物業管理方案【精選】
為了確保事情或工作扎實開展，就常常需要事先準備方案，方案屬于計劃類文書的一種。方案要怎么制定呢？以下是小編為大家收集的物業管理方案，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
物業管理方案1
以服務師生員工為宗旨，全面落實科學發展觀，根據“物業管理中心20xx年優質服務年計劃”，全面提高物業服務的專業技能和服務水平，搞好物業管理，現擬定“平安紅五月”實施方案如下：
一、 加強安全宣傳教育，培訓提升全體員工安全防范意識。各個部門5月份開展法律知識，法制觀念、公司制度，治安消防的學習教育，增強員工法治觀念和安全常識，培養員工遵紀守法、安全防范的自覺性。
1．在四月份中心組織培訓的基礎上，五月份再搞一次安全培訓，各部門搞一次安全培訓。
2．保安隊員和主管以上管理人員參加一次滅火器和消防水帶的`現場滅火操作。
3．長期堅持利用早會和訓話時間，隔天學習一次法律法規、管理文件，以加強職業安全的教育。
二、 加強安全制度建設與安全管理，嚴防各類重大事故發生。
1．建全各種門崗安全制度、消防安全制度、設備安全制度、其他作業安全制度，應急機制和各類規定，做到各項安全工作有章可循，有法可依。
2．搞好安全生產，杜絕安全事故發生，在“平安紅5月”創建活動中，重點搞好安全生產（服務），以保證將“平安紅五月”的工作落到實處。
①． 責任明確。各個部門安排落實一位副經理和質量管理員，具體實施安全綜合管理，防盜防火，安全生產，人民調解，維護穩定的工作，并向物管中心簽署“平安紅五月”目標責任書。
�、冢� 管理落實。副經理和質量管理員監督檢查本部門安全生產的整個流程，發現不符合安全操作規程的行為和安全隱患及時糾正。
③． 安全作業、安全防范，自我保護成為員工的自覺行動。
3．各個部門成立矛盾糾紛調解小組，副經理任組長、質量管理員和一名工會骨干任調解員。信息有效，制度落實，將和諧關系落到實處。矛盾糾紛調解率達100%，調處成功率達85%以上，物管中心成立矛盾糾紛調解領導小組，協調處理矛盾糾紛。
三、由物管中心、客服部、、保安部聯合組成“平安紅五月”創建檢查領導小組，每周檢查指導一次安全工作，發現隱患及時整改，對忽視安全工作的嚴重行為，通報批評。
1、檢查安全制度是否健全、上墻，是否在實際工作中得到實施。
2、檢查防火、防盜、防自然災害事故，防違規生產服務是否落實到位。嚴格排查安全方面的管理漏洞和事故隱患，發現問題及時實施整改。
3、檢查夜班、周末治安安全值班巡邏情況。
4、排查矛盾糾紛處理情況，處理重點難點問題。
5、檢查處理顧客投訴和物業服務熱點問題。
創建“平安紅五月”，是我們創建“物業優質服務年”，學習實踐科學發展觀的一個具體措施，只有平安物業，才有優質物業。期待創建“平安紅五月”工作能夠作好，為學校的建設發展提供優質的物業服務。
物業管理方案2
一、XX佳園物業概況
“XX佳園”位于福廈路、環城西路與205國道交匯處，總建筑面積約2萬平方米，小區以多層住宅為主，配有較高價值的店面，其中A區、B區占據交通“黃金點”，交通便捷，銀行、學校、超市、酒店、郵局等生活設施齊全，是居家置業的理想物業。美麗的社區，更需要“陽光物業”這樣較耐心、細致、負責任的物業公司去用心呵護。
二、公司接管后將采取的管理檔次及服務標準
根據XX佳園的實況，我司確定XX佳園物業為中高檔管理。其服務標準如下：
�。ㄒ唬┙�24小時值班制度，設立服務電話，接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，及時處理并有回訪記錄。
（二）定期向住用戶發放物業管理服務工作征求意見單，對合理建議及時整改。滿意率達95%以上。
（三）建立落實維修制，零修急修及時率100%，返修率不高于1%。
�。ㄋ模┟堪肽旯_一次物業管理服務費用收支情況。
�。ㄎ澹┪飿I檔案、業主樓案、設備設施檔案齊全。
（六）常規性公共服務
1、房屋管理及維修養護
�。�1）棟號、樓層、房號等標志明顯，設立引路方向平面圖。
�。�2）物業外觀完好、整潔、外墻無脫落，無亂貼、亂涂、亂畫現象。
�。�3）空調安裝統一。
2、共用設備管理，保證設備與機房環境整潔，設備良好，定期保養無事故隱患。
�。�1）供電系統。保證正常供電，停電提前1天通知用戶，備用應急發電機可隨時起用。接地電阻每3年檢測1次。
�。�2）弱電系統。保證系統正常工作。故障及時排除。
�。�3）消防系統。24小時值班；設備設施齊全、完好無損，可隨時起用；組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人；消防疏散通道暢通；保證無火災安全隱患。
�。�4）給排水系統。每半年清洗水池1次，保證水質符合國家標準；水池、水泵周圍清潔衛生，無二次污染；停水提前1天通知；消防泵每月進行1次操作，每年進行1次全面檢查；排水系統通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設備房無積水、侵泡發生；遇有事故，維修人員在20分鐘內到達現場搶修，并無長時間停水；制有應急處理方案。
3、共用設施管理。共用配套服務設施完好，道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。
4、保安及車輛管理。
（1）專業保安隊伍，24小時值班及巡邏，保安文明執勤，言語規范，處理突發事件。
（2）出入車輛有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行。
�。�3）車輛出入管理嚴格，有登記。
（4）停車場停放整齊，場地整潔。
�。�5）危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。
�。�6）聯系群眾，搞好群防群治。
（7）在公安派出所指導下搞好治安管理。
5、環境衛生管理。做到定人、定地點、定時間、定任務、定質量。
（1）環衛設施完備。
�。�2）實行標準化清掃保潔。
�。�3）垃圾日產日清，定期進行衛生消毒滅殺。
（4）共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現象，大堂、樓梯、扶欄、天臺、屋面等保持潔凈，共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物。
（5）做好環衛宣傳工作，提高人的清潔衛生意識。
6、綠化管理
（1）綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象。
�。�2）花草樹木修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損。
�。�3）綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。
�。�4）綠化完好率達到95%以上。
7、室內裝飾裝修管理（二次裝修）。全過程監控，保證房屋的整體性，抗震性和結構安全。
（1）受理本小區二次裝修咨詢與審批。
�。�2）所有裝修人員到管理處辦理出入證。
8、房屋租售管理。
�。�1）督促外來人員在三天內辦理《暫住證》手續。
�。�2）配合派出所、居委會對小區內租戶、流動人員的調查，并登記在冊，確保小區的生活安全。
9、社區文化
�。�1）設立學習宣傳園地，開展健康向上的活動。
�。�2）制有居民精神文明建設公約。
�。�3）配合街道辦事處、居委會、派出所開展各項工作。
（4）業主滿意率95%以上。
�。ㄆ撸┽槍π缘膶ｍ椃⻊眨ù順I務）
1、代住戶進行室內衛生清掃、室內裝修、搬家等。
2、提供空房代管、房屋中介等服務。
3、代定報刊、郵件報刊的代收代發。
4、提供維修服務并做到小修不過夜，中修三天完成。
5、安裝、維護和修理各種家用電器和生活用品等。
三、公司擬采取的管理方式
“對物業進行嚴格管理，為業主、開發商提供優質服務”是本公司的根本理念，規范化管理，貼心服務，鑄造品牌物業公司的信譽與形象。
（一）標準化管理
物業管理涉及面廣，一般住用戶對物業管理服務內容、標準、檔次很難進行全面了解，業主對服務質量與收費關系的誤解是當前物業公司與業主關系僵化的一個主要原因。房屋及設備保養不及時、日常管理松懈、隨意是物業管理水平低下、業主怨聲載道的根本原因。本公司從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務，均實施全面的、標準化質量管理，使本公司物業管理行為向規范化的國際慣例靠攏，在內部管理上自律、制度上創新，以達到管理嚴格有序、服務質量高的管理目標，使開發商放心、業主滿意、公司信譽度得到提高。
�。ǘ贤ǚ⻊罩辽�
組織、溝通、協調能力是物管企業的一項不可或缺的重要素質，具備這項素質，工作中的各項矛盾往往可以大事化小、小事化無；反之，則誤會重重，隔閡加深。目前大多數物業公司受投訴主要在于溝通不暢所致。為此，本公司專門設置業主聯絡處，通過禮貌走訪、接待業主投訴、較好解決業主提出的問題（合理要求）、答復業主疑問、設置業主交流箱、公示欄、宣傳欄等方式，發展與業主的良好關系。同時，鑒于物業管理是一項具體、繁瑣的業務，公司要求管理人員親力親為，實行走動式管理，親臨服務一線，直接了解業主需求，認真負責，講道德，重誠實，對業主有求必應，保證服務質量。凡是業主對入伙交房時提出的涉及與開發商有關的問題，我們將利用規范物業公司的耐心、親切的服務優勢對業主進行溝通、疏導和撫慰，有效化解部分業主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業管理的規范要求登記下來，書面呈報開發商。絕對禁止加劇業主與開發商、開發商與物業公司、物業公司與業主之間錯綜復雜矛盾的做法與行為。
�。ㄈ┚喸煊H善的社區文化
創造一個和諧、文明、舒適、優美的生活與工作環境是我公司與業主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、禮貌、親善的社區文化，與業主共建共榮、友好相處、相互信任，主導公司員工發展與業主、派出所、社區居民委員會以及政府部門的友好協作關系。不論員工在工作期間或在工作區域之外，業主或員工的難處是否關系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動構架良好的人際關系，為小區、為業主、為自己、為這個物欲橫流的社會開辟一方文明的凈土。
四、為開展XX佳園物業管理所配置的人力、物力資源
（一）人員設置。
根據所確定的管理檔次及實地考察，按物業管理面積2萬平方米計算，本公司“XX佳園”管理處擬設置工作人員11人。
職位人數負責內容
管理入主任兼業主聯絡處主任1人負責總體工作安排、業主溝通
工程人員1人負責設備、設施維修、保養
車管員/收銀員2人停車場管理、出納、收費
保潔綠化人員1人負責保潔綠化
保安人員6人負責崗亭、車輛出入、巡邏
注：財務人員由總公司兼任。
（二）綜合效益簡要分析
XX佳園綜合管理費及維修金收費標準可為（以上收費標準僅供參考，最后的收費標準以物價局批復標準收費）：
管理費維修金
多層住宅0。50元/平方米·月0。20元/平方米·月
商場1。50元/平方米·月0。25元/平方米·月
地上車位40元/位·月
地下車位60元/位·月
五、XX佳園物業管理的具體操作
公司貫徹“以人為本、業主至上”的服務理念，從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務，均實施全面的'、標準化質量管理。逐步建立完善的安全保衛系統、設備設施維護系統、環境保結系統、綠化維護系統、共用設施管理系統、社區文化活動組織系統。
�。ㄒ唬┣捌跍蕚�
公司派出專業人員對待承接項目進行深入研究，了解項目規劃、物業特點以及周邊地區物業分布情況、安全狀況，結合本方案擬定特定物業項目的管理方案；進駐前二個月開始籌建物業管理隊伍，進行人員選拔、培訓，針對項目特點制定各項管理規定及工作流程，擬定用戶手冊、業主公約及前期物業管理協議；進駐前一星期必須安排好管理用房、員工宿舍及管理處相關辦公設備；物業接管必須進行驗收評估，妥善進行鑰匙、圖紙資料的交接。
1內部機構的設置與擬定人員編制
2。物業管理人員的選聘和培訓
開展管理工作前3個月。培訓內容為：專業管理概念，緊急應變的處置，業主及用戶投訴的處理，特別電梯配電應取得上崗證方可上崗。
3。規章制度制定
1）、根據政府有關部門的法律、法令、文件和示范文體，編寫《業主公約》、《用戶手冊》并在入伙時發放。
2）、制定嚴謹、科學的管理文件（各項守則、管理規定，各級員工崗位職責及工作程序）并在入伙前完成。
�。ǘ┪飿I管理的啟動
1。物業的接管驗收
1）、產權資料（項目批準文件、用地批準文件、建筑執照）。
2）、技術資料（竣工圖、設備的檢驗合格證書等）
2。入伙管理
1）、房屋驗收、交接執行公司嚴謹、科學的“入伙管理系統”。發放入伙通知書、住戶手冊，明確入伙驗收手續、收費標準，簽署“業主公約”，禮貌、熱忱接待業主，主動解釋有關疑問；簽訂物業管理委托合同、業主公約；通過宣傳使用戶了解和配合物業管理工作；向用戶發放《用戶須知》、《用戶手冊》；配合用戶搬遷，應打掃好室內外衛生、清掃進出道路、協助用戶搬遷以及交通指揮等；做好用戶搬遷階段的安全工作，合理協調保安人員值班、巡邏，適當增加保安力量。
2）、建立業主檔案和產權備案。在辦理移交手續中，系統了解業主相關資料，建立顧客檔案，界定每個產權人擁有產權的范圍和比例，建立產權備案制度，為今后順利管理打好基礎。
3。二次裝修施工全過程監控
二次裝修管理攸關樓宇的建筑風格、品質，因此，為了保證樓房長期正常使用，公司將依《廈門市住宅區物業管理條例》、建設部第46號令《建筑裝飾裝修管理規定》、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》、《廈門市建筑外墻裝飾管理規定》、《家庭居室裝飾二次裝修管理試行辦法》、《廈門市物業管理服務收費辦法》等有關法規以及《前期物業管理協議》、《用戶手冊》、《業主公約》執行管理。
作業現場管理時，管理處將采取必要的安全防護和消防措施，保障作業人員和相鄰居民的安全，控制現場的各種粉類、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動對環境的污染和危害，減輕或避免對相鄰居民的日常生活造成影響。
安全防范管理。二次裝修施工人員須按政府規定，接受管理處管理，留宿施工人員由業主或代理人書面擔保，防范治安事件發生；進行二次裝修中用電、煤氣、明火安全管理，消除消防隱患；二次裝修與入住并存期間，加強安全防范重點宣傳，有針對性地采取措施，確保不遺留安全隱患。
環境衛生管理。規范二次裝修材料及垃圾的運輸和堆放，嚴禁投入下水道，確保樓宇內道路通暢及環境整潔；加強噪聲控制，限定二次裝修施工時間或進行噪聲隔離，限度降低對周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時造成的環境影響。
共用設備設施管理。確保二次裝修中水電主干線、消防設施等戶內外設備設施不受破壞，嚴禁任意動用消防設施，使其正常運行。
外二次裝修管理。嚴禁破壞外墻整體美觀，不得在外墻鑿洞；禁止安裝雨陽蓬或作任何形式的封閉；窗戶、落地窗防護柵應設在窗扇內側；公共部位嚴禁安裝、架設私家物品及構筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門。
土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進行野蠻施工，以防止破壞樓板結構；不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結構、外墻、屋面防水、廚衛防水；外墻體埋設管線，須進行防水處理，以防止外墻滲水；不得在無梁板上砌筑檣體。
水電設施二次裝修管理。嚴禁在結構樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設水管；廚衛下水主管檢查口不得封死；二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞；墻體及吊頂內埋設電線應使用套管；動員住戶在進行吊頂裝飾時留出檢查口。
裝修工程完工后，由裝修戶通知管理處工程部對工程進行驗收，出具竣工驗收單并辦理相關手續。
�。ㄈ┩晟频娜粘Ｎ飿I管理服務
A、安全保衛系統
1、總體安全環境管理
在社區四周、車床進出口、社區出入口，電梯轎廂內設置閉路監控系統，建立24小時不間斷監控資料；結合公安110報警系統，對突發安全事件及時解決，依法辦事。
培訓專業保安巡查員隊伍，保安巡查員統一著裝、佩戴明顯標志，文明值勤，言語規范，認真負責，對社區進行24小時值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次；對危及人身安全處設有明顯標志和防范措施并及時消除安全隱患。
在出入口處對來訪客人進行登記，控制樓宇內流動人員數量，防止推銷人員散發廣告傳單或無關人員流竄；建立我公司覆蓋全廈門市的物業保安呼叫系統，遇有突發事態，可以立即調配全公司人力和物力集中支援；制定應急準備和應急措施，如防臺風、防地震方案等。
2、對出租戶管理
租戶的社區角色不同，人員流動性大，社會背景、身份也極為復雜，因此，出租戶管理成為當今物業管理中較難處理的問題。我公司將從提倡親和社區文化入手，對租戶進行分類拜訪與重點關注；配合派出所、居委會對小區內租戶、流動人員的調查。確保樓宇內業主、租戶的生活安全與人際和諧。
3、車輛交通及道路管理
樓宇停車場有專人疏導，管理有序，排列整齊，機動車輛出入有登記；非機動車車輛按規定位置停放；每天巡查樓宇內道路，確保道路通暢，路面平整；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業主的日常生活。
4、科學管理
記錄全面的事件日志，針對事故多發地加強巡邏及監控，消滅安全隱患。
B、設備設施維護系統
1。房屋管理與維修養護
主出入口設樓宇平面示意圖，幢、單元（門）、戶標號標志明顯；定期檢查外墻，發現破損及時修補，確保房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡；空調安裝位置統一，冷凝水集中收集；設立小告示板，開展與業主交流，及時通報相關事項。
2。共用設備管理
本公司設備保養與維修，一是以預防為主，堅持日常保養與計劃維修并重，使設備始終處于良好狀態；二是對房屋設備做到“三好”，“四會”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設備�！八臅笔侵肝飿I維修人員對房屋設備要會使用、會保養、會檢查、會排除故障�！拔宥ā笔菍Ψ课葜饕O備的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定點、定時和定質；三是實行專業人員修理與使用操作人員修理相結合。以專業修理為主，同時設備的使用操作人員參加日常的維護保養和進行部分的小型維修。四是完善設備管理和定期維修制度。制度科學的保養規程，完善設備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計劃。
1）給排水設備管理
管理目標：細心保養，確保給排水設備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏，方便住用戶生活。
供水設備（包括蓄水池、供水泵、管網、屋頂水箱、水表、閥門等）。對生活水泵、給水管網定期檢修及防腐保養，確保供水設備運行正常、設施完好、無滲漏、無污染；每天2次巡視水泵房、給水管網、屋頂水箱；水泵、水池、水箱有嚴格管理措施，無污染隱患；生活用水的水質符合衛生標準；對二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次，無二次污染，保存二次供水衛生許可證、水質化驗單；停水提前一天通知住用戶。
排水管理。每天巡視排水管道等設施，確保排水、排污管理通暢，無堵塞、外溢現象；汛期道路、車庫、設備房無積水、浸泡發生；每年一次清理化糞池、污水井；遇有事故，維修人員在規定時間內進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現象。
2）供電設備管理
供電設備（變壓器、電表、供電線路、總開關、戶外型負荷開關、戶內型漏電保護自動開關、避雷針等）。建立24小時運行和維修值班制度，及時排除故障；每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡查制度（每班巡查一次，每月細查一次，半年大檢修一次），并做好運行記錄；停電提前一天通知各用戶；臨時施工及�。ㄓ�)戶裝修制定臨時用電管理措施；發生地震、火災、水災等情況及時切斷電源；備用應急發電機隨時起用。
配電房管理。由機電技術人員管理和值班，無關人員禁止入內；建立配電運行記錄，每班巡查1次，每月細查1次，半年大檢修1次，查出問題及時處理，并做好記錄；室內照明、通風保持良好；操作開頭的標志明顯，停電拉閘要掛標志牌，檢修停電，更應掛牌；操作及檢驗時，必須按規定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。
供電設備的正常維護和保養。觀察種類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時的電流數值，三相電流是否平衡，對照值班記錄檢查分析有關差異；核對各個支路的實際負荷是否與裝設的保護元件整定值相符合；配電箱固定是否牢固，箱內器件是否完好無損，各閘具的接頭有無松動，操作是否靈活，刀刃及接點有無燒傷，導線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無焦痕；導線絕緣是否良好，各類絕緣導線的絕緣是否老化，各接頭處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效，接頭之間有無腐蝕現象；金屬管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無脫扣拔節現象，管路有無塌腰變形；各用電器具是否牢固；各種地板的接地電阻是否符合規定。
3)弱電設備管理
每天對門禁對講系統進行維修保養，確保故障能及時排除。
4)消防管理
消防控制中心24小時值班，消防系統設施設備齊全，完好無損，可隨時起用；制訂突發事件應急方案；消防管理員接受嚴格正規的培訓。
建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統設施設備，每月全部檢查一次，及時發現并消除火災安全隱患，確保消防設施齊全、完好，標識完整，可隨時起用；在明顯處設立消防疏散示意圖。照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通無阻；全體管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題；組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人;建立義務X，制訂突發火災應急方案;每年舉行一次消防演習，增強應急技能、提高業主消防意識。
C、環境保結系統
環境衛生管理的目的是凈化環境，給住用人提供一個清潔宜人的工作、生活環境。我司對清潔衛生工作將嚴格“五定”管理，即定人、定地點、定時間、定任務、定質量。
管理標準：垃圾箱、果皮箱等環衛設備完備;標準化保潔（專職人員及清潔衛生責任制);垃圾日產日清，定期進行衛生消毒滅殺;房屋公共部門共用設施無蟻害;樓宇內道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物;房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫;樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。
1、日常保潔
范圍工作內容頻次標準備注
樓道1收垃圾，洗垃圾桶2次/天無遺留物、臭味
2掃地板及樓梯1次/天無雜物，無積水
3沖洗樓梯1次/周無雜物，無積水
4擦公寓口信報箱1次/天無灰塵，無手印
5擦電梯2次/天無灰塵，無手印
6擦公共防盜門1次/周無灰塵
7擦樓梯扶手1次/周無灰塵
8擦公共天花板1次/周無灰塵、蜘蛛絲
9擦消火栓1次/月無灰塵
10擦窗戶2次/月無灰塵
道路1路面循環清掃無雜物
2路邊綠地2次/天無雜物
3水泵結合器1次/周無灰塵
4路燈柱1次/周無灰塵
綠地清理2次/天無灰塵、枯葉
2、四害消滅
在樓道、道路、綠地等公共區域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周圍區域對四害滋生地消毒處理。
D、綠化維護系統
制定綠化管理標準，定期對樓宇綠化進行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作;對樓宇綠化進行改進、栽種;綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象;花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損、無斑禿;綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。
項目措施標準
綠化澆水澆水（依氣候變化)澆足澆透
草皮修剪（按季節進行)草皮美觀平整
雜草清除（每周一次)確�；緹o雜草
防蟲病蟲害防治（一年2次)無病蟲害
養護施肥（一年4次)綠化生長旺盛
喬灌木修剪造型一年4次
E、共用設施管理系統
制定共用設施管理標準，對業主的共用設施：籃球場、網球場、羽毛球場等制定相應的管理辦法，定期對共用設施進行維護保養;開發收益性服務項目，借助專業的物業管理服務對共用設施進行有效管理，并引入良好的運營機制充分發揮物業的使用價值，為業主及開發商獲取收益也為良好的物業管理注入動力。
F、社區文化活動組織系統
1、社區文化建設
創造一個和諧、文明、舒適的生活與工作環境是我公司與業主的共同愿望。在一年里，特別是節日，如春節、中秋節等，管理處騰出活動空間，與社區居委員會一道，組織社區居民參與開展各種積極向上的文藝活動，使住用戶擁有一份歸屬感;各項活動事先計劃，爭取政府有關部門支持，并發展與業主委員會、社區居委會以及政府有關部門的良好合作關系;在樓宇告示欄上設立學習宣傳園地;配合、支持、參與社區文化建設，提倡高雅的社區文化。
2、便民服務
“不出社區門，照樣過日子”是本公司服務的一項重要目標，當住戶遇到生活上或工作上的多方面問題而難以應對時，全公司員工都能夠有求必應地提供服務，主動為住戶排憂解難，積極開展臨時性的、專項性的、業戶自愿選擇的特約服務方式。
1)、日常服務
設置業主聯絡處、服務專線，開辟為業主/業主委員會與本公司溝通交流場所，不但要接受住戶的質疑、問詢、投訴、求助、報修，還要求公司員工必須熱情相待，及時處理和反饋住戶的各種要求;建立回訪制度并記錄，定期向住用戶發放物業管理服務工作征求意見單，對合理化建議及時整改;每半年公開一次物業管理服務費用收支情況;代定報刊，郵件報刊代收代發。
2)、特約服務
提供有償特約維修服務。室內維修裝潢業務，小修不過夜，中修三天完成;空房代管，房屋中介;委托代裝家用電器;代辦家庭清潔、消毒、打蠟;委托代聘各種類型的保姆、家教和醫療護理;信息咨詢服務等
六、物業接管事項說明
�。ㄒ�)我公司一旦接受委托進行物業管理，保安、環境衛生等關系小區基本生活秩序的工作立即入場開展，各項接管工作一周內完成，以保障小區業主的切身利益。
（二)為了高效完成接管工作，公司領導成立以陳副總經理為首的接管驗收小組（具9年物業管理工作經驗)。成員包括2名工程師、1名會計師。
物業管理方案3
一、施工管理
1.建立監督和記錄制度，對工作計劃、檢查情況及對問題處理進行統計；
2.熟悉現場和各類施工圖紙，跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道情況、檢修口預留位置，做出詳細記錄；
3.對內外裝修方式、布局、用料及工藝等從物業管理的角度提出意見；
4.了解各公共部分水電開關、裝飾材料等的造型及位置，環境清潔用水預留接口等情況；
5.對影響大樓功能、危及設備及業主人身安全、嚴重影響今后管理運行的問題，及時書面匯報與業主方，列出整改報告，提交業主方備案處理
二、設備安裝調試
1.對現場設施設備安裝狀況進行檢查，包括電梯井道防水、安裝過程的質量監控，各種管線的預埋等；
2.出席有關工程的`會議，參與機電設備的測試檢查，建立調試檔案；
3.及時發現可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題，列出遺漏工程，從物業管理專業角度提出相應的整改意見，及時通報業主方。
三、竣工驗收及接管驗收
1.安排相應專業人員參與分戶驗收，并對驗收問題進行記錄，書面反饋與業主單位，并對整改落實情況檢查；
2.從物業維護保養管理的角度驗收，配合業主方對物業進行嚴格的驗收，維護業主方的合法權益；
3.對接管驗收中發現問題，明確記錄在案，書面報業主方，并督促施工方在約定期限內對存在的問題加以解決，直到完全合格；
4.做好接管驗收清單和需要提交資料清單，協助業主單位做好相應資料的移交和驗收問題的整改跟進與反饋。
四、人員配置及素質要求：
項目經理進駐現場，根據項目進度派3-5名專業人員。
電梯技工：
人員數量：1人。介入時間：電梯安裝至設備移交電氣或機械專業，中專以上學歷；有電梯前期介入相應經驗；了解電梯安裝的相關技術，持特種設備操作證（電梯）
空調技工：
人員數量：1人。介入時間：空調安裝至移交。有大型商場或寫字樓物業空調制冷兩年以上工作經驗；具備暖通基本常識，持相關上崗證和中級以上職業資格證書；有中央空調系統操作、保養工作經驗2年以上。
高壓運行維護技工：
人員數量：2人介入時間：配電房安裝至移交。持高（電監會頒發）、低壓電工證（安監局頒發）；一年以上星級酒店或超高層建筑物業供配電運行值班經驗；有10KV高壓環網柜倒閘操作和低壓配電停送電實際操作經驗；有變壓器運行、報停管理經驗。
物業管理方案4
一、項目概況
1、地理位置
該項目位于sh區與jz區的結合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。
2、項目主要經濟指標
二、物業管理資料
物業管理將政策和法規為理論依據，寓管理與服務之中，建立社區服務體系。為住戶帶給全方位管理，服務項目呈現多元化、全方位態勢，總體歸納為“六項管理、三類服務”，即“房屋及設施設備管理、環境衛生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”；常規性公共服務（合同服務）委托性特約服務（非合同零星服務）和經營性多種服務（全方位、多層次的綜合服務）。
1、房屋及設施設備管理
1.1建筑公共部位得到維修、養護和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結構部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。
房屋建筑的維護管理實行“管養合一”主要落實在以下幾個方面：
A、工作的主動性
管理職責人與服務中心相結合，落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養護，執行房屋修繕標準、有關工程施工技術規范、健全檔案記錄、持續房屋正常的使用功能及完好。
B、工作的多樣性
根據房屋的完損狀況、季節變化、住戶對象等采取日常修繕服務，季節修繕服務、重點修繕服務和特殊修繕服務等形式，并做到制度化、規范化。
C、工作的針對性
在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務措施。
1.2共用設施、設備的管理
范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內消防設施、電梯、水泵房。
共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統一管理，對于不同的設施、設備進行不同的維修管理，執行相應的工作質量標準，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案，落實定期檢查、維修、保養制度各種運行記錄齊備。到達設施設備齊全、功能正常、運行良好。
1.3市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的養護和管理
范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。
根據共用設施和附屬建筑、構筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對于有些專項類別，如：車庫、制定專業管理方案并實施。透過有序的工作使其到達功能正常、暢通、達標，基本完好。
1.4智能化設施設備
范圍包括：樓宇對講系統、用戶寬帶數據網系統、室內紅外線報警系統，周界紅外線對射報警系統、門禁及車庫管理系統、電子巡更系統等。
根據智能系統的構成、分系統設備的組成狀況，建立起適合jt智能系統、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統設備的檔案管理、智能系統的運行管理、系統的維護保養管理、設備維護保養工作質量的檢查及設備維修管理，并以科技為先導、智能指揮中心統一指揮、全方位服務，充分利用現有資源，提升智能系統功能，透過嚴格管理保證智能系統運作正常。
2、環境衛生管理
在jt我們遵循“高標準、嚴要求”的環境衛生管理和“高質量、高頻度”的環境衛生維護、實施環境衛生管理和環境衛生保護的職能。做好兩項工作，即衛生管理、環境管理。
2.1衛生管理
是對房屋公共部位的清潔、衛生、垃圾的收集、清運到達環衛設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。透過對小區的清潔衛生，區域管理的過程控制，確保向住戶帶給高檔次的服務水準及高質量的生活場所。
2.2環境管理
jt的環境管理為小區禮貌潔凈、環境質量良好、資源合理利用、生態良性循環基礎設施健全、生活舒適便捷，構成環保意識，日常管理與保護有機結合，提高住戶的生活質量。
3、綠化管理
綠化的功能是美化環境。透過我們的管理到達綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業化的管理養護人員，將片區負責與巡查相結合，科學合理的保養、管理小區的綠化。綠化管理的主要資料是花木、草坪的養護。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹“預防為主、防治（消）結合”的方針，對所轄物業區域的治安和消防工作進行全面的管理。
5、車輛交通管理
對小區內各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創造優美的轄區環境。
6、公共管理
6.1住戶裝修管理
在jt物業轄區里，對業主及住戶的裝修實行全面的監管。以確保裝修設計合理，隱蔽工程貼合設計規定及圖紙要求。裝修材料及施工過程貼合消防管理規定的要求，并安全使用。保障住宅的結構安全及小區的`整體美觀，使業主有一個舒適、安寧的生活環境。
6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。
6.3協助政府進行社會管理，如在物業轄區范圍內從事人口統計、計劃生育、預防犯罪等方面的工作。
7、常規性公共服務
即物業處履行物業管理合同，為全體業主及住戶帶給的經常性服務，是所有業主及轄區內住戶都能夠享受到的。它貫穿于物業管理之中。如：清潔衛生服務、治安保衛服務、維修居住區環境服務等。我們將以專業、入微、優質的服務帶給給業主及住戶。
8、委托性特約服務
是為某些住戶群體帶給的服務，如：為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養等。我們以專業的養護工作為業主及住戶帶給舒適便利的生活環境。
9、經營性多種服務
即向業主及住戶帶給便利、高效、經濟的便民服務。營造jt溫馨、和諧的社區環境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節思考，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現物業管理的親情和為業主服務的整體水平。從而使每一位業主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務，并不斷傾聽業主及住戶的意見，開辟新的服務項目。
物業管理方案5
1、服務結構
本方案為今后服務的基本結構，主要提供物業管理公共服務，包括客戶服務、秩序、保潔、綠化、維修保養五個方面的內容。我們將根據實際情況，不斷完善各類服務操作規范，以便更有效的管理，為客戶提供優質、超值服務。
2管理機構設置及人員配置
經理一名、辦公室文員一名、保安三名、保潔4名。
3物業服務的內容和標準
3-1房屋共用部位、共用設施設備的維修養護和管理
共用部位是指房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、主、柱、梁屋頂等)戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設施設備是指共用的`上下水管道、落水管、供電線路、消防設施、綠地、道路、停車場、車庫和共用設施設備使用的房屋。
保潔服務內容和標準
一、小區公共場所、公共綠地、主次干道
1、公共綠地1次/天清理
2、硬化地面1次/天清掃
3、主次干道1次/天清掃
4、室外標識、宣傳欄、信報箱、雕塑小品1次/月擦拭
5、水池、溝、渠、沙井1次/天清理
二、房屋共用部位
1、多層樓內通道、樓梯一次/天拖掃
2、樓道玻璃(不含封閉式玻璃)一次/天拖掃
3、樓梯扶手2次/周擦拭
4、公共活動場所一次/天清掃
5、積水、積雪及時清掃
6、室外石凳、石桌、燈罩、燈具1次/周擦拭
7、清潔完后、清潔區域內無垃圾、無污物。
三、來及處理與收集
1、合理設置垃圾桶、果殼箱。
2、垃圾每日收集一次，做到日產日清。
3、垃圾桶、果殼箱每日清理，定期清洗保持清潔。
4、對垃圾中轉站，根據需要進行沖洗、消殺、有效控制蚊蠅。秩序服務內容和標準
1、小區出入口24小時站崗執勤
2、對重點區域、重點部位每小時巡邏一次;
3、對進出小區車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。
4、在小區內危險隱患部位設警示牌。
5、秩序員每半年進行1次應急處理培訓。
綠化服務內容和標準
1、根據保潔員人數劃分鋤草范圍，綠化帶內雜草每半月清除一次，保證無顯目的雜草。
2、持續干旱一周時，必須澆水一遍。3、綠化工每周檢查一次，發現蟲害及時消殺。
3、每年修剪至少五次，保持綠化植物外型美觀。
4、對枯死、病死、損傷死亡的綠化植物即使及時補種。
5、每周對綠化帶內的果皮、紙屑、垃圾袋清理一次
6、在綠地草坪設置宣傳牌，業主愛護花木，不隨意攀折、踐踏。
車輛管理內容和標準
1、車輛出入憑卡放行，一車一卡，業主遺失車卡，每個罰款10元。
2、對無照牌、超高、超重，攜帶危險品車輛嚴禁進入。
3、車進小區限速行駛;停放在規定車位，不能擋道。
4、外來車輛進入由業主申請后，可停放在指定地點。
5、每天12時到15時，19時到次日8時不許進入。
6、臨時停放車輛交清費用后方可進入;車輛停放實行先到先停，業主優先，停滿為止的原則。
維修服務
1、保修
①管理處組織建筑單位施工，費用從建筑單位保修款中支付。②業主在裝修過程中自己造成的損壞，不屬于保修范圍。③保修期限以《住宅質量保證書》上規定的各部位保修時間為依據。
�、鼙Ｐ奁趦瘸霈F問題，急修半小時到現場處理，一般性維修3天內處理。
�、萃ㄖ┕挝坏谋Ｐ抟顚懕Ｐ迒危こ炭凭S修要有派工單。
2、有償服務
1、對有償服務，由業主申請，服務科約定維修時間
2、值班人員填寫維修登記表和派工單。
3、維修工帶著派工單上門維修，到現場后，先向業主出示工作牌，宣布收費標準，業主同意后開始維修。
4、維修完成清理現場，請業主驗收并在維修單上簽字。維修單采取三聯制，客戶、財務、存檔各一聯。
5、維修人員在服務時收費應公平合理，不能向業主索取吃、用、財務等。
物業管理方案6
為做好xx公司20xx年防臺防汛工作，根據集團防臺防汛相關文件工作要求，認真落實防汛防風措施，確保安全到位、保障到位、責任到位。提高應對災害性天氣的快速反應能力，在遇到高汛期、強臺風來臨期間，最大限度確保人員生命安全和減少公司經濟損失，積極抓好防臺防汛工作的落實，確保安全生產工作落實到位，特制訂公司20xx年防臺防汛工作方案。
一、明確防臺防汛工作目標
嚴格貫徹落實十九大精神，堅持安全生產為第一原則，確保公司全體職工充分認識到防汛防臺工作的重要性和必要性，杜絕思想上的麻痹心理和僥幸心理，嚴格落實防臺防汛工作責任制，把防臺防汛工作的各項措施落實到位。
二、貫徹防臺防汛工作要求
1、部署“提前”：提前謀劃、提前安排、提前落實。
2、堅持“三個保證”：保證領導靠前指揮、保證臺風汛期值班制度、保證相關工作人員隨時待命。
3、做到“四個到位”：應急預案落實到位、防范措施落實到位、領導責任制落實到位、工作安排落實到位。
三、組織領導結構
1、防臺防汛工作領導小組
為使防臺防汛決策部署更具實效性，成立防臺防汛領導小組，做到提前預測、綜合分析、認真組織、合理安排，確保統一指揮，迅速協調，領導小組成員名單如下：
組長：xx（主要負責人）
副組長：xx（分管領導）
成員：xx（業務部）、xx（安全生產部）
各物業資產管理人
2、職責分工
組長對公司防臺防汛工作負總責，全面指揮領導小組防臺防汛工作；副組長對公司防臺防汛工作負分管責任，協助組長開展指揮工作，并組織相關會議、監督相關工作執行情況等；各小組成員負有防臺防汛工作直接責任，負責防臺防汛工作方案具體實施。
四、主要措施
1、堅持主訊期間值班制度。日常以電話值班為主，臺風過境期間安排專人進行值班，值班人員要密切關注公司物業，及時向防臺防汛工作小組報告情況。
2、開展全面隱患排查。各物業管理人員應做好排查工作，在8月中旬之前，完成1次全面排查，重點做好排水系統、電器安全使用、玻璃幕墻、廣告牌、安全應急等設施的全面排查，對查出的`問題及時整改到位。做好防臺防汛期間的日常定期檢查，并做好記錄。在汛期過后做好復查工作。
3、加強責任落實力度。各物業管理人應明確自身職責，全面落實防臺防汛工作。在領導小組日常指導監督的同時，領導小組組長和副組長將開展不定期抽查，對日常檢查記錄表、值班情況、情況上報不及時等，將根據性質追究責任。
xx物業管理有限公司
物業管理方案7
一、指導思想
以科學發展觀為指導，以體制機制創新為核心，按照行業管理與屬地管理相結合、物業管理與社區管理相結合、業主自主管理與社區自治相結合的“三結合”原則，強化屬地管理職能，理順物業管理體制，擴大物業管理覆蓋面，建立健全規范、穩定、有效、和諧的物業管理長效機制，不斷鞏固文明城市創建成果，進一步促進文明社區與和諧寧南建設。
二、職責任務
(一)強化屬地管理，建立責權明確的工作體系
按照“重心下移、屬地管理”的原則，建立街道物業管理辦公室領導下的“兩站一中心”物業管理體系，承接市區物業管理部門下放的部分職能，具體落實轄區住宅小區物業管理的組織、監管工作，。
1.街道物業管理辦公室職責
(1)會同主管部門參與轄區物業管理招投標、新建居住小區的物業承接驗收、物業服務企業資質審核、物業管理區域劃分;負責物業維修資金續籌與使用審核，物業服務質量檢查考評，物業管理項目交接監管等。
(2)指導、監督業主委員會的成立、改選和換屆工作，并對業主委員會的備案提出審核意見;負責指導、監督業主大會、業主委員會日常運作。
(3)對本轄區內沒有物業管理或物業公司棄管的住宅小區，在業主大會沒有確定管理方式之前，負責組織街道物業服務中心有償提供物業基本服務。
(4)協調處理轄區內有關物業管理投訴和信訪方面的工作。
(5)對未按規劃建設配套共用設施、社區和物業管理用房，或配套用房、設施存在質量問題的，提請有關部門責令開發建設單位整改。
(6)組織建立轄區物業管理的領導機構。
2.街道各科室職責
(1)街道城建科負責研究制定轄區內住宅區物業管理的發展戰略，指揮協調領導小組各成員單位搞好住宅區物業管理工作。
(2)街道財政所負責落實配套資金，按照規定及時撥付補貼款，監督資金使用，參與對社區的年度考核與獎懲評比。
(3)街道市容衛生管理辦公室負責牽頭和督促社區及時拆除住宅區內違建，指導和督促保潔員做好職責范圍內各住宅區的衛生保潔工作。
(4)街道司法所負責協助街道成立物業管理矛盾調解站，加強對調解員的政策業務培訓與工作指導，充分發揮調解機制作用，協調解決各類物管矛盾糾紛。
(5)街道社會事務科負責社區建設的組織協調和綜合管理工作。將社區符合低保條件的居民納入保障范圍，督促和協助社區和物管企業按照先征后返的原則，對低保戶實行先征后返。
(6)街道綜合科負責積極協調住宅區內幼兒園和學校繳納相應的物業管理費，以減輕物業公司經營負責。
(7)街道紀工委負責對社區管理工作的年度考核，對物管資金使用進行監督和審計。
3.社區居委會職責
(1)指導成立業主大會籌備組，派代表參加籌備工作;會同開發建設單位組織新開發的小區召開第一次業主大會，并監督指導業主委員會依法選舉;指導監督業主委員會換屆和新老業主委員會的交接工作等。
(2)監督、指導業主委員會的工作。負責傳達街道對社區公共利益作出的決定，對業主委員會的決議提出建議和意見。
(3)配合街道辦事處建立轄區物業管理責任體系，并融入到社區綜合管理當中。
(4)成立物業管理監督小組，負責對物業管理服務質量進行日常監督，并及時把信息反饋給街道物業管理辦公室。
(5)負責協調物業管理企業與業主委員會之間的關系。
4.物業管理服務中心職責
(1)負責老舊小區內住宅及公共設施、公共秩序、居住環境、衛生、綠化、停車場、裝修的管理和服務工作。
(2)接受業主委員會或業主管委會的監督，廣泛聽取業主、使用人意見，提出整改措施并落實;定期參加業主大會，為業主、使用人提供優質服務。
(3)受理業主來訪、查詢、委托、投訴等事宜，能解決的及時解決。
(4)建立健全住戶檔案，完善老舊小區管理臺帳。
(5)檢查、督促清潔人員做好樓道和小區環境衛生工作，加強老舊小區環境保護宣傳工作。
(6)定期檢查保養公用設施設備，對下水道、化糞池適時組織疏通清理，發現問題及時解決。
(7)每天不少于兩次在小區內巡邏，遇突發事件采取必要措施并及時向有關部門報告。
(8)對小區進出車輛進行管理、疏導，保持出入口暢通。
(9)按時保質完成上級部門交辦的物業管理其他工作。
5.物業管理應急維修站職責
(1)按照快速反應、及時組織、優質服務、有償微利的原則，開展轄區內無管理單位住宅區的共用部位、共用設施設備和業主自用部位的應急維修工作。
(2)負責實行全天候24小時專人接聽應急報修電話并做好記錄。
(3)負責安排維修單位，服務時限，30分鐘內到場及時排險，并做到修水不過天，修電不過夜，及時提供下水道疏通、化糞池清理服務。
(4)負責督查受理結果，反饋維修信息，建立維修服務臺帳。
(5)對于不在服務范圍內的維修項目，向報修人提供相關維修咨詢，對涉及供水、供電、燃氣等部門的報修，應提供相關電話。
(6)對屬于房屋共用部位、共用設施設備的維修項目，向報修人提供專項維修資金政策咨詢，并協助其辦理維修資金申請手續。
6.物業管理矛盾投訴調解站職責
(1)受理調解業主、使用人與物業服務企業之間物業管理方面矛盾糾紛的投訴。
(2)受理調解業主與業主、使用人、業主委員會之間物業管理方面矛盾糾紛的投訴。
(3)受理調解業主、使用人與開發建設單位、物業服務企業之間物業管理方面矛盾糾紛的投訴。
(4)受理調解其它物業管理方面矛盾糾紛的投訴。
(5)有關政策規定社會矛盾糾紛大調解不予受理的矛盾糾紛，物業管理投訴調解工作站不予受理。
(6)凡物業管理方面的投訴不經街道物業管理投訴調解工作站受理調解的不得越級上訪，如越級上訪原則上不予受理。
(二)完善分類管理模式，逐步實現物業管理規范化
1.已實施市場化物管的'小區管理要求：建立健全業主委員會，協調業主對物管公司的監管;加強物管公司的培訓指導，不斷提升服務水準;對物管公司的服務質量進行考評，為主管部門年審提供基本意見;參與優秀小區評比活動，推廣優秀小區的管理和服務模式，推動物業管理規范運行。
2.單位自管小區的物管要求：督促自管單位切實擔負起物管責任，及時將各級有關檢查考評情況向物管公司及其行政主管部門進行通報，形成齊抓共管的合力。
3.不具備市場化運作的老舊小區的接管要求：由街道物業管理服務中心負責有償提供基本物業服務，經過一段時期運行，逐步過渡到由業主委員會與街道物業管理服務中心簽訂服務委托合同，進行基本業務規范管理。
4.對經濟適用房住宅區的接管要求：經濟適用房住宅區屬于政府保障性住房，原則上由街道物業服務中心統一實施物業管理，實行低標準收費。開發商按規定建設一定比例的商業用房，其收益用于補貼物業管理費的不足。
(三)加大幫扶力度，推進物業管理持續健康發展
一是加大對小區居民的宣傳力度，增強居民花錢買服務的意識。組織社委會協助物業公司收取物業管理費，以收費促管理，以管理促環境，以環境再促收費，形成良性循環。二是積極爭取上級部門支持。協助搞好出新小區房屋維修、保潔護綠、治安巡邏等工作，為物業管理創造條件、提供支持。三是鼓勵具有一定實力的物業管理企業參與競爭。提高市場份額，推進物業公司規模化管理，降低運營成本，提高整體水平。
三、組織領導
街道成立物業管理服務工作領導小組，成員如下：
領導小組下設辦公室，與物業管理辦公室合署辦公，負責日常事務處理工作，辦公室主任由郭治宇同志兼任，謝洪同志任副主任，各社區成立社區物業管理服務站，站長由社區主任擔任，聯系電話：52400834。
四、機構設置
為便于機構運轉，街道成立物業管理辦公室，下設立“兩站一中心一小組”執行機構，具體負責物業管理過程中的事務處理。
1.街道物業管理矛盾投訴調解站
2.街道物業管理應急維修服務站
3.街道物業管理服務中心
4.社區物業管理監督小組
各社區居委會成立物業管理監督小組，實行二級監管。一級監管，由街道物業管理辦公室與各社區主任組織實施，履行區物業科下放職權與職責;二級監管由小區“四位一體”組織實施，由居委會社工代表、社區業主代表，社委會代表、物業公司代表組成，社委會主任任組長，負責對物業管理服務質量進行日常監督，并及時把信息反饋給街道物業管理辦公室。
五、實施步驟
1.制定方案階段(6月12日前)
(1)調查轄區內住宅性質。分已實行物業管理小區、自管小區、失管小區，摸清范圍、樓幢數、居民戶數等情況。
(2)外出調研，深入試點單位調研住宅小區屬地化管理經驗。
(3)落實辦公的場地，各種制度及網絡流程圖上墻。
2.宣傳發動階段(6月20日前)
(1)召開領導小組成員及“兩站一中心一小組”人員動員會。
(2)通過各社區物業執行機構。召開社區居民骨干、樓幢長、黨小組長、社區積極分子，進行廣泛宣傳發動，提高社區居民對實行物業管理的認識，積極協助物管公司開展工作。
3.全面實施階段(6月21日—6月30日)
“兩站一中心一小組”全面開展工作，切實為社區居民開展物業服務。
六、工作要求
1.加強領導，提高認識。各級領導要從建設新型現代社區、提升城市管理水平，促進和諧社會建設、推進文明城市創建的高度出發。認真領會物業管理體制創新的重要意義，強化責任意識，精心組織，周密部署，明確措施，建立問責體系，確保體制創新各項工作落到實處。
2.強化宣傳，營造氛圍。要做好輿論正面引導，大力宣傳實行規范化物業管理的意義、作用及物業管理的有關政策法規。采取散發宣傳單、印制便民手冊、宣傳板報等方式，積極引導業主自覺遵守物業管理的有關規定，樹立物業管理是消費、是商品的意識，營造全社會共同關心、支持、參與住宅小區實行規范化物業管理工作的良好氛圍。
3.明確職責，落實要求。各職能科室要齊抓共管，相互配合，落實支持物業工作的各項政策。各社區要建立物業管理工作領導機構，建立“一把手”負總責的責任體系，抽出精干力量落實社區責任及考核標準。街道物業管理辦公室要認真組織檢查考核工作，建立健全聯席會議制度，嚴格督辦并通報檢查結果，確保試點工作順利進行。
4.突出重點，加大投入。各社區要加大對本轄區物業管理的監管，特別對老舊小區要重點扶持，完善各項公共配套設施，并延伸服務內容。同時，街道將采取爭取一點，自籌一點的辦法，對老舊小區物業管理給予必要投入。
物業管理方案8
為規范小區管理，為業主帶給優質的物業管理服務，我公司將采取一系列的管理措施，確保小區品質。
一、管理目標
物業公司本著“科學規范、竭誠高效、安全禮貌、持續發展”的質量方針，堅持“以人為本”的服務管理念，對小區物業實施科學的管理、帶給優質的服務，并在現有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，使廣大業主及使用人能真切地感受高品位的物業和高品質的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關標準（并高于此標準），確保業主及使用人綜合滿意率到達90%以上。
二、管理原則
為實現即定管理目標，追求最佳的環境效益、社會效益和經濟效益，在物業管理過程中將始終把握以下原則：
（一）服務第一、管理從嚴的原則
“服務第一”是物業管理的宗旨，因此管理中要繼續秉承“以人為本”的管理理念，從業主及使用人的需求出發，強化服務機能，豐富服務內涵，帶給優質、周到、及時的服務。“管理從嚴”是服務的保障和基礎，包括對物業的維護管理、員工的管理以及對業主及使用人不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業管理服務收到應有的成效。
（二）專業管理與業主自治管理相結合的原則
在日常管理中，要充分發揮兩個用心性，即物業管理公司的用心性和業主使用人的`用心性。物業管理公司應當尊重并按照廣大業主及使用人的要求，透過服務中心對小區實施專業化的管理，同時努力爭取業主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護物業，并自覺遵守業主公約，共同建立禮貌的辦公環境。
（三）物管為主、多種經營的原則
在搞好日常管理和常規服務的同時，從物業的實際出發，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大業主及使用人的不同需求，又增強物業公司的造血功能，增加經濟積累，以利于更好地為業主及使用人服務。
三、管理方法
（一）實施全程物業管理，從開發商、業主及專業物業管理公司的角度對物業提出合理化推薦，構筑一個優秀的物業管理硬件環境；
�。ǘ┏闪⑽飿I服務中心，配備專業管理人員，實施專業化管理；
�。ㄈ┰诠粳F有管理資源的基礎上，充分借鑒行業先進管理經驗，用心培養高素質的管理人才，組建一支高素質的物業管理隊伍；
（四）制定一套切合實際的規章制度，確定一系列高標準的物業管理行為規范，以制度促管理，寓管理于服務；
�。ㄎ澹﹪栏褡袷赜嘘P物業管理法規，制定切實可行的管理方案；與業主簽訂各項協議，依法約束雙方行為；
�。┮勒帐袌龌⑵髽I化的運作方式，帶給全方位服務，開展多元化經營。
物業管理方案9
為了搞好《金龍商貿廣場》商貿、住宅區物業管理服務，給業主創造一個溫馨、和諧、優美的居住環境，特制定如下實施方案：
一、管理服務指導思想與目標
本公司在物業管理中以人為本，服務至上，一切從業主的需要出發，對小區的房屋建筑、公共設施設備、公共秩序、環境衛生、綠化等實施全面的管理、維修、服務，努力營造溫馨、和諧、優美的居住環境;以三級企業二級管理為目標，把《金龍商貿廣場》商貿、住宅區建成安全小區、環保小區、文明小區，爭創市、省級優秀示范商務、住宅小區。
二、物業管理服務基本要求
1、與小區業主（使用人）簽訂規范的物業管理服務合同，雙方權利義務關系明確。
2、對住宅小區房屋建筑與共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。
3、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書。
4、制訂完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。
5、管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。
6、公示24小時服務熱線電話，專人接聽。急修1小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修和回訪記錄。
7、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務，并公示服務項目與收費價目。
8、按有關規定和合同約定，及時公布物業服務費用收支情況。
9、按合同約定規范使用住房專項維修資金。
10、設立業主“意見箱”、電子郵箱、廣播、公告欄等建立與業主溝通平臺。每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率要求達二級標準指標75％以上。
三、《金龍商貿廣場》商貿、住宅區物業管理范圍
《金龍商貿廣場》商貿、住宅區占地總面積平方米，總建筑面積平方米（其中住宅平方米；商業用房平方米）。
四、《金龍商貿廣場》商貿、住宅區物業管理內容及具體要求
1、房屋建筑管理維修
�。�1）、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。
�。�2）、根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的`使用狀況，需要維修，屬急修范圍的搶修不超過24小時；屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編
制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。（未成立業主委員會的向開發商報告）
�。�3）、每3日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。
�。�4）、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告開發商、業主委員會和有關主管部門。
�。�5）、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。
（6）、小區主出入口設有小區平面示意圖，各幢及樓層、門戶有明顯標志。
2、共用設施設備維修養護
�。�1）、對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。
�。�2）、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。
（3）、設施設備標志齊全、規范，責任人明確;操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范;設施設備運行正常。
（4）、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復;屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造（未成立業主委員會的向開發商報告）。
�。�5）、消防設施設備完好，可隨時啟用;消防通道暢通。
�。�6）、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。
（7）、小區主要道路及停車場交通標志齊全。
（8）、路燈、樓道燈完好率不低于95％。
�。�9）、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;
�。�10）制訂對可能發生的各種突發設備故障應急方案。
3、維護小區公共安全秩序
�。�1）、商貿小區（開業后）出入口24小時值勤、對重點區域、重點部位每2小時巡查1次。
（2）、對進出小區的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。
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物業管理方案10
一、物業管理公司的資質要求：
為了加強和促進物業管理工作的健康發展，保證物業管理公司組建質量，根據《公司法》的要求，全國各地城市地方人民政府頒布了物業管理公司經營資質審查的規定。如上海的《上海市物業管理企業資質等級管理暫行辦法》中將物業管理企業資質等級劃分為三級
1、一級物業管理企業資質必備條件：
（1）管理物業規模一般在50萬平米以上，或者管理涉及物業在20萬平米以上；
�。�2）管理物業類型三種以上或管理涉外物業兩種以上，物業類型是指多層、高層住宅、公寓、別墅、商住樓、辦公樓、商場、廠房等以及其他特種房屋（下同）；
�。�3）管理物業必須有兩個以上為優秀小區或者大廈，且管理達標面在50%以上；
�。�4）企業經理或者常務副經理必須從事物業管理工作3年以上；
�。�5）具有經濟類、工程類中級職稱管理人員10人以上；
（6）企業經營年限必須在3年以上；
�。�7）企業注冊資本50萬元以上（含50萬元）
2、三級物業管理企業資質必備條件：
�。�1）管理物業規模一般在3萬一20萬平米，或者管理涉外物業1萬~5萬平米；
�。�2）有中級專業技術職稱管理人員3人以上；
�。�3）企業注冊資本10萬元以上（含10萬元）；
3、處于以上兩種類型之間的為二級資質的物業管理企業。
對于物業管理公司在管理物業規模3萬平米以下或涉外物業規模l萬平米以下的暫不定級。
物業管理公司申報經營資質審批時所要提供的資料
1、內資企業（全民、集體、股份制、股份合作制）
（1）物業管理公司資質申請報告；
�。�2）設立物業管理公司的可行性報告和上級主管單位的批準文件；
�。�3）管理章程；
�。�4）公司法定代表人任命或聘任書；
�。�5）驗資證明；
�。�6）經營場所證明；
�。�7）擁有或委托管理物業證明（委托管理協議書）；
�。�8）具有專業技術職稱的管理人員的資格證書或證明文件；
�。�9）其他有關資料。
2、外商投資企業（含中外合資、中外合作、外商獨資）
除需要提供內資企業申報審批所需的有關資料外，還需要提供合資或合作項目議定書、合同等文件的副本及中方投資審批機關的標準文件。
3、私營企業
�。�1）業主身份證明（復印證）；
（2）業主的工作簡歷；
�。�3）申請資質審批的報告；
�。�4）管理章程；
�。�5）驗資證明；
�。�6）經營場所證明；
�。�7）擁有或委托管理物業的證明；
�。�8）雇員的名冊；
（9）專業技術人員的資格證書；
�。�10）其他有關資料。
二、物業管理公司資質審批程序
國家房產行政管理體系——各地區房產管理局收到物業管理公司經營資質報告及申報資料齊全后，在一定時間內（通常規定為兩個星期內）審核完畢，符合經營資質條件的，核發批準文件，其他必須按有關規定向工商行政管理機構辦理注冊登記，在手續辦完后才能對外營業。
三、物業管理公司設立和工商登記
（一）組織機構設立物業管理公司組織機構設置依照《公司法》可以成立“有限責任公司”、“股份合作公司”兩種。
�。ǘ┕ど痰怯浉鶕豆痉ā酚嘘P規定，物業管理公司登記的主管機關是工商行政管理機關。由于物業管理是一個新興行業，在注冊登記中會遇到一些問題，為了今后更好的開展工作，有必要搞清楚。
1、物業管理公司的經營宗旨物業管理公司的經營宗旨應含有以下幾個方面：
�。�1）物業管理是房地產開發的延續和完善，是一個復雜、完整的系統工程。因此物業管理公司應積極參與社會分工，實現房地產開發、經營良性循環，促進我國住房制度改革的深化。
�。�2）對所管理的房產及各類附屬設施進行科學的管理與養護，使其物業保值、增值，延長其使用壽命，限度地實現社會財富的節約。
�。�3）物業管理的對象是物業，服務對象是人。所以應以業主（使用人）為對象，開展各類經營業務，寓經營與管理十服務之中，提供全方位的方便服務。
�。�4）發揮物業的使用功能，為業主（使用人）創造整潔、文明、安全、舒適的'生活和工作環境，最終實現社會、經濟、環境三個效益的統一。
（5）履行社會管理義務，積極開展兩個文明建設，致力于全社會的文明和進步。
2、經營范圍根據物業管理的行業特點和經營宗旨要求，物業管理公司的經營范圍有：
（1）管理方面：樓宇（多層、高層）管理；房屋的修繕管理；設備的維修、保養管理；車輛運行及看護管理；治安管理；清潔環衛管理；綠化管理；消防管理；物業保險管理等。
�。�2）服務方面：物業修繕；物業租售代理；物業清掃保潔；搬家、裝潢服務。車輛出租；綠化工程及花木租售；燃料供應；蔬菜糧食供應；服裝清洗供應；美容美發；康樂健身；幼兒教育；老年服務；家教服務；商業服務等。物業管理經營的范圍非常廣泛，但其目的是為所管物業范圍內的居民或單位提供優質、方便的各種服務。
物業管理方案11
為落實市十三屆人大三次會議審議透過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，進一步規范物業管理活動，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，努力提高物業管理水平，根據《物業管理條例》及有關法律、法規，結合我市物業管理工作實際，特制定本方案:
一、指導思想
以國家《物業管理條例》為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區物業管理的議案》為重點，以規范管理、提高物業服務水平為宗旨，進一步加強居民小區物業管理工作，推動我市物業管理健康發展。
二、目標和范圍
(一)目標:
1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率到達90%;對存在工程質量問題的'房屋要及時維修，維修及時率到達90%。
2、新建住宅小區推行招投標率到達100%;20xx年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。
3、凡從事物業管理活動的企業，要100%取得《物業企業資質證書》。
4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率到達100%，并建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。
5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率到達100%。
6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要到達80%以上成立業主大會和業主委員會。
(二)范圍:對全市實行物業管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規范物業管理行為。
三、工作資料
(一)完善我市物業管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際狀況，透過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。
(二)全力解決開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起職責，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到職責單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。個性是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修職責要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。
(三)加大對物業市場的監督。
四、物業費的成本測算
1、管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費。
2、清潔衛生費清潔衛生費測算表
3、保安費:保安費測算表
物業管理方案12
為了加強和完善分公司現有的物業管理模式，提高社會資信度，增強管理理念，樹立企業品牌，讓我們的管理更上一個新的臺階，針對分公司現在所管理兩棟大廈的實際，特制定以下管理方案：
一、服務宗旨：
服務第一、租戶至上、規范管理、追求創新。
二、追求目標：
管理無盲點、租戶無怨言、服務無挑剔。以公司經營為主導、為租戶推出完善的服務、為公司創造效益、為企業打造品牌。
三、 物業服務整體策劃與構想
1、指導思想
用先進的物業管理理念和專業的物業管理技術，營造安全、舒適、優雅、溫馨的生活和工作空間，運用持續發展的戰略，確保物業的保值與增值。
2、管理服務方式
完善服務、誠信待人。物業管理是以服務為主的行業，為此企業將在今后的服務工作中，充分體現企業的服務宗旨和追求目標，奉行“服務第一、租戶至上”的原則和務實周到的工作理念，為租戶提供全方位、高品質的服務，并將日常工作緊密融合于管理之中與租戶建立良好的服務關系，同時在不斷完善的過程中真正讓租戶享受到安心、舒適和稱心的工作環境。
3、安全、消防真抓實干
為確保租戶的生命、財產安全，我們主張以切合實際的人防為主、技防為輔的安全管理理念，建立一支強有力，多用途的管理復合式人才隊伍。在日常管理中，派專人24小時值班，負責所轄物業的安全工作，嚴格管理，防止易燃、易爆等危險品進入轄區，制定出與其相適應的應急處理安全操作規程，如發生特殊事件時，力爭將損失降至最小程度。制定出詳盡的安全手冊，使員工、租戶翻開手冊即可操作，如《貴州黃果樹企業物業安全管理手冊》使每一位員工了解和熟悉管理程序，永不間歇地實現物業管理項目的創新，將不間斷地充實管理隊伍，采用輪回培訓制度，不斷提高員工的技能和素質。
4、環境管理責任到人
多年的管理經驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位，才能充分發揮每個人的才能，認真地去做好每天的工作，積極宣傳環保意識，使管理區域的環境衛生達到最佳效果，為區域所在地增加一道清潔、衛生、亮麗的風景。
五、管理指標承諾及實施措施：
1、為了確保承諾指標的實現，在服務達標中采用計劃、實施、檢查、總結的管理模式，對提供服務的各個過程及其相互作用進行識別和管理，不斷改進和提高服務與管理質量，使各項承諾指標得以實現，為租戶提供完善、周到、優質、理想的服務、努力創造一個安全、文明、和諧、舒適的辦公環境。結合本公司所確定的管理目標及質量方針，特對以下各項指標做出承諾，并將相應的保證措施匯總如下：
�。�1）、房屋及配套設施完好率達99%，制定維修技術人員專職負責區域巡查，建檔記錄，確保整潔、無破損立面，房屋無改變使用功能，公共設施及通道無隨意占用。
�。�2）、房屋及設施的零修、急修及時率達99%，建立嚴格的修繕制度，要求維修人員接到急修請求后攜帶工具十分鐘之內趕到現場，零修工程及時完成，急修工程不過夜，以優質服務為本，實行24小時維修制度。
�。�3）、維修質量合格率達100%，分項監督、檢查、工程維護嚴格把關，按照工序一步到位，杜絕返工，確保質量。
�。�4）、清潔、保潔率達99%，區域內保潔落實到人，巡查記錄完善，監督檢查得力，嚴格考核制度，確保區域垃圾日產日清，設施完好，無環境污染現象。
（5）、公共區域照明及電梯完好率達96%，落實責任人，堅持對公共區域內的照明，及消防設施進行日常巡視、檢修和定期維護保養，并建立健全檔案記錄，確保公共設施完好并正常使用。
（6）、化糞池、排水管完好率達99%，制定作業規程，定期疏通、清理，發現問題及時維修，達到排放暢通無積水。
�。�7）、機電設備的完好率達100%，完善機電設備的運作制度和維護保養制度，配備專業工程技術人員，實行24小時專人值班，出現故障及時排除。
�。�8）、檔案建立完好率達100%，各種檔案資料專人管理，分類存放，檢索方便，保證檔案資料齊全。
六、 服務意識
物業管理是通過專業化，一體化的管理，體現社會效益的，它的產品是服務，其管理目標是通過服務實現的，無論是保安、保潔還是維修都是服務。因此培養員工的服務意識是我們企業文化建設的重要內容，在員工素質教育中，我們著重要培養員工服務意識和觀念；樹立“業主第一，服務至上”的服務意識，樹立關心人，理解人，尊重人的觀念，培養員工“善化解矛盾，常溝通技巧”的'特殊素質，物業管理面對的是享受服務的群體，其服務內容涵蓋了與業主息息相關的種種生活內容，繁雜的工作常常需要溝通和理解，使人與人以及人與自然之間達到充分的和諧。
七、 收費標準
結合我司的實際情況，針對我司現管理的兩棟大廈，馳宇大廈，兩臺電梯，中央空調，6名保安，3名保潔，5名電工，總面積15000 m2 ，玫瑰商場大樓，1臺電梯，3名保安，1名保潔總面積XX m2 ，根據測算，保證服務質量的前提下，馳宇大廈的物業管理費每平方暫按10元收取，玫瑰商場大樓的物業管理費每平方出租面積暫按4元收取物業和管理費。
八、 物業的發展與拓展;
物業管理是一個服務型的工作，結合我司情況，現有的物業收入，遠遠達不到我司費用支出，為了提高我司經濟效益，達到長效管理，我們在開展物業管理的同時，要有針對性的進行物業業務拓展工作，利用我司所屬物業，開展自主經營，聯合創業，業務創新等，多渠道的經營戰略，提高我司經濟效益，增強企業的競爭力，提升企業品牌，做強企業形象，使我們的企業能在當今市場經濟大潮中立于不敗之地，夯實基礎，用發展的眼光和經營的思路，使企業逐步走向輝煌。
物業管理方案13
為進一步加強物業管理工作，提高物業管理水平和服務質量，改善人們群眾的生活和工作環境，建立物業管理長效機制，根據國務院《物業管理條例》和《大連市實施〈物業管理條例〉辦法》等有關規定，結合我區的實際情景，制定以下實施方案。
一、創新機制，構筑適應城市發展的物業管理模式
按照“重心下移、屬地管理、條保塊管、綜合協調”的原則，在我區率先構建與現代城市管理相適應的物業管理新體制。明確街道辦事處和社區居委會在住宅區管理中的主體地位，充分發揮社區基層組織與業主自治組織的作用，各職能部門履行各自職責范圍內的工作，建立轄區內物業管理的監督、協調、考核工作體系和工作機制，實現社區建設與物業管理相互促進、共同發展。
(一)房管部門是物業管理的行業主管部門，負責監督、指導物業管理工作
1、擬定物業管理發展規劃、發展目標及工作思路，制定相關配套;
2、負責專項維修資金的歸集，會同財政部門制定專項維修資金的使用方案，同時做好監督管理和檢查工作;
3、落實物業管理項目的招投標制度，組織物業管理行業的檢查、考核和人員培訓工作;
4、監管物業服務企業，規范物業管理服務行為，調處物業管理重大糾紛案件。
(二)街道辦事處負責具體實施轄區內住宅區的物業管理綜合協調和監督管理工作
1、負責所轄區域住宅小區物業服務企業日常工作的指導和監督，續籌與使用審核物業維修資金、檢查考評物業服務質量、交接監管物業管理項目，參與轄區物業管理招投標、查處物業管理違法行為、新建住宅區公共配套設施竣工驗收、物業服務企業資質審核、物業管理區域劃分;
2、牽頭組織召開業主大會，成立業主委員會，負責指導、監督業主大會、業主委員會日常運作;
3、負責將住宅區物業管理作為社區居委會重要工作之一，融入社區綜合管理;
4、協調處理轄區內物業管理方面的投訴和信訪工作;
5、物業服務企業退出物業管理區域后，業主大會尚未選聘出物業服務企業的，由街道辦事處負責協調城建部門委托經核準的生活垃圾經營性處置單位負責環境衛生工作，物業公用設施設備、場地需要維修養護的，組織利益相關的業主按照規定使用專項維修資金維修，沒有專項維修資金或者專項維修資金不足的，組織利益相關的業主自籌。
(三)社區居委會在街道辦事處的領導下，協調業主委員會，配合物業服務企業實施物業管理。
協調轄區內的物業管理活動，組織業主委員會制定管理公約、業主大會議事規則，協調業主和物業服務企業之間的關系，規范物業服務行為。
街道辦明確分管領導，根據轄區規模和工作量配備落實相應的管理人員和工作經費并指定村委會代行社區居委會職責，待街道和社區組織機構建設完善全面落實此項工作。
(四)公安、經發、財政、規劃、城建、社管、執法、工商、環保、技術監督等各職能部門各司其職，做好以下工作：
1、公安局負責物業服務企業保安人員的行業管理，負責指導、支持業主大會、業主委員會和物業服務企業落實各項治安管理措施，督促物業服務企業做好公共秩序維護工作，定期對物業管理區域內消防設施和消防工作進行檢查和指導，依法處理物業管理區域內破壞消防設施的行為;
2、經發局負責我區物業服務費收費管理和機動車停放服務收費管理，查處物業服務企業違規收費行為;
3、財政局負責物業管理工作必要的財政資金的配套落實;
4、規劃局負責物業管理區域內建筑外立面、搭建、開挖地坪的審批、監管;
5、城建局負責對物業管理區域內市政、綠化等建設期的監管;
6、社管局負責參與對業主大會和業主委員會的監督管理，負責住宅小區二次供水的監督管理;
7、執法局負責行使對物業管理區域內綜合執法職能;
8、工商局負責查處物業管理區域內非法行為和無照經營行為，對利用住宅或車庫作經營(辦公)場所的不予核發營業執照;
9、環保局負責處理物業管理區域內的除交通、社會噪聲源等其他已經環保審批的三產等企業噪聲、油煙、廢氣等超標行為;
10、技術監督局負責對物業管理區域內特種設備的檢驗和監督管理。
二、建立物業管理工作聯席會議制度
建立管委會領導分管、會議決策、部門協調抓落實的物業管理運行機制和快速反應機制。聯席會議成員單位由街道辦事處、社區居民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會或者業主代表、專業經營單位及各相關職能部門的.代表組成。街道辦事處為聯席會議召集人。
(一)聯席會議主要協調下列事項
1、業主委員會和有關部門不依法履行職責的情景;
2、物業服務企業在履行退出程序以及交接工作中出現的問題;
3、物業管理區域內發生的突發事件;
4、物業管理與社區管理的銜接和配合;
5、物業管理區域劃定后的調整;
6、因欠繳物業費、調整物業費價格、共用部位及物業管理用房租賃收益等引發的糾紛、矛盾;
7、業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位之間因物業管理問題發生的爭議;
8、需要協調的其他物業管理事項。
(二)聯席會議議事議程
1、街道辦事處無法獨立協調解決的重大問題、難點問題，可召開物業管理聯席會議。一般問題應自接到問題反映之日起3日內組織召開，應急問題須隨時召開;
2、聯席會議召集人根據反映問題所涉及資料，書面通知各職能部門，明確事件發生情景、聯席會議協調問題、會議時間及地點、參加人員等;應急問題需多部門協調的，可電話聯系各部門負責人指派與會人員及時召開物業管理聯席會議;
3、聯席會議所涉及的單位需按照通知要求及時參會，對反映的實際問題認真研究，提出解決方案，制定具體措施，明確職責人及解決問題的時限;
4、會議團體議定后，由街道辦事處負責整理聯席會議記錄并構成會議紀要，同時負責相關資料的整理、存檔、備查;
5、街道辦事處負責議定事項的督促、落實，并將最終落實情景以簡報形式發至各參會單位。
三、加強管理，推進物業管理市場化進程
(一)開展前期物業管理招投標，實現建管分離
在實施物業企業備案的基礎上，全面推行前期物業管理招投標制度，推進房地產開發與物業管理的分業經營。經過公開、公平的市場競爭，實現雙向選擇、優勝劣汰，提高物業行業整體素質。關于物業管理招投標及前期物業管理的相關規定，由房管部門另行制定。
(二)制定貼合我區實際的物業服務費收費指導標準
由經發局牽頭，國土、城建、街道辦等單位參與，按照市場規律，經過市場調研，必要時舉行聽證會，制定出貼合我區實際的物業服務費收費指導標準。對物業服務各單項平均成本價格每年根據物價指數、勞動力成本增長指數等進行客觀、科學的調整，定期向社會公開發布，建立質價相符的收費機制。
(三)全面貫徹執行交接驗收制度
為減少建設單位的開發遺留問題，降低物業服務企業的管理服務風險，維護業主的共同財產權益，要嚴格落實《大連市房屋建筑工程竣工驗收備案管理暫行辦法》(大政發〔20xx〕70號)及我區有關規定，有效化解物業管理的矛盾糾紛，構建和諧互信的物業管理關系。
四、加強領導，健全組織機構
成立長興島臨港工業區物業管理工作領導小組，組長由分管城建的副主任擔任，下設辦公室，辦公室主任由房管部門主要負責人擔任，辦公室負責物業管理的日常指導工作，加強對《實施方案》貫徹情景的調查研究，及時協調解決工作中存在的問題，不斷完善管理措施。
物業管理方案14
為了貫徹執行《重慶市物業管理條例》，規范我辦物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善社區居民的生活和工作環境，現結合我辦實際，制定物業管理工作實施方案。
一、組織領導
組長：張勁松（牌樓街道辦事處主任）
副組長：張成兵（牌樓街道辦事處副主任）
成員：幸坤權（牌樓辦事處社區服務中心主任）
駱霞（牌樓街道辦事處城管科科長）
陳守元（印盒石社區主任）
陳聯國（觀音巖社區主任）
黃東方（萬安社區主任）
潘中英（太平社區主任）
王明（石峰村主任）
葉平（大河溝社區主任）
周君（搭馬橋社區主任）
何永鳳（袁家墩社區主任）
何小燕（牌樓社區主任）
領導小組下設辦公室在社區服務中心，幸坤權兼任辦公室主任。主要職責：負責指導各社區居委會劃分物業管理小區，抓好試點，協調幫助社區居委會解決有關問題，各社區要成立社區服務站，作為社區基層的物業管理協調機構。
二、規劃與目標
1、小區根據需要與合理原則，全辦城建規劃為176個物業管理小區，（其中基礎條件較好的居民區（一類小區）個；單位型居住區（二類小區）個；目前，各方面尚不具備條件的小區（三類小區）個。
印盒石社區17個，其中一類小區1個，二類小區12個，三類小區4個。
觀音巖社區19個，其中一類小區4個，二類小區5個，三類小區10個。
萬安社區31個，其中一類小區2個，二類小區8個，三類小區21個。
石峰村1個，其中一類小區個，二類小區個，三類小區1個。
太平社區30個，其中一類小區5個，二類小區9個，三類小區16個。
大河溝社區20個，其中一類小區3個，二類小區3個，三類小區4個。
搭馬橋社區29個，其中一類小區個，二類小區8個，三類小區21個。
袁家墩社區21個，其中一類小區4個，二類小區6個，三類小區11個。
牌樓社區8個，其中一類小區2個，二類小區4個，三類小區2個。
2、工作目標。社區物業管理工作是城市管理工作的重要基礎，直接關系到居民的切利益和社會的穩定與發展，加強社區物業管理有利于提高城市管理水平和改善居住環境，而且對于我區創建國家衛生城市、文明城市和一流人居環境具有重要意義。我辦物業管理工作的目標是：加大物業管理工作的宣傳力度，讓社區居民充分認識到物業管理工作的重要意義，取得理解和支持；在轄區物業管理小區逐個召開業主大會，成立業主委員會，力爭在20xx年底，逐步實現規范化的物業管理，以全面提升城市管理水平。
三、實施步驟
1、制定方案（20xx年8月1日——8月30日。組織街、居工作人員對社區居民住宅進行摸底調查，研究討論，在征求有關單位和社區居民意見的.基礎上，劃定物業管理小區、制定社區物業管理實施方案。
2、宣傳部署（20xx年9月1日——9月30日）。對社區物業管理工作動員部署。運用墻報、黑板報、專欄等形式加大物業管理工作的宣傳力度，使社區居民充分認識實行物業管理工作的必要性和意義，以及給群眾帶來的切身利益。
3、抓好試點（20xx年10月1日——10月30日）。確定大河溝社區、牌樓社區、太平社區為物業管理的試點社區。
4、總結推廣（20xx年11月1日——11月30日）�？偨Y試點工作經驗在各社區加以推廣，試點中的問題和不足之處加以修正和改進，在具體實施過程中搞好分類督促指導，推進（重慶市物業管理條例）在我辦的全面落實。
四、主要措施
1、物業管理領導小組每月召開一次會議，學習上級有關文件和會議精神，分析進度，查擺問題，研究部署階段性工作等。
2、建立街、居二級目標管理責任制。街道和社區居委會主要領導是落實物業管理的第一責任人，對社區物業管理工作做到親自規劃部署，經常了解情況，積極協調解決問題，確保全辦物業管理工作有計劃有步驟地推進。
3、強化考評，嚴肅紀律。街道將定期或不定期地對各社區居委會對推進物業管理工作的情況進行督促檢查和評比，對物管工作落實好的社區和表現突出的個人，年終進行表彰。對群眾反映強烈，不認真宣傳條例，不主動劃定物業管理區域，不積極支持業主成立業主委員會或配合有關部門推進物業管理工作的單位，要及時督導，責令限期改正，典型的要予以通報批評或組織處理。
物業管理方案15
一、概述
某項目位于甲縣城東，將是甲縣新城區及行政、文化、體育、經濟中心，地理位置優越，物業升值潛力巨大。由此良好的物業背景，某小區的物業管理水準將更顯重要。
二、目標
貫徹開發商開發某小區項目構思，引進大都市物業管理理念，通過優良的服務將某小區管理成都市居住區，讓業主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業功能發揮，力促某小區物業保值增值。樹立某物管公司品牌，
三、組織
物業管理行業是一微利行業，當前多數物業管理企業處于虧損狀態。因此，物業管理企業的組織要更加簡潔、實用，降低組織內耗及勞資成本等。
反饋
運行機制
組織結構圖
經營環境圖
四、人事人事設置原則:
一人多崗，不要因人設崗。預計16名員工(按整個小區交付時設計)。序號崗位人數主要職責備注1經理1在董事會領導下，全面負責經營等。2經營部主任1具體經營事務、人事等。3辦事員3文書、財務、勞資、后勤等。財會要持證4物業管理員1具體物業管理、裝修監管、收費、維保服務等。5安全護衛員7門衛、巡更、停車管理、小區內公共秩序等。6水電工1公共區域水電設施維護、水電維修服務等。7保潔員2公共區域衛生保潔、綠化養護等。員工招聘后即由公司聘請的物業管理顧問公司進行培訓，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓結構培訓。培訓率100%。
五、經營預測a)經營收入:
19、14萬元(年度，以下省略)物業管理費:11、34萬元應收
12、6萬元30000x12x0、35=126000(元)
預計收入11、34萬元(收繳率90%)維修服務費:0、5萬元特約服務:5、8萬元其他收入:1、5萬元b)支出:20、25萬元人員工資福利:14萬元辦公費用:2、5萬元(辦公、安全護衛、綠化、保潔、消殺等)維修保養費用:1、5萬元稅金:1、05萬元不可預見費用:1、2萬元c)潤虧:-1、11萬元d)物業接管期間前期投入:10萬元(辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛用品、綠化等)e)公共性服務費構成測算:21、962萬元/年，0、61元/月xm2
(1)員工的工資和按規定提取的福利費序號崗位人數工資標準工資合計1經理1120012002經營部主任18008003辦事員360018004物業管理員18008005安全護衛員750035006水電工17007007保潔員2400800工資總額合計9600工資總額合計:9600元/月;115200元/年福利:115200x23%=26496(元/年)合計:14、、17萬元/年
(2)公用設施設備維修及保養費:1、5萬元
(3)綠化管理費:綠化率45%1、04萬m2x1元/年xm2=1、04萬元
(4)清潔衛生費:2人x12月x80元/月x人=0、192萬元
(5)安全護衛費:7人x200元/年x人=0、14萬元
(6)辦公費:按管理人員工資總額25%計算
5、52萬元x25%=1、38萬元
(7)固定資產折舊費:按10%計算即1萬元
(8)稅費:按營收5、5%繳納即1、052萬元
(9)保險費:暫不投保(10)合理利潤:按營收8%計算1、36萬元但為減輕業主負擔，我司將通過多元化經營、特約服務，嚴控經營成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務費價格，擬向政府物價主管部門申報本小區公共性服務費價格指導價格為0、35元/月xm2。
六、前期物業接管
a)派物業管理員、水電工等工程技術人員參與工程驗收(無驗收權，僅可從物業管理角度向開發商提出建議)。
b)物業接管驗收既應從今后物業維護保養管理的角度進行驗收，也應站在業主的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業主的合法權益。是物業通過竣工驗收后，對物業主體結構安全和使用功能的再驗收;供電、給排水、衛生、道路等設備設施能正常使用;房屋幢、戶編號已經有關部門確認;落實物業的保修事宜(保修責任、保修期限、保修范圍)。確保保修項目、期限、標準、責任、方式的落實，重大保修項目細則與圖紙校驗到位;接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術資料進行對照檢查，發現產權、技術資料有缺漏的，應以書面形式上報開發商，請求給予協助解決。接管小組按《設備移交清單》，對各類設備按數量、規格、性能、容量等進行對照檢查，發現接管設備(設施)與移交清單不符或有缺漏的，應以書面形式上報開發商，請求給予協助解決。接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進行全面檢查，并將檢查記錄在冊，對發現的問題應及時督促有關單位迅速解決。在保修期內，因施工、安裝、設備等因素產生的質量問題，公司應查明原因，及時上報開發商，請求盡快解決。抄水、電、氣表的底數，記錄備案。接管驗收中若發現問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發商督促建筑商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。接管驗收符合要求后，物業管理企業應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件。當物業管理企業簽發了接管文件，辦理了必要的手續以后，整個物業驗收與接管工作即完成。
七、入伙
1、準備工作治安方面:小區四周種綠籬或安裝防護欄;增設報警系統;統一安裝防盜網、防盜窗或鋁金窗;車輛管理:增設區間道路標志;封閉小區由多個出入口到一進一出;增設自行車棚;加固架空層車庫;垃圾清運:增設垃圾池(屋)或垃圾清運站等樓道燈:改用節能燈(如:溫感、聲控或角摸式等)分步購置辦公、護衛、保潔、水電工等設備及工屬具和員工工作服等;制定入住流程;印刷入住表格;
2、協調工作與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯系工作，保證住戶入住后的水、電、氣等的供應。代業主與電話公司聯系電話安裝事宜，爭取現場放號，方便業主。與學校、派出所和居委會聯系，了解小孩轉學和遷移戶口的`手續辦理細節，以及有關聯系電話，入住時公告。
3、入伙現場入伙準備、協調工作到位后，要部署入伙現場，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂，安全護衛立崗、巡更，迎接業主入伙。舉行入伙儀式:邀請政府官員、新聞媒體、業主代表剪彩，造聲勢。注意事項:避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現象。
八、物業裝修與管理業主在收樓后有權對自己所購物業進行裝修，但裝修必須在規定范圍內進行。
其有關規定包括:國家建設部發布的《建筑裝飾裝修管理規定》和物業管理企業制定的《住戶裝修管理規定》。根據上述規定，業主在裝修前必須向物業管理企業進行申請登記，包括填寫業主裝修申請表、領取《裝修管理規定》，根據約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經批準后方可動工。業主在裝修完成以后，物業管理企業應組織驗收，合格后即退還裝修押金及保證金。業主在裝修前向物業管理企業申請登記時，需如實填寫裝修施工內容，并注明委托施工單位及進場人數，業主、施工隊及物業管理企業三方應在申請書上簽字蓋章。
九、物業檔案的建立
物業檔案資料的建立是對前期建設開發成果的記錄，是以后實施物業管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據，也是更換物業管理企業時必須移交的內容之一。現代建筑工程隨著科學技術的發展和使用需求的提高，樓宇設備設施以及埋入地下和建筑體內部的管線越來越多，越來越復雜，越來越高科技化和專業化，因此一旦發生故障，物業檔案就成了維修必不可少的東西。物業檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環節。收集的關鍵是盡可能完整，時間上講是指從規劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料;從空間上講是指物業構成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環境，整理的重點是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內在規律、聯系進行科學地分類與保存，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實。
十、日常管理
(一)房屋管理運作一覽表工作內容核對業主裝修審核巡視跟蹤監督走訪回訪熟悉收費財務頻度天一天內辦完二遍/天，入伙期間6h/天，消滅違章于未然每周三次100%標準準確符合規定，無危及安全、外觀無改變、用途無改變無亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修，房屋完好率100%，投訴率1‰以下。無違章裝修及時聽取業主意見、滿足業主合理要求，業主滿意率99%以上對小區幢數、套數、面積、公共實施、管線、開關、業主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答，正確率90%以上收繳率90%以上日清月結，帳表相符，每六個月帳目向業主公開一次工作程序8:00~8:30向總值班了解和處理業主保修、投訴。8:30~17:00跟蹤監督、巡視、走訪、整理檔案
(二)綠化管理工作項目澆水施肥修剪整形病蟲防治除雜草保潔補苗工作要求冬春季晴天每二天澆一次水，時間近午為宜;夏秋季每天二次，時間近早晚為宜春秋季一遍，根據長勢局部加施灌木和粗生喬木春秋季多遍;冬季喬木一遍春夏秋季多遍，冬季清園，嚴重者重點防治每月一遍，嚴重者半月一遍8h/天春夏季一遍，嚴重者隨缺隨補標準均勻，保持綠色長勢良好均勻，無重、無漏喬木剪下叢生枝、內生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50mm長勢優良不污染環境純度90%以上保潔率99%以上綠化率95%以上程序7:00~9:30澆水、施肥;9:30~11:30除雜草、整形、保潔;13:30~15:30除殺蟲、補缺、保潔;15:30~17:00澆水、施肥
(三)房屋及公用設施維修、養護運作一覽表工作內容裝修審查、監督巡視清理室內維修室外維修及養護道路停車場天面樓梯及墻面明溝暗溝外墻供水供電供氣路燈頻度8h內隨來隨辦，隨進度進行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季急修不過夜，小修補24h內，中修二天，大修二天內有回音檢查二遍/天，及時維修每月檢查一遍每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修每周檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，責任范圍內即壞即修，責任區外及時報告有關部門每月檢查一遍，即壞即修標準符合規定，無危及安全、外觀，無改變用途熟悉房屋公用設施、種類、位置、分布、安全要求、開關位置，公用設施完好率90%以上無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100%憑票收費不索要小費、好處，回訪率100%，業主滿意率90%以上平整率無積水，缺損，完好率90%以上無積水，無漏隔熱層完好整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡暢通無積水、無塌陷無鼠洞無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統一運作正常，無亂搭亂接，無泄漏燈泡正常，燈罩完好率90%以上程序8:00~8:30向總值班了解和處理業主保修、投訴。8:30~17:00跟蹤監督、養護維修、巡視、走訪、整理檔案工作內容定崗檢查流動檢查學習與訓練消防設施家居安全違法行為裝修監督車輛行駛停放保潔單車、摩托保管突發事件學習法規教育訓練頻度24h每周一遍24h，每20分鐘一遍24h5分鐘內到達現場每周一次，每次1h標準人車進出有序，車輛發牌、登記，交費90%以上，無收購、乞討、商販等可疑人物進出。完好率100%被盜、刑事、火災、治安案件發生率2‰違章率5%以下無違章、無鳴笛叫人100%無違章采取正確、恰當措施國家和地方法規、業主公約等遵紀守法、嚴明安全護衛紀律健身、隊列等常規訓練
(四)安全護衛、停車管理
(五)保潔管理工作項目地面清潔保潔樓梯道垃圾清運消殺滅鼠、蟑螂頻度二遍/天14h/天掃二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月，向業主發藥一次/年標準地面無雜物、垃圾、道路無泥沙，無雜草、積水，單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網，清潔率95%以上所有公共區域無雜物、垃圾，保潔率95%以上無雜物和蜘蛛網，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率95%以上日產日清，整潔無味無污積，垃圾清運率100%無蠅、少蚊、少蟲鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內15m2或室外管道20m內3只以下程序5:00~7:00地面清掃;7:00~8:00清運垃圾;8:00~10:30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害;13:30~15:00清運垃圾;15:00~16:00地面清掃保潔。
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