土地使用權和房屋所有權情況的調研報告

時間：2023-03-23 01:36:38 報告

土地使用權和房屋所有權情況的調研報告

　　土地的國家所有與地上房屋的個人所有之間的矛盾，決定了中國的土地使用制度與房屋所有制度之間，必須建立有效的銜接機制。有的學者希望通過改變土地所有制形態，依靠土地私有化解決問題;也有學者期望通過將土地使用權永久化，解決土地國家所有與房屋個人所有之間的矛盾。筆者想在這里，談談自己的幾點思考。

土地使用權和房屋所有權情況的調研報告

　　土地使用權與房屋所有權

　　土地所有制度與土地使用制度是一個完整的法律體系。從根本上來說，土地所有制度來源于規定，而土地使用制度則是在授權之下，具體的權利義務安排。

　　根據我國現行的《土地管理法》，土地使用權(居民用地)70年不變。但70年后，使用權人必須將土地交還給國家。如果地上房屋的使用年限遠遠超出70年，房屋所有權人是不是還必須交出土地和地上房屋呢?我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中規定，土地使用權期滿的，使用者可以申請續期，并繳納出讓金，重新登記。這樣，房屋所有權人可能會面臨兩種選擇：要么繳納土地出讓金，申請續期;要么讓出自己的房屋，由國家行使土地所有權。不論何種選擇，對于消費者來說都是非常痛苦的事情。但既然土地國家所有，那么，土地使用權不可能永久化，房屋的所有權必然會受制于上所規定的土地所有權。

　　另有一種情況是，當房屋使用壽命少于土地使用權期限時，應當如何處置?我國居民房屋折舊期限(不等于使用壽命)普遍為30到50年，這就使得房屋在不具有使用價值之后，房屋所有權人仍然擁有土地使用權。解決這個問題的辦法相對簡單，那就是盡量做到土地使用權期限與房屋使用的壽命相一致，當土地使用權到期之后，房屋所有權自然滅失。我國當前的土地使用制度借鑒了他國的有益經驗，并且考慮到了中國的實際情況，具有一定的合理性。但從長遠來看，應當逐步考慮將居民的商品房使用壽命與土地使用權期限有機結合起來。通過適當延長土地使用權期限，增加房屋使用壽命，解決可能到來的矛盾。當然，如果房屋使用壽命少于土地使用權期限，那么，在房屋不具有使用價值之后，應當允許原房屋所有權人繼續保留土地使用權，并且在法律規定的范圍內，充分行使土地使用權。只有這樣，才能最大限度地保護原房屋所有權人的利益。

　　土地使用權續展與賠償

　　觀念問題解決之后，我們還必須考慮以下三個問題：

　　首先，土地使用權續展如何繳納土地出讓金?在我國，土地出讓金為一次性繳納，房地產開發商在獲得土地使用權時，必須將土地使用權有效期內的所有土地出讓金全部繳清。這一規定有利于保護房屋所有權人的利益。但是，如果要求消費者必須一次性繳納土地使用權續展的費用(土地出讓金)，則會給消費者帶來沉重的負擔�？梢园凑胀恋氐膬r值，根據各地不同情況，制定計算的標準，并且依照標準按年征收土地出讓金。如果房屋所有權人沒有及時繳納土地出讓金，則失去土地使用權。這種做法的缺點在于，當一個社區若干房屋所有權人沒有按時繳納土地出讓金時，政府有關部門是否有權收回該社區的土地使用權?在人口密集的商品房住宅樓里，這樣的問題可能會經常出現�？尚械慕鉀Q辦法是，建立一種集體談判機制，在土地使用權期滿時，由政府按期收回土地使用權，然后根據法律授權，由政府與業主委員會集體談判，談判的結果適用于所有的房屋所有權人。如果其中部分房屋所有權人沒有按照談判達成的協議履行土地使用權的續展合同，那么，應當承擔違約責任。這樣做，既可以把所有權問題轉化為債權問題，在小范圍內維護房屋所有權人的利益，同時又能在大的范圍內解決土地使用權續展的問題。

　　其次，政府有關部門提前收回土地使用權，對房屋所有權人財產造成損害時，應當如何處理?一般情況下，政府不能違反合同約定，擅自提前收回土地使用權。但如果是出于公共利益的需要，可以提前收回土地使用權，但是應當給予房屋所有權人合理的補償。

　　土地使用權續展期限和費用

　　在解決土地使用權續展期限和費用問題時，我們必須堅持以下三個原則：第一，統籌兼顧原則，充分考慮到一級市場上土地出讓金的計算依據和土地的保值增值情況，考慮到土地使用權人經濟承受能力，考慮到前后規定的連續性;第二，有效利用原則，土地使用權續展期限和費用的確定必須有利于土地的充分利用，必須考慮到土地的實際用途;第三，可持續發展原則，制度設計必須有利于土地的不斷增值，必須有利于財政收入的持續增加。

　　現在，不少人希望在內地建立類似于香港的土地批租制度。這是一種脫離實際的想法。作為典型的殖民地，香港在港英政府控制期間，為了從土地中汲取財政收入，創建了獨特的土地批租制度。在強調土地政府所有的前提下，為了確保政府正常運轉和解決公共設施建設問題，將部分土地用名義地價的方式，租給一些機構。其他大量的土地，公開拍賣，并且將拍賣所得作為政府的財政收入來源。很顯然，這是一種帶有寄生性、權宜之計性質的土地使用制度，內地絕對不能盲目全盤照搬。

　　制度設計不周延可能會帶來一系列的問題，中國的土地制度必須從長計議。在不改變土地所有制的情況下，應當在土地出讓的過程中充分考慮到地上物的使用壽命，爭取做到土地使用權與地上物的使用壽命相統一。對于當前房地產開發中已經出現的房屋使用壽命與土地使用權期限不一致的問題，可以根據國務院《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，在土地使用權期限屆滿，土地使用權及其地上建筑物、附著物所有權由國家無償取得。如果重新批租土地，或者進行土地使用權的續展，必將導致土地使用權被房屋所有權所牽制，使得國家的土地所有權變得支離破碎，土地的效用難以發揮。

　　在明確了土地使用權期限之后，對那些地上建筑物具有長久存續價值的，可以批準土地使用權續展。但要取得新的土地使用權，必須繳納土地出讓金。否則，對于其他土地使用權人來說就是不公平的。土地出讓金應當根據土地的市場價值進行計算。如果房屋所有權人不愿意繳納土地出讓金，則可以將地上建筑物捐贈給國家，或者捐贈給他人，由他人繳納土地出讓金。這樣的制度設計，并不是為了剝奪公民的財產權，而是為了防止在土地使用權續展中出現新的不公。假如土地使用權人只需要繳納工本費，就可以繼續擁有土地使用權，那么，國家的土地所有權就會落空;假如土地使用權續展費用只是土地的增值部分(土地使用權的費用=土地使用權市場價格-初次繳納的土地出讓金)，那么，國家的土地所有權仍然處于被虛化狀態。只有按照土地使用權的市場價格，重新繳納土地出讓金，土地使用權的價值才能得以體現。如果土地使用權人未按合同規定繳納土地出讓金，應當承擔違約責任。

　　總之，在土地國家所有的前提下，公民只能擁有土地的使用權。如果土地使用權長期存在，并且不受土地所有權約束，那么，土地的國家所有也就沒有了現實意義。當然，在完善土地使用權的過程中，必須充分考慮到房屋所有權人的切身利益，必須在制度設計上處理好各方面的關系。在筆者看來，我國可以采取土地出讓金分期分批繳納的方式，隨時提醒房屋所有權人權利的期限和邊界，國家通過及時充分有效地行使自己的土地所有權，實現物盡其用。在必要時，國家還可以征收不動產稅，防止部分公民購買房屋，囤積居奇，從中牟利。

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