭組織協調和監督考核工作；

　　區民政局:協助做好特困、低保人員的就業工作；

　　區住房城鄉建設局：負責行業指導工作；

　　區工商分局：負責對成立物業服務公司的辦證和資質審批帶給支持；

　　區市政、園林和環衛公司：在社區專業維護上給予指導、支持和配合；

　　各街道辦事處：組織社區實施社區物業服務工作。

　　八、方法步驟

　　（一）準備階段

　　1、2月份對全區未實施物業服務的農民安置小區和破產企業宿舍區全面調查摸底，確定推行物業服務的社區（小區）名單。

　　2、3月上旬組織相關部門召開協調會，專題研究開放式居民社區推行物業化服務工作。

　　3、3月下旬組織召開工作部署會。

　　（二）實施階段

　　1、4月份對今年確定的物業化服務的社區，由街道統一組織，重點拆除違法建筑，改善治安，交通現狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設施，改善社區基本狀況，強化小巷、小區、小院、小店“四小”管理，辦好四件實事，重點解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環境不潔的問題，為實施社區物業化服務打下基礎。

　　2、5月上旬組織參觀，學習其他單位經驗做法。

　　3、5月下旬全力推進社區物業化服務工作。

　　（三）考核驗收階段

　　1、將開放式居民社區推行物業服務工作作為對街道全年績效考核的一項重要資料。

　　2、6月份組織相關社區進行交流講評。

　　3、8月份由區城管局牽頭，組織相關部門進行驗收，將以社區（小區）實施物業服務后臟亂現象是否得到根本改變，市容衛生是否得到顯著提升，周邊生活環境是否得到明顯改善為依據，社區物業服務模式是否可持續、社區居民群眾是否滿意為標準，對社區居民上門問卷調查，滿意度未到達85%以上的社區一律要求“補課”，不予驗收，扣除政府獎勵資金和相應的績效考核分值。

　　九、工作要求

　　（一）高度重視，充分認清推行社區物業化服務的重要好處

　　推行社區物業服務，是鞏固禮貌建立成果、建設人民滿意城市的基礎工程，是提升社區城市管理水平、改善宜居創業環境的民心工程。各街道和社區要高度重視，把它作為推進社區城市管理水平、建立禮貌城區的一個重要抓手。要召開班子會，專題研究和部署此項工作。要統一思想，充分認清開展好社區物業化服務是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區居民群眾生活質量的重要途徑，是加強社會治安、增強群眾安全感的重要手段，也是加快推進建設人民滿意城市的基本要求。

　　（二）充分準備，為全面實施社區物業化服務打下基礎

　　一是要有充分的思想準備。各街道要把搞好社區物業化服務，完成任務指標，作為今年一項重要工作去抓，要明確職責和標準，要克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發揮主觀能動性，把此項工作抓緊抓實，抓出成效。二是要搞好宣傳發動。要進行廣泛宣傳，努力爭取居民的認可和參與。要廣泛發動轄區內的民間組織、單位、團體和社區志愿者出資出力共同參與社區物業服務工作，最終實現服務和管理的常態化。三是要制定方案，落實職責。各街道要制定切實可行的工作實施方案，細化工作職責，要把職責落實到具體事、具體人身上，要有具體要求和質量標準。

　　（三）全力支持，為順利實施社區物業化服務帶給保障

　　一是人員要落實。各街道和部門要明確專人抓此項工作，確定專責。二是經費要保證。每個實施物業服務的社區（小區）明確經費10萬元，區和街道各安排5萬元。區和街道先期各拿2萬元，作為啟動經費，保證社區物業化服務前期工作的正常、快速運行，驗收合格后，全部經費到位。要動員廣大社區居民用心參與社區物業管理，自覺繳納相應費用，并使之逐步成為社區物業管理主要經費來源。三是合力要構成。要努力構成齊抓共促的機制，牽涉到的各種專業問題各部門要通力協作，給予足夠的支持。

物業管理方案13

　　為了貫徹執行《重慶市物業管理條例》，規范我辦物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善社區居民的生活和工作環境，現結合我辦實際，制定物業管理工作實施方案。

　　一、組織領導

　　xxx等。

　　領導小組下設辦公室在社區服務中心，xxx兼任辦公室主任。

　　主要職責：負責指導各社區居委會劃分物業管理小區，抓好試點，協調幫忙社區居委會解決有關問題，各社區要成立社區服務站，作為社區基層的物業管理協調機構。

　　二、規劃與目標

　　1、小區根據需要與合理原則，全辦城建規劃為176個物業管理小區，其中基礎條件較好的居民區（一類小區）x個；單位型居住區（二類小區）個；目前，各方面尚不具備條件的小區（三類小區）個。

　　印盒石社區17個，其中一類小區1個，二類小區12個，三類小區4個。

　　觀音巖社區19個，其中一類小區4個，二類小區5個，三類小區10個。

　　萬安社區31個，其中一類小區2個，二類小區8個，三類小區21個。

　　石峰村1個，其中一類小區個，二類小區個，三類小區1個。

　　太平社區30個，其中一類小區5個，二類小區9個，三類小區16個。

　　大河溝社區20個，其中一類小區3個，二類小區3個，三類小區4個。

　　搭馬橋社區29個，其中一類小區個，二類小區8個，三類小區21個。

　　袁家墩社區21個，其中一類小區4個，二類小區6個，三類小區11個。

　　牌樓社區8個，其中一類小區2個，二類小區4個，三類小區2個。

　　2、工作目標。

　　社區物業管理工作是城市管理工作的重要基礎，直接關系到居民的切利益和社會的穩定與發展，加強社區物業管理有利于提高城市管理水平和改善居住環境，并且對于我區創立國家衛生城市、禮貌城市和一流人居環境具有重要意義。我辦物業管理工作的目標是：加大物業管理工作的宣傳力度，讓社區居民充分認識到物業管理工作的重要意義，取得理解和支持；在轄區物業管理小區逐個召開業主大會，成立業主委員會，力爭在20xx年底，逐步實現規范化的物業管理，以全面提升城市管理水平。

　　三、實施步驟

　　1、制定方案（20xx年8月1日——8月30日。組織街、居工作人員對社區居民住宅進行摸底調查，研究討論，在征求有關單位和社區居民意見的基礎上，劃定物業管理小區、制定社區物業管理實施方案。

　　2、宣傳部署（20xx年9月1日——9月30日）。對社區物業管理工作動員部署。運用墻報、、專欄等形式加大物業管理工作的宣傳力度，使社區居民充分認識實行物業管理工作的必要性和意義，以及給群眾帶來的切身利益。

　　3、抓好試點（20xx年10月1日——10月30日）。確定大河溝社區、牌樓社區、太平社區為物業管理的試點社區。

　　推廣（20xx年11月1日——11月30日）。總結試點工作在各社區加以推廣，試點中的.問題和不足之處加以修正和改善，在具體實施過程中搞好分類督促指導，推進（重慶市物業管理條例）在我辦的全面落實。

　　四、主要

　　1、物業管理領導小組每月召開一次會議，學習上級有關文件和會議精神，分析進度，查擺問題，研究部署階段性工作等。

　　2、建立街、居二級目標管理職責制。街道和社區居委會主要領導是落實物業管理的第一職責人，對社區物業管理工作做到親自規劃部署，經常了解情景，進取協調解決問題，確保全辦物業管理工作有有步驟地推進。

　　3、強化考評，嚴肅紀律。街道將定期或不定期地對各社區居委會對推進物業管理工作的情景進行督促檢查和評比，對物管工作落實好的社區和表現突出的個人，年終進行表彰。對群眾反映強烈，不認真宣傳條例，不主動劃定物業管理區域，不進取支持業主成立業主委員會或配合有關部門推進物業管理工作的單位，要及時督導，責令限期改正，典型的要予以通報批評或組織處理。

物業管理方案14

　　20xx年上半年，在開發區管會及總公司的支持和領導下，到目前為止我們已完成營業收入230萬元。20xx年下半年，我們將繼續保持上半年的良好發展勢頭，響應市政府振興徐州老工業基地的號召，進一步加業務投入，爭取引進更多的工程項目，重點開拓物業管理業務。同時還要找問題、找差距、找不足，為此，我們制定我公司20xx下半年的工作計劃：

　　一、總的工作目標：

　　1、穩抓環衛，提高道路保潔質量，確保開發區環境衛生在全市。

　　2、發展綠化，確保完成開發區下達的綠化養護及綠化保潔任務。

　　3、積極拓展其他工程業務，提高經濟效益。

　　4、確保安全生產，加強安全意識，尤其是保證車輛行駛安全及道路保潔工人人身安全。

　　5、提高全體干部員工的服務意識和服務理念。

　　6、維護職工的合法利益，提高職工福利待遇，確保職工隊伍的穩定。

　　7、力爭完成全年營業收入520萬元，創利稅20萬元。

　　8、積極拓展物業管理新業務，擬承接高鐵國際商務區一體化物業管理。

　　二、具體措施：

　　1、加強學習，統一思想認識，提高全體干部員工為開發區建設和發展服務的意識。將開發區的新形勢、新發展、新變化傳達給個職工，激發職工的'工作熱情。

　　2、加強職工業務技能培訓。尤其是物業管理人員，分管理人員、維修人員、秩序維護員（保安）、保潔員等不同部門、不同工種要定期進行物業管理知識、專業技能訓練，定期進行消防知識培訓；對駕駛員定期進行安全思想教育。

　　3、繼續在各部門推行承包責任制，由部門負責人負責本部門內部的所有事務，部門負責人對公司經理負責。

　　1）公司擬正式成立監管科，隸屬于公司辦公室，向辦公室及公司總經理匯報工作。監管科于20年初成立試運行以來，對公司的各項工作都有了很的促進作用，但是監管力度仍然不夠，離公司領導對監管科的期許，還有比較的差距。公司擬于下半年正式成立監管科，加強對各部門的檢查考核，量化考核指標，每天考核兩次，不走過場，不搞形式主義，不怕得罪人，如實填寫日考核表，月底總結考核情況報辦公室，根據考核情況按公司獎懲制度進行獎懲。

　　2）對環境衛隊醞釀進行重。推行承包責任制，環衛隊實行隊長負責制，隊長簽定承包責任合同，全面負責環衛工作。同時計劃分路段進行承包，由監管科對各路段進行考核定獎懲；垃圾中轉站（車隊）實行隊長負責制，隊長簽訂承包責任合同，職責范圍包括垃圾中轉站、車隊、安全保衛、渣土辦；與駕駛員簽訂責任狀，明確駕駛員的責、權、利，進一步明確發生安全事故后公司和駕駛員各自所承擔的責任；對原垃圾站進行改造，新上壓縮機組一臺；強化服務功能，提高服務水平，加對企事業單位的服務力度，擬增加封閉式保潔車、吸糞車及灑水車各一輛；擬接管經七路垃圾中轉站。

　　2）辦公室加強內部管理，對公司各部門勞動紀律及業績的監督考核；負責倉庫、汽車等事項的綜合管理；組織經理辦公會及班組長會議，每月進行工作總結并制定下月工作計劃；安排監管科每天考核各部門工作；進一步加強物資采購、倉庫管理、用油管理，材料進出必須有領導簽字；油票由辦公室統一開具經總經理簽字后方可加油，并由辦公室安排專人隨同；汽車維修及購買配件由專人負責，辦公室統一安排。

　　3）綠化隊實行承包責任制，分管經理簽訂承包責任合同，負責綠化隊內部所有事務。在確保完成開發區下達的綠化帶養護及保潔任務的同時，積極拓展其他綠化工程業務。

　　4）繼續加物業管理力度。做好安全培訓及管理，定期對安保人員進行技能培訓、消防培訓，定期舉行技能競賽和消防演習；繼續加強科技創業園服務區的管理，對服務區食堂衛生及飯菜質量進行監督管理，確保宿舍樓住戶財產及人身安全，確保園區環境美觀，高標準高質量完成園區車棚建設；繼續做好怡園市民廣場窗口單位物業管理，擬申報廣場綠化工程為徐州市精品園林工程；承接清潔技術產業園綠化

　　4、開源節流，節約各項經費開支，加強財務審計力度，尤其勝程審計，提高公司的經濟效益。

　　5、加物業管理房租、水電費收費力度，確保費用及時回收。

　　6、公司工資分配體制。進一步提高臨聘人員工資待遇以及駕駛員工資制度，宗旨是使多勞者多得、少勞者少得、不勞者不得，盡可能使工資分配趨于合理化。

　　7、加強安全生產管理，進行安全知識培訓，包括保安職責教育、消防知識培訓、車輛行駛安全教育等，特別是行車安全管理，通過每周進行一次安全思想教育，強化駕駛員的安全意識。確保20年全年無安全責任事故。

　　8、嚴格執行獎懲制度，細化獎懲條例。做到獎優罰劣，使人人有壓力，人人有動力。

　　20年下半年，我們將以振興徐州老工業基地為契機，參與推進開發區二次創業，以秦常及各級領導的關心支持為動力，齊心協力，共謀發展，爭取超額完成全年經濟目標任務。

物業管理方案15

　　一、總體構想與管理模式

　　1、管理模式：校園后勤物業管理的管家。

　　2、質量控制ISO9001質量管理體系，ISO14001環境管理體系。

　　二、物業管理的服務內容與范圍

　　中小學物業管理服務涉及的基本要求，通用服務、教輔服務、監督與投訴的要求，在物業實踐中，物業服務與業主（或物業使用人）可根據實際情況，參照本標準選擇服務內容。

　　三、基本要求

　　1、服務機構

　　物業服務企業應根據具體情況和合同約定，設置相適應的物業服務機構，并符合以下要求：

　　——物業服務企業應具有符合建設部《物業服務企業資質管理辦法》的資質；

　　——設置相應的服務場所，在辦公樓、教學樓、學生公寓等重要場所內設立值班室；

　　——各類值班室布置規范、張貼“服務指南”，資料本、登記本齊全，配備滿足服務需要的設備設施；

　　——設置服務窗口或公開服務電話，應提供咨詢、繳費、報修、受理投訴等服務；

　　——采用信息化手段進行管理。

　　2、人員

　　物業服務機構人員應符合如下要求：

　　——具有良好的職業道德、身體健康；

　　——管理人員、專業技術操作人員按照國家有關規定取得物業從業人員資格證書或崗位證書；

　　——進駐物業服務點之后，針對實際情況物業服務企業應對所有上崗人員進行崗前培訓，合格后上崗；

　　——統一著裝，佩戴明顯標志，儀容儀表整潔，服務主動熱情，窗口服務人員宜使用普通話；

　　——辦公樓、教學樓、學生公寓值班室等區域內服務人員應熟悉并掌握職責管轄范圍內人員、物品情況，如實做好登記。

　　3、規章制度

　　物業服務企業應完善各項管理制度，主要包括：

　　——物業服務方案；

　　——各崗位職責、工作流程及服務標準；

　　——內部管理制度，如財務管理制度、節能管理制度等。

　　4、檔案

　　有較完善的物業服務檔案，至少應包括：

　　——技術檔案，包括物業竣工驗收檔案、物業權屬資料、物業承接查驗資料等；

　　——日常檔案，包括物業使用人資料、物業租賃檔案、裝修管理資料、應急事件處理檔案、安全管理檔案等。

　　四、房屋維修與保養服務

　　1、應提供24小時報修電話，登記報修記錄。

　　2、對教學樓、辦公樓、學生公寓樓等建筑物進行日常維修養護。

　　3、急修30分鐘內到達現場，并制定維修方案，及時維修，記錄規范齊全。

　　4、制定房屋及其附屬設施的年度大、中型維修計劃和日常維護保養計劃，經校方同意后，組織實施。

　　1.1 保持房屋及附屬設施正常使用功能，延長房屋使用壽命，其狀態應滿足以下要求：

　　——屋頂無積水、無滲漏；

　　——外墻裝飾層無空鼓、無裂縫、無風化、無脫落；

　　——陽臺、雨罩、梁等結構構件保護層無開裂；

　　——煙道及垃圾檢查井定期進行清挖，確保管道暢通。

　　五、設施設備運維與保養服務

　　（一）、綜合管理

　　1、制定設施設備維修保養計劃，重點設備（變壓器、鍋爐、水泵、冷暖設備等）應建立維修保養檔案。

　　2、設置24小時報修電話，報修記錄規范，配備專業人員，對學校電氣、弱電、給排水、暖通、升降設備、空調、鍋爐等公共設施設備進行維修、保養。

　　3、及時更新全校電力、供暖、供水、雨污水、通訊等地下管網圖，確保學校正常工作和教學秩序。

　　（二）、供配電設備

　　1、按要求對供配電設備進行周期檢查、保養，并登記記錄結果。

　　2、供配電設備發生異常或故障應及時報告，做好記錄，并協同排除異常或故障。

　　3、定期檢查維護應急供電系統，確保正常工作狀態。

　　（三）、給排水系統

　　1、按照規范定期對給排水系統進行維護、潤滑。

　　2、每天檢查一次污水泵、提升泵、排水泵、閥門等，曝氣風機、排水系統通暢，各種管道閥門完好，儀表顯示正確，無跑、冒、滴、漏。

　　3、定期對污水處理系統全面維護保養,作業人員應有相應的職業資格；系統無明顯異味和噪聲；污水排放達到GB 8978的要求。

　　4、中水按規程生產運行，同時做好運行記錄；中水水質達到有關標準要求；工作人員要有防護裝置；中水管道和設施設備要有明顯標識。

　　5、用戶末端的水壓及流量滿足使用要求。

　　6、每季度對樓宇排水總管進行檢查，定期對水泵、管道進行除銹油漆。

　　7、高層供水設備定期保養，確保水質無污染并符合規定的要求，生活飲用水水質應符合GB 5749的要求，涉及生活飲用水設施的.日常使用管理、清洗消毒人員的健康檢查、水質檢測的要求參照GB 17051執行。

　　8、定期對水泵、水質處理和消毒裝置及設備控制柜進行保養。

　　9、如遇供水單位限水、停水，應按規定時間通知校方，供水恢復后檢查閥門及水龍頭的關閉情況。

　　（四）、供暖系統

　　1、市政集中供暖及自行供暖的根據實際情況協助學校做好維護工作。

　　2、保證供暖鍋爐房、每年應對供暖鍋爐、熱交換器、水泵、電機、閥門、控制設備、供熱管網進行檢修，重要設備應建立檢修檔案。

　　3、供暖期間鍋爐房、交換站應做到24小時值守；供暖管網應每兩天檢查一次并保有記錄，減少管網跑水，日補水率每萬平方米應少于1噸。

　　4、在每個交換站所供區域建立不少于5個觀察點（或每萬平方米不少于一個監測點），每天統計，室內溫度達標率在97%以上。

　　（五）、避雷裝置

　　1、公寓樓、教學樓、機房等重要部位防靜電地板的接地可靠，對各樓層的鋼窗、鋼結構進行外觀檢查。

　　2、每月一次對變、配電室的設備的接地帶進行檢查；每季度對以上重要部位的配電柜及設備接地進行檢查。

　　3、保證所有機電設備、管道、構架等金屬物接地良好。

　　4、所有避雷設施完好，接地電阻應不大于4Ω，弱電設備接地電阻應不大于1Ω。

　　（六）、消防設施

　　1、疏散通道、安全出口、消防車道保持暢通，無堵塞、占用、鎖閉現象，嚴禁占用防火間距。

　　2、室內消火栓箱醒目、無遮擋，箱門應設置緊急開啟裝置，栓口、水槍、水帶齊全，使用正常。

　　3、室外消火栓、水泵接合器應完好，無損壞、埋壓、遮擋、圈占現象。

　　4、滅火器保險及噴嘴外觀良好，無損壞、無銹蝕，壓力表顯示在正常范圍內，應定期維修、檢測；

　　5、消防器材應設明顯標識，不應隨意挪用。

　　6、消防水池等消防儲水設施水量達到規定水位，冬季應有防凍措施。

　　7、自動消防設施運行正常；發生火災時，設施應能及時聯動，啟停均在消防控制室有信號反饋。

　　（七）、教學用課桌椅維修

　　1、制定課桌椅的維修制度，與校方溝通明確即時修理和學年大修計劃。

　　2、課桌椅的維修應在非教學時間。

　　3、不能現場維修的，維修期間提供備用桌椅。

　　六、公共秩序維護

　　（一）、安全防范

　　1、根據學校特點，制定安全防范措施，制定安全管理應急預案。

　　2、處理學校內各種突發事件，必要時疏散人員，及時匯報并做好記錄。

　　3、監督學校內裝修和建設項目的施工，裝修人員出入和裝修物料工具的出入登記。

　　4、在施工現場及危及人身安全區域設立明顯標志，禁止學生進入現場。

　　5、協助學校維護入、放學的秩序，不得將學生交與無關人員。

　　6、定期開展自我培訓，熟悉安全防范規程。

　　7、建立和公安及相關部門的聯動機制，對學校周圍的環境進行排查。

　　8、實行24小時專人值班和巡查，完善信息通報制度，確保信息暢通。巡查工作主要包括：

　　——巡查通道、公共場所等區域，做好防火防盜安全防范工作； ——檢查各種設備是否完好，協助記錄維修事項，如照明、漏水、漏氣等；

　　——查看停車場情況，防止車輛盜竊、丟失現象。

　　（二）、門崗服務

　　1、實行立崗服務，立崗姿勢端正，熱情回答詢問。

　　2、應做好人員出入管理工作，憑有效證件，如學生證、工作證，進出校園，無關人員禁止進入。

　　3、應確保學校出入口道路暢通。

　　4、對裝修施工人員登記辦卡，做到一人一卡。

　　5、監督物品進出學校，阻止易燃、易爆、劇毒等危險物品進入學校，按照物品放行工作程序做好轄區物品放行事宜。

　　6、引導機動車、非機動車有序停放，對外來機動車輛實行管制或臨時出入卡制度，并做好記錄。

　　七、消防安全管理

　　1、物業服務企業應與校方協議約定各自消防管理職責。

　　2、制定消防安全管理制度，確定消防安全管理人，明確專人維護、管理消防器材、消防設施。

　　3、按規定進行防火巡查、防火檢查，寄宿制學校應進行每日夜間防火巡查，且不應少于兩次，學生宿舍嚴禁使用明火照明、取暖。

　　4、每季度至少進行一次防火檢查；巡查、檢查時應填寫記錄，由檢查人及其主管人員簽字。

　　5、制定符合本單位特點的滅火疏散預案，每學期組織師生至少舉行一次消防應急疏散演練。

　　6、開展多種形式的消防安全宣傳和培訓。應組織學生進行消防知識普及和啟蒙教育，每學期對新生進行消防教育宣傳。

　　7、組織學校老師、工作人員至少進行一次集中消防培訓，教育有關人員具備檢查消除火災隱患的能力、組織撲救初起火災的能力、組織人員疏散逃生的能力、消防宣傳教育培訓的能力。

　　8、家組織學生參觀當地消防站、消防博物館，參加消防夏令營等活動。

　　9、消防控制室實行24小時值班，每班不少于兩人，自動消防系統操作人員應取得國家認可職業資格證書、持證上崗。

　　10、由物業企業承擔自動消防設施管理責任的，物業企業應委托具備相應資質的檢測、維修保養機構對消防設施進行維保，每年至少進行一次全面聯動檢測，每月進行一次專項檢查，檢測、檢查應有記錄。

　　11、物業服務企業應建立消防檔案，統一保管、備查。

　　八、應急服務

　　1、物業服務企業協助學校建立突發事件應急處理機制，控制、減輕和消除突發事件引起的危害。

　　2、物業服務企業應對服務人員進行應急預案培訓，定期組織預案演練；維持學校安全和正常的教育教學秩序，有效應對突發事件。

　　3、突發事件主要包括：

　　——人員踩踏事故；

　　——突發傳染病；

　　——食物中毒；

　　——盜竊、斗毆等；

　　——水浸；

　　——高處墜落

　　——燃氣泄漏；

　　——停電、停水；

　　——觸電；

　　——火災、爆炸；

　　——機動車輛傷害；

　　——設備設施故障；；

　　——機械傷害；

　　——自然災害異常情況等。

　　九、保潔服務

　　1、建立專業化保潔隊伍，制定詳細的操作規程和工作標準，每日8個小時保潔服務。

　　2、校內環衛設施完備，各類衛生宣傳標識齊全、整潔。

　　3、生活垃圾和裝修垃圾分類袋裝，密閉式收集和運轉，日產日清。

　　4、定期進行除蟲、滅鼠等消殺服務。

　　5、應根據實際情況和合同的約定，做好學校清潔工作。

　　表1 學校清潔服務要求

　　清潔服務要求道路、廣場、操場無雜物、雜草，無明顯污跡。樓道地面水泥地面每日清掃一次，每隔2小時巡掃一次，每月沖洗一次；瓷磚地面每日擦拭一次；大理石地面定期拋光打蠟；保持地面無煙頭、果皮、紙屑等垃圾，無積水、塵土。樓梯樓梯扶手每日擦拭，梯級每日清掃，每周拖抹一次，每月沖洗一次，保持整潔，無污跡、垃圾、雜物。垃圾箱（池）、垃圾車垃圾箱每日清洗一次并套上垃圾袋，桶外壁干凈無垃圾附著物；垃圾車、池每日清洗，每周消殺一次，無積水，無污漬。教室內（需物業承擔清潔）每日清掃一次，每周進行一次大掃除;保持空氣清新，墻面干凈，無蜘蛛網、無污跡、無灰塵；地面、講臺、門窗每日擦試一次，應無積水、無紙屑；課桌擺放整齊。公共墻面內墻面每周清潔一次，無灰塵、蛛網；外墻光亮、整潔，無水漬、油漬。公共照明燈桿、燈罩每月擦拭一次，保持表面整潔。消火栓、電盒柜、管線等每周擦拭一次，保持潔凈，無灰塵、蛛網。玻璃門、窗、幕、墻每日擦拭，每周徹底清洗一次；無灰塵、污跡。指示牌、標識每周擦拭一次，無灰塵，無破損。宣傳欄每日擦拭一次，保持玻璃明亮，無灰塵。水（花）池每月擦拭池子外壁一次，隨時清理池內污染物。體育設施每月擦拭一次，隨時清理污染物，無亂張貼、無亂涂畫，無破損。功能室使用前協助管理員將設備、桌椅和器材擦拭干凈，擺放整齊;使用后協助管理員將設備整理到位，清掃干凈，保持室內空氣清新，特殊區域進行消毒。

　　6、學校衛生間清潔應做到以下要求：

　　——保持洗水盆、蹲位無污漬，無明顯異味，紙簍無溢出；

　　——地面整潔無水漬;衛生清掃工具擺放整齊；

　　——教學樓內衛生間每次課間使用完畢后應清掃一次；

　　——學生宿舍樓內衛生間每半天清掃兩次； ——室外衛生間每半天清掃一次。

　　十、綠化養護

　　1、建立物業服務區域綠化養護方案和必要的綠化管理制度，并做好服務工作記錄。

　　2、根據服務區域綠化實際需要，配置專、兼職綠化服務人員。

　　3、根據季節要求，按照規范養護。

　　4、保持植物、草地、花卉等生長良好、美觀，與整體環境協調。

　　5、室外綠化養護應符合表2的要求。

　　表2 學校室外綠化養護要求

　　服務要求修剪

　　草坪無雜草，草屑即時清理；每年切邊整理3次以上，草高度不超過9cm；樹冠完整美觀，分枝點合適，枝條粗壯，無枯枝死杈；樹冠圓整、樹勢均勻，45度剪口靠節光滑。針葉樹應保持明顯頂端優勢；花灌木開花及時，株形豐滿，花后修剪及時合理、無殘花；綠籬修剪保持觀賞面枝葉豐滿、茂密、平整、整齊一致，整型樹木造型雅觀。澆水、施肥常年保持有效供水，草地充分生長，保持地形平整，排水流暢；按植物品種、生長、土壤狀況，適時、適量施肥；年普施基肥不少于1遍，花灌木追施復合肥2遍，滿足植物生長需要。中耕除草、松土每月中耕除草、疏松表土1次，土壤疏松通透，無雜草。病蟲害防治預防為主，生態治理，各類病蟲害發生低于防治指標；植物、草皮無病斑、無成蟲。扶正、加固對新植和弱小樹木、植物做好綜合防護，及時扶正加固。花壇花卉長勢良好，造型優美；無枯萎、黃葉現象；及時剪修、整理殘枝、落花；對木本花卉過冬采取必要防護措施。綠植擺放樓內或室內綠植根據業主需要或合同約定在公共部位擺放；擺放布局合理，與整體環境匹配；無黃葉、無焦葉，葉面干凈有光澤，無雜草，無病蟲害；盆器及托盤完好，托盤無積土；澆水不外溢。其它綠期240天以上，無白色垃圾、綠化生產垃圾（如樹枝、樹葉、草屑等）；無死樹缺株、無枯枝爛頭。

　　十一、教輔服務

　　（一）、學生宿舍管理服務

　　1、實行24小時輪流值班制度，按時上下班，做好交接班工作。

　　2、嚴格執行作息時間制度，按時開、關宿舍大門，并督促學生自覺遵守。

　　3、熟悉本宿舍區域人員的住宿情況，控制人員進出宿舍，嚴格出入登記和訪客登記制度。

　　4、嚴格控制異性進入宿舍，特殊情況除外，如修房、檢查衛生等。

　　5、對攜帶貴重或大宗物品出宿舍者，要查驗學生證或身份證，并認真登記姓名、搬出時間等詳細情況。

　　（二）、實驗室管理服務

　　1、實驗室（儀器室、準備室）由專人管理，每天打掃一次，使用完畢后，及時清理。

　　2、儀器、器材等物品登記造冊，擺放整齊，分門別類，定櫥定位，編號設卡，有完善的使用和借用記錄。

　　3、具有危險性的實驗儀器、輻射材料、有毒有害物品、易燃易爆物品，建立健全使用管理制度，存放于安全地點，設置警示標識，指定專人保管。

　　（三）、圖書室（館）管理服務