汽車站物流廣場項目的可行性分析報告

時間：2022-10-09 10:28:32 報告

汽車站物流廣場項目的可行性分析報告

　　第一章、前言

汽車站物流廣場項目的可行性分析報告

　　（一）、公司及運作團隊概況

　　本公司從成立發展至今，主要從事貨物運輸及汽車客運站的經營，在珠三角范圍內，現已成功運作了石巖、沙井、松崗、公明等數個汽車客運站，同時在湖南的邵陽及多個城市中亦成功運作了數個汽車客運站，其運作理論及實踐經驗在同行業中，雖不說是手屈一指、獨領風騷，但良好的口碑、夯實的根基、強勁的實力、堅強的后盾，已讓同行業們刮目相看而始終遙遙領先。本公司秉著“安全第一、顧客至上”的宗旨，竭誠與廣大商家精誠合作、攜手共創美好明天。

　　為進一步傾情打造**汽車站的整體形象和效果，最近我司又吸收了另一支運作團隊的熱情加盟，為本司又增添了新的血液和活力。這支精英般的生力軍，主要任務就是在**汽車站現有閑置的場地和商鋪上，專業運作**汽車站物流廣場。該運作團隊在短短的數年內，已成功地運作過石巖物流園、運輝物流園、大京九物流基地、宏發田寮物流園等多個物流市場，上述幾個項目前期招商非常成功、后期永續經營和經濟效益亦非常可觀和良好。因此，這支運作物流園的專業團隊的加入，對整個**汽車站的成功炒作，無疑是如虎添翼、錦上添花。

　　（二）**汽車站及物流廣場概況

　　一、**汽車站概況

　　1、**汽車客運站座落在**大道南、緊鄰文化廣場、**新醫院及行政中心區。車站占地面積44.2畝，總建筑面積17270.6平方，按國家二級車站標準投建，設計日可發送旅客5000――10000人次。現開通了鎮內和市內等多條交通路線，并部分開通了至湖南、湖北、廣西、重慶、四川、河南、江西等各長途班車。該車站景色宜人、環境優雅，并將配有大型超市、連鎖餐飲、酒店賓館、休閑娛樂等附屬設施和配套項目。

　　2、美中不足的是，**汽車站自經營至今，鎮內與市內多路公交汽車雖已開通，但始終沒有進入本站上、下落客。再加之**本地只有兩萬多人口、外地也只有四萬多人口，區區不到十萬人口的人流量又怎能撐起一個二級汽車站的客運吞流量呢？根本就滿足不了汽車站的旅客日發量，其供不應求的黯然局面便倏然躍入人們的視眼。不難看出，內外交困等因素進一步加深了本汽車站的人流稀小和生意上的慘淡經營。與此同時，更讓人觸目怵心的是，這種清淡的氛圍和慘淡的經營，正以風卷殘云之勢迫使汽車站內大量的場地和商鋪無人問津而日益凋蔽。因此，兵貴神速般地突變這一慘淡局面便顯得迫在眉睫而任重道遠了。

　　二、物流廣場概況

　　**汽車站物流廣場是在**汽車站的基礎上，順應時代的需求應運而生的。在公司的領導下，由專業的團隊人員實踐運作。**汽車站物流廣場總規模計劃為一萬多平方米左右，分為一、二期開發，第一期現有鋪位50多個，總建筑面積在4000平方米左右（不包括停車位）。廣場內配有水電、網絡、消防、監控、停車場等基礎設施和餐廳、休閑、賓館等配套項目。是投資創業者的首選之地和理想樂園。

　　三、在**發展物流市場項目的整體思路及宗旨

　　憑著我們豐富的實際操盤經驗和對**及周邊數鎮物流市場消費潛力的把握及長遠預測，我司更看好**汽車站物流廣場的后期收益。我們計劃投資12年，在項目前三年多的市場培育期（包括招商期）投入資金1000萬元，5年收回成本，收益期7年，項目直接效益900萬元。

　　本著企業發展自身的同時，為社會、為政府盡自己應盡一份責任的宗旨，特別在鎮經貿辦孔主任的大力引領和支持下，發展**汽車站物流廣場項目更顯得彌貴珍重而任重道遠。因此我們將全力以赴、信心十足地把**汽車站物流廣場打造成一個代表**形象的“西部物流第一城”。

　　第二章目前地區物流市場行業概況

　　（一）、市物流市場現狀及未來發展趨勢

　　先從地理位置出發，目前珠江三角洲主要以廣州、深圳為龍頭的物流貨運市場，而置身于兩地中間的則以電子制造業馳譽全球。因此，眾多的廠家和充足的貨源，便成為兩地眾多物流、貨運公司虎視眈眈的對象。

　　而對以運輸貨物而形成的物流市場（簡稱物流廣場）而言，則形成了以廣州沙太路兩旁、深圳清水河一帶為重心，以其它各區域性物流區為補充的發展格局，致使大批、珠海，惠州等地的眾多貨源，不得不舟車勞苦地運到廣州和深圳兩地整裝待發。

　　從目前珠三角的物流行業發展趨勢來看，珠三角的物流中心應該在，除卻其它要素外，純從經濟的角度出發，眾多而發達的制造業，足以吸引眾多的物流企業前來發展和經營，從而支撐起其珠三角物流中心的地位。盡管夾在廣州、深圳兩個“巨人”中間多少有些尷尬，但凡在廣州和深圳的物流公司，基本上都會在設點，有些在的分公司規模甚至比總部還大，這已經足夠說明在珠三角物流業的重要地位和中心位置。

　　所幸近年來的物流市場行業已有急起直追之勢，除了市內南城區的華博物流中心、高盛物流園、南信物流中心、龍駿貨運市場；東城區的昌運倉儲園、南華物流園；萬江區的國通貨運市場、厚德福物流園、愛迪停車場等之外，又有鳳崗物流園、大朗物流中心、塘廈的利豐貨運市場、常平的大京九物流基地、大嶺山的展意物流中心、厚街的榮興貨運市場等專業市場如雨后春筍般涌現出來，境內這些物流專業市場的發展已遍布大半個。

　　在境內物流市場分布有兩個重心：一個是以鳳崗、塘廈、常平為主的東部；一個是以南城、萬江、厚街為主的城區。東部有鳳崗物流園、利豐貨運市場、大京九物流基地等。城區則有華博物流中心、高盛物流園、龍駿貨運市場、國通貨運市場等；其中南城、萬江位于市內的城區，工廠數量少、規模小，自身的貨源非常匱乏，而日常的貨源主要來自于緊鄰西部的各個鎮區（如高步、望牛墩、中堂、麻涌、沙田、**、道滘等鎮）。而**作為座擁上述數鎮的中央位置和必經地帶，不言而喻擁有龐大的物流消費潛力，卻一直以來沒有屬于自己的物流專業市場，實為一大憾事。

　　現在，物流市場已以星星之火化燎原之勢向各個鎮區蔓延，我們初步統計過，現有1/3以上的鎮都有小的或即將成立的物流市場，這就進一步說明原以廣州、深圳為霸主的物流園行業逐漸向區域化發展，更為重要的是**作為新經濟增長點而迅猛崛起的城鎮來說，更將擁有巨大的物流消費市場，因此開設**汽車站物流廣場項目是整個物流園行業向著區域化發展的必然、亦是市場迫切需求的必然。

　　各鎮區的物流專業市場相對于廣州、深圳、莞城內的市場而言，具有租金低，風險小、經營成本低、運輸成本少、客戶終端化、遞送貨物便捷等諸多優點。因此，在鎮區經營和發展的物流公司憑借市場優勢和潛力，爭取把所在區域的終端消費客戶“一網打盡”。

　　（二）、**周邊物流市場租賃條件一覽表（大致數據

　　小結：以上為鄰近**鎮周邊的物流園，其中南城區和萬江區的物流園離本鎮可謂是咫尺之遠，厚街及大朗各鎮的物流園則相對有了些距離。“向陽樹木先逢春、近水樓臺先得月”，不難看出萬江區和南城區的物流園內的物流公司對**汽車站物流廣場的發展意向還是比較大的。與此同時，雖然上述各物流園的租金價位較高，那是因為他們運作和發展了好多年，少則二、三年，多則十來年。而**汽車站物流廣場初步定價在十幾元錢左右，并贈予免租期。超低的租金、較長的免租定會吸引眾多物流商家的青睞和進駐。

　　第三章、**汽車站物流廣場的運作成功的市場支持

　　（一）、**及鄰近數鎮的經濟概述

　　1、**鎮毗鄰珠江口，地處粵港經濟走廊腹地，經濟發展趨勢良好。目前為止，全鎮共有各類企業150多家，其中包括臺灣臺玻集團、亞洲制藥公司、香港理文集團等國際知名企業。各企業主要產品以紙制品、玻璃、紡織服裝、皮具袋品、電子電器、五金醫藥等為主。還有即將在該鎮啟動的珠三角最大的鋼材市場——華南國際鋼鐵物流園，將進駐近千家企業，年銷售額將達300億以上，極大地促進了本鎮經濟的飛越和物流業的蓬勃發展。

　　2、鄰近數鎮的經濟概述：

　　①、麻涌鎮位于珠江三角洲黃金腹地，是廣州市與市的交界樞紐地。除本土企業外，外資企業便達80多家，如海龍紙業、德永佳紡織公司、可耐福建筑材料公司等都是國內外知名企業。全鎮現已形成了以糧油食品加工、紡織制衣、化工、高檔玻璃建材、太陽能電池、電子、造紙、包裝印刷、五金等產業為支柱的外向型經濟結構。

　　②、望牛墩鎮與市中心相連，位于廣深經濟走廊中部，是香港、深圳通往廣州最快捷通道的必經之路。鎮現有國內外企業100多家，其中丹威塑膠、冠洋電子、惠邦油墨等企業則響譽于海內外，并逐步形成了以紡織、塑膠、服裝、五金、化工、造紙、電子、機械等為主的產業鏈條。

　　③、道滘鎮位于市西部，廣深高速公路橫跨鎮區，水陸交通非常便利。該鎮現有外資企業達196家，首飾、電子、五金、橡膠、制衣、皮革、化工等行業異軍突出、快速崛起。等等。

　　（二）、物流市場的空白及蘊藏的巨大商機

　　綜合**鎮及鄰近數鎮的經濟發展狀況和趨勢。不難看出，這么廣闊的貨源市場一定蘊藏著巨大的物流商機和發展潛力，一定能給物流企業們帶來滾滾財源。更有甚者，到目前為止，**及鄰近的數個鎮區還沒有一個規模化、專業化、市場化的物流園。而眾多的廠家所生產的充足貨源，急需通過物流及貨運公司向外運輸和流通，就目前**鎮及鄰近數鎮的物流公司來看，亦是少之又少、相當匱乏。因此**汽車站物流廣場在**鎮政府的大力支持下橫空出世、閃亮登場，無疑以“山雨欲來風滿樓”之勢，強勁地填補了這一巨大的物流市場的空白，其蘊藏的巨大商機和美好“錢”景簡直是無可限量。

　　第四章、**汽車站物流廣場項目發展的必要條件和潛在的商機及前景

　　（一）、南城、萬江各物流園及其它物流園對**發展物流市場項目的影響

　　1、南城、萬江各物流園對**發展物流市場項目的影響

　　在城區（已靠近西部），物流企業主要分布在南城區和萬江區兩地。先以南城區的華博物流園為例，它是一家從樓盤啟建開始，便以物流園的形式進行構建。比較適應廣大物流企業的入駐，經過調研分析，它的商戶主要來源于：

　　廣州和深圳的物流商戶來此設點辦公，作為貨物的中轉基地；

　　物流行業的第三方商戶，就是那些較小的公司收到貨物后，自已又沒有相應的專線運輸，于是把貨物“炒給”開通專線的物流公司，從中牟取微利；

　　省內外專線的商戶，他們貨物主要來自于各個鎮區，在各個鎮區設點或辦事處，把他們相應貨物全部集中到一起，再裝專線進行運輸。

　　再以萬江區的國通貨運市場為例，這是一家運作了七八年之久的貨運市場，目前為止幾乎沒有空鋪，是整個市目前經營最為良好的一家物流園。通過實地考察和調研，不難發現它的商戶主要來源于：

　　廣州和深圳的物流商戶來此設點辦公，作為貨物的中轉基地；

　　從其它物流市場搬移過來的商戶，第三方的商戶較多；

　　較多的一部分專線其主要貨源則來自于高步、麻涌、道滘、**等鎮。

　　綜上所述，南城區和萬江區的物流園區內的物流公司，在經營上對**汽車站物流廣場構不成任何威脅，但在諸多方面反到有利于它的發展：

　　一、南城區和萬江區內的華博物流中心、龍駿貨運中心、高盛物流園、國通貨運中心等專業物流園都處在城區偏靠西部地帶，這種大氣候的形成更增強了商戶們到這一地帶投資經營的巨大信心；

　　二、南城區內的物流公司離**還有些距離，輻射力不夠，但其為了壟斷生意、扯斷第一手貨源，則就會不失代價地到各鎮區設立新的網絡點，其中也包括到**來設點。

　　三、萬江區內的物流公司雖然離**鎮較近，但所收的貨源大多數來自于**及其周邊數鎮，他們為防止客戶流失和更好地近距離為客戶服務，就會在**設點或開辦分公司，這就為**物流廣場的招商成功積累了基礎，也促進了**物流廣場后期的繁榮穩定發展；

　　四、如果在**汽車站物流廣場確實找不到相應的物流公司，商戶便可以到這兩點尋找運輸合作伙伴，這無疑對**汽車站物流廣場是一個很好的供需補充。

　　2、其它物流園對**發展物流市場項目的影響

　　范圍內如大嶺山的展意物流中心、常平的大京九物流基地、塘廈的利豐貨運市場等物流市場。相對來講，其產生的影響遠不如南城區和萬江區內的物流公司對**汽車站物流廣場的影響，但是也不排除一些商戶來**投資發展，而且這種機會率亦相當地高，因為全球化、信息化、交通化的運作模式，已讓更多的物流企業不得不去選擇新的發展點和經濟增長點。

　　據了解，廣州和深圳的物流公司，經過高速和國道，在**中轉貨物的事情已是不勝枚舉，然而目前有了一個正規化、專業化的物流廣場的出現，可想而知，他們來此設點經營的信心將會倍增許多，從而最終選擇在**汽車站物流廣場萌芽發展。

　　（二）、**汽車站物流廣場項目發展的必要條件

　　綜合考慮其它幾個物流市場的發展，結合**本鎮的情況，我們得出結論：在**發展物流專業市場必須滿足以下幾個條件：

　　1、當地政府的全力支持

　　這主要是考慮到**汽車站物流廣場定位為區域性物流專業市場，主要消費圈為**本鎮及鄰近數鎮，這就離不開政府在政策上、在工商稅收上、在宣傳推廣上、在協調當地各物流公司進駐**汽車站物流廣場等方面給予大力指導和支持。

　　2、開發商的大力投入

　　常言道：“兵馬未動、糧草先行”，也就說，要想真正運作好此項目，絕對離不開開發商的大力投入和周密運籌，其中包括在基礎設施、市場推廣、廣告宣傳、市場管理等各方面付出巨大的心血和資金。

　　3、一支有著豐富專業市場運作經驗的團隊去運作這個項目

　　這個項目的成功，其先決條件就是招商，招商成功亦就意味著市場成功了一半。而沒有一支經驗豐富的專業招商團隊，就不可能把握住行業的市場心態和商戶的流動意向，也就不可能把握住最佳的招商時機。因此，招商工作講究一鼓作氣，一氣呵成，一旦延誤戰機，則勢必影響整個項目的投資和發展。我們目睹過幾個差強人意的物流園項目，就是因為沒有專業的團隊運作而導致。像：大嶺山的展意物流中心。

　　4、**汽車站物流廣場項目在選址上的要求

　　由于物流廣場是一個特殊的行業，所以在選址等方面要求較高，一般所選位置交通十分發達，且不能太偏僻，要有一定的人氣，同時還需要較大的停車場地，這將給招商和物流廣場前期的經營帶來很大的便利。綜上所述，**汽車站物流廣場的選址最終座落在場地寬闊、交通發達、管理嚴格的**汽車站內。

　　（三）、**汽車站物流廣場項目發展的商機及前景

　　通過數年來，我們這個團隊對各鎮的詳細調研及對大京九物流基地成功操盤運作的經驗來看，目前**是最適宜發展中型規模專業市場的一個鎮。不僅是因為其本身的基礎設施、交通便利、廠家密布等諸多條件，更有鎮政府對此項目的高度重視和大力支持以及**各界人士對它的渴盼和厚愛。

　　以物流市場為例消費購買潛力

　　**汽車站物流廣場能夠幅射的區域內人口及企業數

　　五鎮人口總數是95.9萬人,平均按每人300元/年的最低物流消費量保守估算：

　　95.9萬人*200元/年=1.918億元/年

　　五鎮總企業數為696（可能還有多），平均每個企業按100萬/年的最低物流消費量保守估算：

　　696家*1000000元/年=6.69億元/年

　　按物流行業內平均35%（除稅及交通、租金、通訊、吃飯、人員工資等）的純利潤計算：

　　（1.918元/年＋6.69元/年ⅹ35%=3.0128億元/年

　　而以上還是直接計算**周邊五鎮，沒有包括緊鄰的中堂、高步等鎮，其實稍遠一點的鎮多少還是可以幅射一部分的。且以上數字還沒有包括五鎮各商業公司、黨政機關、事業單位等的消費。可見周邊數鎮對物流具有龐大的市場消費潛力，遠遠能滿足得了**汽車站物流廣場一期4000平方米的經營規模，這一點對商戶而言有著無窮的吸引力。而隨著物流業消費水平的上升，更會使**汽車站物流廣場做旺、做大、做強，有更廣闊的發展前景。

　　2.**汽車站物流廣場項目的市場定位

　　**汽車站物流廣場項目的市場定位應非常明確，綜合了各種因素考慮，先期定位以**本鎮為中心，力爭把整個**鎮的市場基本開發出來。待它邁向成熟時再加大力度輻射到麻涌、望牛墩、沙田等周邊數個鎮，從而形成對整個物流行業、特別是西部的物流行業造成巨大的影響力。

　　3.**汽車站物流廣場項目的發展前景

　　**汽車站物流廣場項目的發展可以按時間的先后順序分成四個階段：

　　一、在招商期間，**汽車站物流廣場有一個重要的商戶來源，就是萬江區的國通貨運市場。因為國通貨運市場中的商戶的大部分生意均來自**及鄰近數鎮，那么**如果建立物流專業市場，國通貨運市場中大部分有實力的商戶就會在**汽車站物流廣場設立一個分店，占據一個位置，然后觀察哪個物流市場更適合自己的發展，再加深在哪個物流市場內永續經營。另外據我們的團隊在招商時，各地的商戶談起對**的感覺而言，到**汽車站物流廣場全面竣工和啟動時，商戶進駐率一定能達到80%左右。

　　二、在開業后的市場培育階段，鑒于**及周邊數鎮具有雄厚的市場基礎，如果招商和初期經營得當的話，其商戶的生意一定會很火爆。這就要求招商時不僅要吸收一些大戶，而且招商對象的門類一定要齊全。

　　三、一年半后，物流廣場經營已完全穩定，可能在第一期的基礎上開發**汽車站物流廣場二期工程，這實際應稱得上是**汽車站物流廣場的發展期。

　　四、若干年后，的物流行業一定能和廣州及深圳平分秋色，**汽車站物流廣場輻射力亦會從一鎮的市場擴張到其周邊數鎮，商戶們的紅火生意區域跨度也會愈來愈廣，這也是**汽車站物流廣場發展的成熟期。

　　第五章、**汽車站物流廣場項目運作成功所需的各方支持

　　（一）開發商的具體運作力度

　　開發商要想成功運作好此項目，必須以“風物長宜放眼量”的長遠目標出發，高瞻遠矚、腳踏實地做好每一件工作，其中在具體運作方面更要加大力度。具體細化起來就是加強資金投入力度、廣告宣傳力度、市場推廣力度、社會關系融洽力度、實踐招商力度、科學管理力度等方面。

　　（二）鎮政府的具體扶持力度

　　**汽車站物流廣場作為代表**鎮一張亮麗的名片，鎮政府肯定會對此給予足夠的重視和扶持，具體細化起來主要表現在交警查車時，在不違反法律的基礎上給予足夠的通融和方便、在稅收、工商方面給予適當的優惠、在治安巡邏方面給予大力的支持、在市場推廣方面給予適當的廣告、媒體資源。

　　第六章、 **汽車站物流廣場項目具體投資、經營計劃（略）

　　第七章、**汽車站物流廣場項目經濟效益分析

　　（1）項目資金投入預測表(單位：萬元)

　　（2）項目租賃收入預測表(單位：萬元)

　　注：（1）本表格完全按90%的入駐率計算：

　　（2）全按15元/平方米月平均價格（除稅后）計算。

　　（3）按90%的入駐率計算，總租金是：4000平方米*15元/平方米/月*90%=5.4萬元/月

　　（4）本表沒有計算租金的增值遞增。

　　由上述兩個表格可知：

　　① 發展商的租賃收入到第17個月后趨于穩定，每月的租金收入大約為：5.4萬元

　　② 發展商到第35個月后推廣及工程投入趨于穩定，每月為8萬元。

　　綜上所述：

　　由所附收支預測平衡表可知，公司前期需投入大量資金作市場開拓培育，到第五年能完全收回投資，以后每年的純利潤為100萬元。

　　第八章、項目風險因素識別

　　（一）、政策法規風險

　　國家相關法律法規對物流園行業和物流運輸業的法規政策的出臺，勢必會影響到該項目的運作，特別是不利于物流園及物流運輸業發展的法律法規的出臺，將會給本項目致命一擊，根據最近消息的了解，以及對物流行業法律法規的預測，暫沒有什么不利于物流園行業和物流運輸業不利的法律法規條文的出臺。因此，本項目在運作當中極少可能遇到這些政策法律性風險。

　　（二）、市場風險

　　就物流園行業和物流運輸業在外界大環境極端不利的情況下，日益蕭條而萎縮，將會致使本項目毀于一旦。然則縱觀當局世界和中國經濟的發展進程和態勢，不難看出，經過2008年全球性的金融危機洗禮后，經濟的發展及各行各業都在逐漸回暖，向著良性的方向穩健而行。因此，這種市場風險在我們憂患的意識下、在客觀存在的經濟優勢下，其可能發生的概率將會微乎其微而不足道矣。

　　第九章、**汽車站物流廣場項目的社會效益分析

　　（一）、對本公司的經濟效益的分析

　　對本公司而言，**汽車站物流廣場的成功運作，首先會填補好**汽車站內閑置的場地和商鋪，隨著相關項目和人員的引進，將進一步帶動整個車站內的人流量，從而促使車站朝著繁華、興旺的軌道運行。再次，給公司的經濟效益無疑是雪中送炭，使捉襟見肘、瀕臨絕境的經營捎來了喜慶的陽光和希望的春色。其次，也給公司的股東們增添了百倍的信心，促使了他們堅定決心在**這塊熱土上繼續創業，從而也讓他們勤奮的汗水把**這朵發展之花澆灌得更為豐碩而絢麗多姿。

　　（二）、對**鎮的社會效益的分析

　　本項目除了具有明顯的經濟效益、風險小等特點外，更具有多方面的社會效益：

　　一、提高**的知名度

　　**的經濟綜合實力，居民的經濟水平，企業的密集度，房地產的發展等行業均落后于后列，**汽車站物流廣場的興起，不僅填補了**及周邊數鎮物流市場的空白，也必將提升整個**的品牌形象。

　　二、改善**對物流運輸的需求環境

　　物流市場的興起，給生產廠家和采購廠家貨物運輸流通提供了巨大的方便和實惠，這必將吸引更多的廠家落戶**。

　　三、推動**物流產業的發展

　　在**鎮建設一個物流市場，必將帶動**物流業的使用及普及，極大地推動**物流行業的蓬勃發展。

　　四、為**直接提供了至少800多個就業機會

　　該市場開業，按保守估計至少可以為**直接提供800多個就業機會、間接提供3000多個就業崗位，這還不包括帶動其它附屬產業發展所產生的就業崗位。

　　五、為政府直接創稅增收

　　本公司及物流園內眾多的物流公司，保守估計每年可為政府至少帶來1000萬元的稅收。