樓盤市場價格調研報告
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一、xx房地產市場發展現狀
優越的地理環境，濃厚的商業氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產業的發展的主要特質。從20xx年起至今，xx商品房價格一直呈現穩步上漲的態勢，xx已成為武漢高檔房產的主要聚集區域，同時，也成為優勢地產竟相博弈之地。總體而言，xx房地產無論從產品定位還是創新程度，都趨向于中高端。
xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx，該區域房地產格局呈現出新變化。一方面，房產的整合概念不斷增強，如永清片區的新天地項目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業業態于一體。房地產開發不再以某類物業為主，而是深化為產業概念，地產對城市的影響力進一步增強。
另一方面，頂級項目拉動了高端消費力量。長期以來，武漢的房產高端消費都受到了產品的極大制約，項目品質的均等性使xx的房地產業不能滿足細分市場的要求。這一局面被打破，xx濱江地產及商業地產呈現出積極的發展態勢。xx房地產進入了歷年來最火爆的一年。
目前，xx房地產呈現出住宅、商業并進的格局，物業形態上以高層為主，投資型物業不斷涌現。在國家宏觀調控措施的影響之下，房地產項目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍然穩步上升。
二、xx商品住宅發展特征
產品特征：xx中心區域住宅以高層住房、高檔公寓為主；城郊結合部以多層、小高層、連排別墅為主。
價格特征：xx城區商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在6500元/平方米以下的物業主要集中于后湖、金銀湖，、二七片及古田區域。
供求特征：全市商品房銷售項目中，xx區域占據了39.54%，xx區域樓盤供求基本平衡。
消費者特征：包括公務員、商人、公司職員、企業老總、外來人員等。
產品定位：中高端產品為主，中低檔樓盤放量偏少（多集中在后湖、金銀湖）。
文化訴求特征：濃厚的商業、娛樂等都市文化特征。
三、xx商品住宅供給和銷售基本分析
（1）商品住宅價格與銷量分析
xx區域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優美的自然環境等優勢在過去的時間內，房地產開發量居武漢市前列，同其它區域相比，其價格一直呈現出上升狀態，xx住宅均價達到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價格增長了39.57%。另一方面，受國家宏觀調控政策影響，在進入xx年以后，商品住宅的銷量出現一定程度的下降，xx住宅銷量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。
從上表可以看出，xx區的住宅物業平均價格同整個武漢市的總體住宅物業平均價格的漲落步調還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩。從整個區域市場來看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區域。
xx中心區作為武漢市的一個開發熱點，住宅開發力度較大，目前區域可售樓盤套數在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區經濟不斷的縱身發展，房地產業會在其中充當越來越重要的角色。
同時，該區域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區域的綠化、美化和環境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。
（2）xx商品住宅市場供求關系
1、20xx年（1—6月份）xx商品住房市場總容量約為45000套，1—6月總供給13299套，市場總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1。
2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷量減少
為避免因房屋拆遷量過大而導致被動需求的過度增長和市場價格波動，武漢市在xx年以來對拆遷規模進行了壓縮。全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降28.94%。
同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大，也直接導致了購房需求的減少。據億房網今年（1—6月份）的網絡調查數據和對90多個樓盤的調研數據顯示，已擁有一套住房，進行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求，因而受外部環境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求。
xx作為房產投資的主要區域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。
3、購房者對xx中心城區的住宅偏好度高
億房研究中心的xx年最新調研數據顯示，潛在消費者對購買住房的區域偏好主要集中于xx中心城區。但受到該區域高房價的影響，使得一部分在該區域工作及希望在該區域置業的人群不得不在別的片區尋求替代品。
4、主要銷售的住房產品價格集中在5000—7000元/平方米
5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產品的銷量逐步上升。
5、今年1—6月份主要銷售的住房產品戶型集中在90—120平方米
xx的戶型供銷比例統計結果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90—140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現，從今年1—6月份的情況來說，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。
四、xx各區域住宅市場發展概況
xx區目前由xx中心區、xx片區、二七、xx片區和xx區四個區域組成，根據其房地產發展特點，下文將按不同片區對其住宅發展特征進行分析：
（一）xx中心區
上半年xx中心區成交均價為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。
從上半年xx中心區成交價格來看，1至5月呈遞增趨勢，5月達到價格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價格出現小幅回落，但每平方米價格仍穩定7200元以上。相比價格來說，成交方面較去年嚴重萎縮，總體成交量還未達到去年同期水平的一半。
出現這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區商品房供應量趨于下降，與去年同期相比，新房供應量減少3成之多，制約了購房者消費；當然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發不景氣。在這樣的市場面前，大多數開發商選擇堅挺，僅有少部分尾盤項目打起價格戰，這也就造成了6月該片區的價格出現小幅回落。
xx的發展總是伴隨商業的腳步前進的。隨著武漢天地的問世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造，勢必帶領整個永清板塊的崛起；時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風景如畫的沿江板塊活力四射；融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建，位于xx內環解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
預計不久的將來，xx內環將呈現漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發展態勢，各大板塊功能定位不同又相互促進，將由點及面，以板塊崛起帶動周邊區域發展，從而促進整個xx中心區的加快建設。
（二）xx片區
上半年古田片區成交均價為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為68.59%。
從成交價格情況來看，盡管古田片區今年1至6月一直都是穩中有升，但與去年同期相比，在全市各區中價格漲幅居末位，僅僅高于青山片區。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。
從該區域樓盤地理位置的分布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區較近，周邊配套也相對完善，所以構成了古田片區目前的供應主體。正因為如此，隨著輕軌建設的降溫和解放大道沿線開發的逐步完成，該片區供應量減少，市場關注度有所下降，再加上經濟適用房對商品房價格體系的沖擊，以至今年古田片區樓市較為沉寂。
政府對古田區域的整體規劃，為古田板塊的樓市發展改善了外部環境，區域房地產市場后期發展看好。隨著硚口政府對古田區域的閑置工業用地進行處理，使得古田區域項目可以成片，整體開發，同時，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區域的城市環境，為古田樓市的發展提供有力支撐。
（三）xx片區
上半年二七、后湖片區成交均價為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。
從成交價格來看，該片區價格漲幅基本趨于平穩，1至5月穩中有升，6月價格略為回調。受供應量的影響，后湖地區商品房關注度下降，百步亭現代城、香利國庭等項目撐起了該區域成交的主體。二七地區則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區的樓市整體呈現溫和向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯。
令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內打破。商業方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業巨頭已經確定落戶，未來她將輻射后湖、二七等地區，彌補商業配套不足的現實問題。
（四）xx片區
上半年東西湖片區成交均價為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了14.07%。
從成交價格及成交套數來看，東西湖片區今年實現價量雙增，特別是銷量，盡管只增長14個百分點，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區的表現還是令人刮目相看的。
雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區個別項目的調查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶，很多也是因為價格相對較低，所以將買房目標選定在郊區，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區盤，從目前情況來看，東西湖盡管存在交通不便，但價格低、環境好彌補了部分缺失。
多層作為郊區最易消化的普通住宅產品類型，一直是本區域開發的主力產品。近4年來其供應量的遞減趨勢說明，市場環境的影響下，開發商開始注重產品結構的調整，產品重心逐漸由多層向高層和小高層轉換。
和其他區域市場多層——小高層——高層的轉換階段不同，本區域由于其自身條件限制，小高層的過渡時間不長、過渡量較少，迅速邁入了高層物業開發階段。因此高層物業還需一定時間的市場磨合，才能逐步為區域市場接受。從樓市發展的總趨勢看，高層物業是未來市場的主流產品。
東西湖被譽為武漢的“北大門”，而金銀湖更是占據空港經濟之利，未來還將在這里修建保稅物流中心，發展物流經濟。這將大為加強東西湖于城市圈的聯系，加快異地置業的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎。
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